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過去幾個月跑南城比較勤，寫了那邊兒不少項目。
主要集中在豐臺大興。
之所以跑的勤，起源於那場轟轟烈烈的骨折級大降價。
當時我覺得，只要有項目能站出來一表人才，穩住軍心，那還有得救。
結果現實給我啪啪打臉，豐臺從四五百萬的房子到千萬級別的房子，幾乎降了個遍。
一大堆房子還沒賣，豐臺的地又又又又又供出來了。
比新政來的還着急。
真是火上澆油。
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細細一看，豐臺這批次清單上有3塊地，加上之前科技園延期的地和二批次的東鐵營地塊。
好嘛，4季度，豐臺還有5宗地要出。
爲啥豐臺的地都賣不了了？
1，豐臺庫存，亞歷山大
去年，豐臺一共賣了8塊兒地，總價三百四十多個小目標。
今年，豐臺想再創輝煌，今年供地計劃裡有13塊地，但目前只有豐科園和東鐵營在掛牌公示。
截止到昨天，10月11日，豐臺的商品住宅庫存量9421套，庫存面積達138.09萬㎡。
已經超過朝陽和海淀庫存總和。
加上後續要出讓的5宗地塊，整個豐臺不考慮明年新增土地的情況下，未來要賣的新房建築面積超過170萬方。
卷瘋了。
南四環破價一茬接一茬，許久沒有供地可能也有這個關係。
之前我們的結論，北京改善人羣，買房正在悄悄南移。與豐臺供地密集、新房多關係很大。
而今年前三季度，豐臺共成交了2167套房，建面29.78萬㎡，月均去化241套，3.3萬㎡；
以目前的去化速度來計算，不考慮增量，豐臺新房的庫存要賣53個月，快4年半的時間。
2，開發商大出血
而且，整個上半年，很多開發商都大出血過了：
華潤置地75.38億拿了亦莊新城的地；
中海57.5億底價拿下了石景山首鋼東區的地塊；
海開79.17億競得海淀西北旺地塊；
保利和建工89.01億拿了海淀永豐地塊；
中建智地112億拍得酒仙橋的地塊；
金隅63.8億拍得朝陽十八里店朝陽港一期地塊……
過去市場好的時候，哪用得着挑好地塊，質素差的也有人拿。
接連遭受市場冷場、新房破價打擊之後，本來庫存還沒消化完，開發商要拿地，總得斟酌斟酌。
現在的情況，好地都不一定有人要，zf只能往出瘋狂翻寶貝了。
來，看看這批次的寶貝土地。
萬泉寺地塊
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這是這波地裡最好的一宗，堪稱壓箱底的寶貝。
位置特別好。
緊鄰着西二環，離16號線和房山北延線交匯的東管頭南站900m，南邊緊鄰豐草河。
過河正南邊就是北京瑞府，東北側端禮著。
去年豐臺的供地清單裡其實就有它，對比了之前的方案，zf趁着這波政策東風，其實給開發商砍了點門檻。
去年，萬泉寺棚改地塊的建設用地面積爲6.39，規劃建面爲17.89萬平，第四批次裡，建設用地面積調整爲4.03，規劃建面爲12.25萬平。
不過這麼一算，容積率升高了，2.8調整到3.0左右，去年的預估銷售價是11.3萬，這個容積率配豪宅有點高。
海淀功德寺10.5個w，萬泉寺價格會不會調整，我們再等等看。
而且有面積調整的，還不止這一塊地。
上月無人問津的新宮醋場那塊地。
又上臺桌了。
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不過這次拿出來有點變化，它的地塊被分割了。
重新上架之後，土地面積從5.39砍了幾乎一半，現在之後3.04，容積率2.4降爲2。
周邊的項目有建發璟院和森與天成，建發璟院現在只有些清退房源，森與天成國慶節期間熱度很高，榮登貝殼帶看熱榜第一名。
本身體量就大，還有競爭對手要殺入，森與天成果斷選擇了借勢發起高佣金促銷模式。
對了，我們有全北京各區域特價房源表格，有需要可以掃碼添加微信獲取。
豐臺張郭莊地塊
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西南五環外，14號線和1號直線交匯，離張郭莊站也就400m。
周邊配套也齊全。
隔壁園博園有個21年的項目，叫熙悅晴翠，在新政前、國慶期間，靠特價房和高佣金刷了一波存在感。
這兩年豐臺因爲供地多、新房多，開發商各種花活都上了。
豐叄往社區裡挖湖、華曦府搞了波提前交付，讓業主提前看實景示範區、京能西賢府把裝修的品牌價格都呈現到樣板間裡了。
角落裡的小透明，只能降價求生存了～
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豐臺科技園地塊
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每一個樓花，都是獨一無二的。大家好，這裡是樓花網。
北京，從來不缺公園，不缺公園邊的房子。
但，缺的是帶私家園林的大宅。而隨着中海豐和叄號院的崛起，一個新的豪宅的新居住形態，將引領京城。
從甲叄號院開始，中海地產在北京豪宅市場上，已耕耘了5年時間。到了豐和叄號院的時候，這個中海頂級的“藏峰”系產品，至少向外界展示了三個獨有特點：
1、人無我有的產品力。在豐和叄號院，中海開創性地打造了一座1.5萬平米的私屬公園，裡面有個超1000平米的大湖。僅私家園林佔到了整個項目面積的40％，這在當下的北京，實屬罕見。還有京韻四合院，以及高端養老錦年康養，這隻在豐和叄號院能見到。
2、對東方美學的極致表達。在豐和叄號院身上，中海地產全面迴歸到了打造東方大宅理念。通過濃縮皇家園林圓明園精髓、與文華東方酒店理念契合的會所，來詮釋自己的奢華美學。
3、超前的兌現能力。早在3月份，豐和叄號院的大湖園林就已實景呈現，9月中秋節則展示了私家會所，而湖景大平層以及京韻四合院的實體樣板也將未來兩個月相繼呈現。這些，體現中海速度的同時，也用超強的兌現力給了豪宅買家極大的信心承諾。
如今的豪宅買家，在選房時，除了要看到品質均好的前提下，還要尋找到能觸碰其內心深處的情緒價值。
豐和叄號院頂奢的私家園林，則是擊中了市場的第一個亮點。
濃縮的圓明園精髓
像喬布斯造蘋果手機一樣，中海地產也在創造需求。
這個承載體正是豐和叄號院，其通過“西園東宅”的規劃，似乎正進行着一場新居住革命——生活在公園裡。
更令外界驚歎的是，通過這個奇思妙想，豐和叄號院形成了一個完成的，且不可複製的整體園林規劃。
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之所以不可複製，是因要實現這樣的規劃，得同時具備多重因素。拿朝陽區的幾個大平層豪宅來說，它們更多是享受了周邊早已成熟的公共資源，爲自身的居住環境加分。
但豐和叄號院不同，它完全是硬生生創造了一個只屬於社區業主的私密山水兼容園林體系，面積佔到了整個小區的近40%。
放眼整個北京，能達到如此標準的項目鳳毛麟角；在豐臺區，豐和叄號院更是獨樹一幟。
在整個園林規劃中，中海地產更是借鑑了皇家園林圓明園的精髓，進而演繹出了豐和叄號院“大湖遊園”的東方美學調性。
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完整的圓明園共有40處園林風景羣，每個景都是一座“園中園”。這其中，最核心的是“九州九景”——“九州清晏”、“鏤月開雲”、“天然圖畫”、“碧桐書院”、“慈雲普護”、“上下天光”、“杏花春館”、“坦坦蕩蕩”、“茹古涵今”。
從鳥瞰圖看，豐和叄號院的地形像極了從圓明園“九州九景”，兩者都是呈東西向的長方形。這爲豐和叄號院把圓明園九景，濃縮到自己的園林中，創造了先決條件。
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最終，豐和叄號院則在傳承的基礎上略作調整，呈現給公衆的是，形成了西園5景、東宅4景的“藏峰九景”。
很多項目，在做整體規劃時都會植入各種文化概念，但大多都是空洞的噱頭。可豐和叄號院卻是將每個文化細節，都落實到了自己的身上。
東方美學的極致表現
在挑剔者看來，如果將皇家園林借鑑過來還不夠，那再來看看豐和叄號院在具體打造項目時的用料，就會理解其所要表達的東方美學概念，如何展示到極致狀態。
故宮太和殿的窗櫺採用的三交六椀菱花，是東方美學中最高的窗櫺結構，豐和叄號院把它全方位運用到了包括兩個大門、園林書院屏風的各種具體場景中。
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故宮中所有建築均採用了落位重檐歇山頂及飛檐形態，豐臺叄號院照搬到了園林中的主要建築上。
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爲了能讓業主體驗到極致的東方美學，豐和叄號院在園林的石材中，共耗費了600噸造型石。其中最大的一塊50噸，擺放在西大門的歸家大堂中，剩下的則全部按照廠家編號，鋪設在人工大湖的周邊和腳下幽徑中。
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還有，爲了在理念上更貼近“九州清宴”，豐和叄號院在“藏峰玖宴”的會所中，打造了一面由景德鎮定製的2400塊郎窯紅陶瓷。據說，這正是最初圓明園“九州清宴”的格局，郎窯紅陶瓷則是乾隆非常衷情的官窯瓷。
拋開其他因素不談，只聚焦在展現東方美學方面，豐和叄號院各種細節拉的很滿，實實在在不計成本。
9月2日，前門文華東方酒店開業，單價15027元/晚起，刷新中國奢華酒店單價記錄。豐和的會所靈感理念也來源於此，匠藝同門，都是CCD事務所的設計作品，傳承同一脈京韻風華。
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9月下旬，豐和叄號院會所對外展示開放，棋牌室、書房、琴房、瑜伽健身房、檯球廳、泳池等功能一應俱全。
坦白講，如果只是粗略逛一圈，給人的感覺除了高端大氣上檔次外，似乎與其他高端會所並無太大區別。
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再說說東地塊，東地塊一共7棟住宅樓，總高8-25層，3/6/7號樓都是8層的洋房，1/2/4/5則是25層的高層，整體容積率2.2，包含兩個配套建築和一個下沉庭院。
東地塊產品爲168-262平的全四居大平層產品，得房率均在85%以上，共412套房，銷售指導價9.2萬/平。
168平四居，總價1500萬左右；
186平四居，總價1700萬左右；
200平四居，總價1850萬左右；
242平四居，總價2200萬左右；
262平四居，總價2400萬左右；
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