一季度百強房企新增貨值同比回升 優質地塊更受追捧

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

2024年第一季度，土地市場進一步分化，核心城市優質地塊越發受追捧。

多方數據顯示，一季度新增土儲貨值、總價以及建面百強房企門檻值同比均下降，但在3月份核心城市多宗優質地塊成交後，新增貨值十強門檻值則同比上升32%，新增貨值集中度持續走高；同時，一季度百強房企新增貨值與總價同比均出現上升，同樣與核心城市優質地塊出讓有關。

“截至3月份，全國土地市場平均溢價率呈現‘三連升’態勢，流拍情況較前兩年亦有一定改善。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴《中國經營報》記者，今年以來，多地仍然延用“不限地價”的土拍規則，加之供地質量較優，給予了地塊足夠的溢價空間；宏觀政策層面對於市場依舊在持續散發積極信號，拉動房企補倉情緒持續回升。

新增貨值同比回升

今年一季度，市場分化與供地質量提升仍是土地市場“關鍵詞”。僅從3月份來看，部分城市土拍溢價率已逾9%，遠超4%左右的平均溢價率。

3月份，不少城市還出現房企“爭搶”優質地塊現象，部分城市土拍“取消限價”後，樓面價也重現區域新高。如月底北京昌平地塊吸引了17家房企參與現場競拍，最終觸頂搖號成交；綠城集團則以65022元/平方米的樓面價競得蘇州工業園區雙湖板塊02號地塊，刷新了江蘇省最高樓面價紀錄。

另一方面，全國多數城市土拍仍以底價成交爲主。克而瑞數據顯示，3月份底價成交的地塊幅數佔比仍在七成以上。

在此背景下，一季度百強房企新增土儲貨值門檻與十強門檻出現明顯差異。

克而瑞數據顯示，今年一季度，新增土儲貨值百強門檻值爲14.5億元，同比降幅爲32%；十強門檻則爲126.1億元，同比上升32%，較前兩個月的120.7億元也略有增長。

此外，今年一季度新增總價、建面百強門檻值分別爲4.5億元和14.9萬平方米，同比均下降，降幅分別爲32%和16%；新增貨值、總價和建面百強總額則分別爲5280億元、2230億元和3194萬平方米，其中得益於核心城市優質地塊的出讓，新增貨值和金額總量同比分別上升4%和6%。

“今年以來尤其3月以來，各地針對改善性住房需求支持政策頻出。相應政策對土地市場將發揮針對性作用，改善型地塊將更受歡迎，純剛需地塊則可能進一步遇冷，土地市場可能將出現進一步冷熱分化的局面。”克而瑞方面認爲，目前有資金實力的國央企將持續加註核心優質土儲，核心優質地塊未來也將更加集中於頭部房企的手中，未來市場格局尤其是高端市場格局將進一步高度集中。

“今年2月份，北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，擡高了拿地總額。3月份雖然部分一二線城市依舊有土地推出，但推地數量和質量均不如2月，加之當前房企拿地更加謹慎，導致1—3月房企拿地同比增速有所下降。”中指研究院方面也指出，今年一季度，TOP100企業拿地總額爲2217億元，同比增長14.9%，較1—2月同比增速有所下降。

土地成交規模仍處低位

核心城市優質地塊受追捧對整體土地市場的帶動效果有限，今年一季度，全國土地市場成交規模仍處歷史低位。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，今年3月份，全國主要地級市供應土地規劃建築面積爲2800.6萬平方米，同比下降35.5%，環比上升55.5%；成交土地規劃建築面積爲1819.7萬平方米，同比下降38.2%，環比上升52.5%。

今年一季度，全國主要地級市土地供應與成交規模同比也呈下降趨勢。其中，供應土地規劃建築面積爲6534.3萬平方米，同比下降26.5%；成交規劃建築面積爲5912.5萬平方米，同比下降14%。

克而瑞數據也顯示，近兩年一季度，全國300城經營性用地供應均不足2億平方米，仍在歷史低位；今年一季度土地成交建築面積爲1.44億平方米，同比上升7%。

“2023年年初發布預供地新規，大部分城市的供地時段均有所延遲，受低基數影響，今年一季度全國300城經營性用地成交規模同比回升。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，鑑於當前土地供應規模收窄，預計二季度土地成交規模仍將繼續維繫低位，不過隨着優質地塊佔比的增加，4月份平均樓板價可能會小幅回升。

實際上，今年一季度，全國土地市場土拍成交樓面價同比仍呈上升趨勢。

“今年一季度，全國主要地級市土拍成交樓面價爲5141元/平方米，同比上漲9.9%。其中，3月份爲6404元/平方米，同比上漲23.8%，環比下降6.5%。”關榮雪表示，今年一季度土地市場供需兩端持續走弱，“量縮質提”特徵依舊凸顯，供需規模創近7年同期新低，成交樓面價則攀至新高峰。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧）