英美銀行業對相關貸款轉趨保守 商辦吹冷風 貸款成本攀高

傳統上被認定在商用不動產貸款業務中，比較安全的辦公室貸款，如今成本卻在持續攀升。由於受到新冠疫情影響，導致辦公室數量供過於求，促使大西洋兩岸的銀行業，都開始針對承辦該類型貸款的態度轉趨保守。

根據不動產公司CBRE的統計數據指出，在疫情期間，辦公室貸款業務獲利，一直相當穩定。

根據報告，在2021年第一季，英國銀行業對於倫敦市中心、位置最佳的辦公室收取1.65％的利率，與疫情前相差無幾。不過卡斯商學院的商用不動產貸款報告也指出，如果是較老舊、位置偏遠的辦公室，英國銀行業要求的貸款利率，就可能逼近歷史高點。

至於在美國，根據商業不動產抵押貸款證券數據供應商Trepp的資料顯示，今年第一季銀行業發放給新辦公室的貸款金額，只有2019年相同期間的35％，比零售資產像是購物商場還少。

目前辦公室貸款利率與美國10年期公債殖利率的利差已從疫情前逐漸擴增。

雖然目前的辦公室貸款違約率仍在1％以下，不過一旦合約到期，白領員工花在家裡辦公的時間變多，如此情況就可能出現改變。

從科技龍頭臉書到跨國銀行匯豐集團，都計劃着讓部分員工長時間維持如此的遠距辦公型態。這樣的改變也導致部分都會地區的辦公室呈現空蕩蕩景象。

以舊金山爲例，由於辦公室供給已經過剩，引發租金銳減與空置率攀升。

銀行目前也在密切關注紐約的辦公室情況。

在大西洋中部地區，曼哈頓市場也涵蓋在內，銀行在外流通的辦公室貸款就有近三分之一已被列爲高風險類別，遠高出疫情前的6％。

至於在倫敦市中心，由於利率仍處低檔，加上海外買主的強勁需求支撐，使得居於黃金地段的辦公室仍有4％的租金回報率。

不過投資人則就顯得較爲悲觀，根據不動產研究機構Green Street表示，以英美辦公室不動產投資信託的交易情況估算，這些不動產帳面價值則分別下滑15％與10％。