二級市場持續回暖 公募REITs再度擴容

證券時報記者 餘世鵬

規模已超千億元的公募REITs，迎來又一入局者。

11月27日，券商系公募創金合信基金上報創金合信首農產業園REIT，成爲公募REITs中的第25家參與機構。截至11月27日，25家機構旗下的公募REITs數量已達到73只，分散於倉儲物流等八大類底層資產。2024年以來，公募REITs的二級市場交易實現了6.18%的平均漲幅，其中的6只產品年內漲幅超過20%。

公募人士表示，REITs市場已走出底部行情，隨着後續配套政策持續不斷的完善，底層資產類型不斷擴容，中長期資金不斷進入，我國公募REITs仍有較大發展空間。

公募REITs

擴容至73只

根據上交所11月27日公告，創金合信首農產業園REIT於11月27日上報，由創金合信基金擔任管理人，北京首農信息產業投資有限公司爲發起人，第一創業證券爲專項計劃管理人，專項計劃名稱爲第一創業首農產業園基礎設施1期資產支持專項計劃。11月27日上報的還有華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT。蘇州工業園區公租房管理有限公司擔任發起人，華泰證券（上海）資產管理有限公司擔任管理人與專項計劃管理人。另外，由匯添富基金擔任管理人的匯添富上海地產租賃住房REIT於11月26日上報。

其中，創金合信首農產業園REIT是創金合信基金旗下首隻公募REIT產品。根據Wind數據，截至11月27日參與到公募REITs中來的公募機構（包括基金公司和券商資管機構）已達25家。

具體看，25家機構旗下的公募REITs數量爲73只，其中有64只產品爲首發產品，9只產品爲擴募產品。此外，73只產品中有46只已成功上市。73只產品分散於八大類底層資產中，分別爲保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、水利設施、消費基礎設施、園區基礎設施。

其中，華夏基金旗下一共有15只產品，是目前發行公募REITs最多的基金公司。其次是中金基金，旗下的REITs產品數量目前已接近10只。此外，中信建投基金、中航基金等中小公募，以及招商基金、易方達基金等大型公募，旗下的REITs數量大多是3只左右。

二級市場回暖

發行節奏加快

除了上述靜態數據外，發行、募資、交易等動態數據變化，更能折射出公募REITs擴容大勢。

11月27日，工銀蒙能清潔能源REIT發佈認購申請確認比例結果公告，該基金的公衆投資者有效認購比例約爲0.28%，即公衆投資者有效認購倍數達357倍，成爲深交所今年已發行基礎設施REITs中公衆投資者認購倍數最高的產品。從11月27日起，中金重慶兩江REIT開始發售，募集基金份額共計4億份，認購價格爲2.550元/份，預計募集資金總額爲10.20億元。該基金擬投資的基礎設施資產位於重慶兩江新區，包括雙魚座項目、雙子座項目、鳳凰座項目及拓D一期D2項目，合計建築面積約24.37萬平方米，運營時間均超過9年。

根據Wind統計，不包括上述兩隻產品在內，52只已公佈發行規模的公募RIETs合計募集資金規模已接近1500億元。其中，中金安徽交控高速公路REITs的發行規模超過百億元，平安廣州交投廣河高速公路REIT等6只產品的募集規模均超50億元。華夏基金表示，2024年受益於我國公募REITs配套政策不斷完善、二級市場表現回暖等利好因素，公募REITs發行迎來井噴式增長，發行節奏明顯加快。

二級市場方面，Wind數據顯示，截至11月27日收盤，2024年以來52只有交易數據的公募REITs實現了6.18%的平均漲幅，有37只產品年內實現正收益，16只產品累計漲幅超過10%，其中6只產品年內漲幅超過20%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT等3只產品的累計漲幅均在25%以上。

資產類型仍可豐富

整體而言，經過4年多的試點，國內的公募REITs已進入常態化發展階段，參與主體和資產類別持續豐富。從存量待盤活資產體量和其他成熟市場實踐來看，國內公募REITs還有更大發展空間。

中金基金表示，隨着REITs市場建設穩步推進，公募REITs逐步進入常態化發行新階段，底層資產類型日趨豐富，中長期配置價值愈發明晰，這將有助於進一步發揮公募REITs服務國家戰略、支持實體經濟的積極作用，同時爲投資者提供更豐富的資產配置選擇和長期投資價值。

從資產相關性來看，華夏基金對證券時報記者表示，我國公募REITs市場與股票市場和債券市場之間的相關性都比較弱。與股票市場的相關性在0.11—0.22之間，與債券市場的相關性在0.02—0.03之間。配置公募REITs產品在一定程度上起到分散資產組合風險的作用。