毅德真相
求解商貿物流城之惑在城鎮化大潮、內需市場崛起、產業由沿海向內陸轉移以及傳統地產調控的背景下，商貿物流城近幾年異軍突起。作爲傳統批發市場的升級版，這種將投資、稅收、就業融於一身的地產產品獲得了全國各地政府的熱烈歡迎。
“我好像在哪裡見過你。”王再興邊握着記者的手，邊語氣肯定地說。這位62歲的毅德控股（1396.HK）董事局主席是去年香港資本市場炙手可熱的人物，但卻極少接受媒體的採訪，一直顯得神秘而模糊，業內對其“悶聲發大財”的評價當不爲過。
在城鎮化大潮、內需市場崛起、產業由沿海向內陸轉移以及傳統地產調控的背景下，商貿物流城近幾年異軍突起。作爲傳統批發市場的升級版，這種將投資、稅收、就業融於一身的地產產品獲得了全國各地政府的熱烈歡迎。王再興及其家族的毅德控股抓住了這一機遇，成爲在香港資本市場成功IPO的新軍，募資超過15億港元。
顯然，資本對於這類現金流充沛、負債率低、毛利率高且獲得國家大力支持的商業模式充滿了興趣，而各路電商也在爭先恐後地與毅德控股洽談聯姻，王再興對於公司未來的發展信心滿滿。
在上市之後首度面對國內媒體並接受中國房地產記者獨家專訪時，王再興表現出足夠的剋制和冷靜：“我們在有意控制速度，每年保持2~3個項目的拓展節奏，未來銷售肯定不再是大頭，我們要更多地靠運營和服務賺錢，我毅德已經走在轉型的路上了。”
毅德模式
2013年10月是王再興以及其家族成員人生的巔峰。“黑馬”毅德控股在香港成功上市，商貿物流園區開發運營商的光環，也讓在住宅領域沉浸過久的中國房地產行業嗅到了新的異樣氣息。
第一太平戴維斯的資料顯示，截至2013年7月份，按大型商貿物流中心的數量計算，毅德控股在中國排名第二；而按大型商貿物流中心的估計及尚未完工總建築面積計算，毅德控股在中國排名第三。王再興稱，到目前爲止，毅德已經實現了全國布點數量第一。
此時風光無限的王氏兄弟，二十多年前還僅僅是經營貨車運輸隊的個體戶。彼時，王再興常常開着貨車，在自己的祖籍廣東潮州和出生地江西贛州之間進行土特產的運輸買賣。走南闖北的生涯中，王再興從“髒、亂、差”的傳統批發市場中嗅到了商機，併成功地把握住了機遇。
從1995年到2010年間，王再興帶領其家族成員，成功在中國各地建設了19個商貿物流中心。在他看來，毅德的獨特模式在於，在商貿物流領域率先將商品交易、電子商務、商業綜合體、金融服務、智能化倉儲物流、酒店、國際會展、休閒娛樂等功能集於一體，形成了商貿物流“城市綜合體”。
2012年，聯想控股旗下的弘毅投資宣佈入股王再興家族創辦的香港豪德集團，後者遂更名爲毅德控股。PE界明星弘毅的出手，第一次將毅德控股的面貌清晰地向公衆顯露。
談及於此，王再興對於弘毅操盤手趙令歡甚爲推崇，“人品很好，很大氣，也很有能力，外來的和尚會念經，沒有弘毅的話我們不會那麼快上市”。
商貿物流城啓動資金需求量並不大，儘管在全國攻城略地，但毅德控股從不爲財務壓力發愁。王再興之所以積極推動公司上市，除了弘毅資本的影響外，其自身也希望公司能夠在更規範、更透明的管控下去家族化，以致基業長青。
“毅德上市的目的是明晰產權，實現百年企業。我的十個兄弟和一個妹妹都在毅德，在毅德可以說不是‘親’就是‘戚’，只有通過上市這條路來明晰家族產權，才能實現可持續發展。”王再興對中國房地產報記者表示，大部分家族成員和公司元老都成爲了上市公司的顧問，以保證公司的現代化治理。
潮州人經常被稱爲中國的“猶太人”，他們身上似乎與生俱來就帶着商業頭腦和天分。與香港首富李嘉誠、印尼錢王李文正同屬潮汕一脈的王再興，也在毅德控股的掌控中體現了自己的剋制和遠見。
“我們商貿物流城的投資買家比例不會超過20%，絕大部分買家都是需要拿着經營執照來買商鋪的。”王再興很清楚，國內其他很多處於困境的商貿物流城，不是因爲一次性賣給投資客而無法保證正常的開業率和成活率，就是因爲貪多求大，盲目規劃和定位導致招商不力，“我們花很大精力做前期調研工作，控制好定位和規模，必須量力而行。”
風險之虞
據王再興透露，當初毅德控股吸引的不止是弘毅，還有軟銀賽富等一大批資本的橄欖枝。這主要還是得益於它的高毛利率和大量低廉的土地儲備——商貿物流城受到了國家政策的大力扶持，加上三四線城市強烈的招商引資意願，使得商貿物流城往往能在拿地和政策上享受極大的優惠。
毅德的財務報表顯示，平均每平方米的土地成本爲200元~300元，而地方政府的返還和補貼金額也與此相若，這意味着全部的成本都是建安成本。扣除包含基礎設施建設在內的50%的建安成本，毅德的毛利率能夠達到50%左右。儘管與華南城和卓爾超過60%的毛利率相比仍有差距，但遠遠高於傳統地產行業的高毛利率足以讓毅德控股獲得各路資本垂青。
但隨着城市集約化發展和地價的不斷攀升，毅德也不得不面臨土地成本增高導致的“毛利率天花板”。認識到這一點，王再興已經在有意控制企業的擴張速度，他一再強調不要做得太快，保持每年新增兩到三個項目。由於現有土地儲備的拿地成本還是很低，這樣就可以儘量拉長週期。在成本保持不變的情況下，隨着區域的成熟，商鋪售價會越來越高，通過這樣的“技巧”，毅德還可以一直保持比較不錯的毛利率、甚至有所提升，從而對投資者保持着長時間的吸引力。
除了較高的毛利率，毅德控股近40%的高週轉率和高ROE連華南城和卓爾也望塵莫及。中國房地產報得到的一份毅德控股IPO路演材料顯示，其玉林項目預售5天內獲得99%銷售定金，綿陽預售1個月內獲得88%定金，贛州預售兩週內獲得91%銷售定金。
一位分析人士指出，由於毅德拿地、開工和預售之間時間相隔甚短，加之項目高比例的銷售定金額度，極大地降低了自有資金投入，提高了項目啓動速度。
目前來看，國內商貿物流城總體發展狀況並不理想，爛尾、空城項目比比皆是，投機者的趁虛而入、監管政策方面的部分空白和地方政府爲其大開綠燈的潛在風險也令人擔憂。
對此，王再興也表示，由於商貿物流行業還處於初級階段，加上三四線城市的靈活政策，大部分企業在發展初期都不可避免會出現這種情況。但他也坦言，這一模式缺失存在政策漏洞和市場風險，“現在我們也在逐步規範，在新增項目中儘可能避免這樣的風險”。
瞄準服務
新一代的商貿物流城運營者大多自詡爲“運營服務商”，然而無論是之前的華南城和卓爾發展，還是剛上市的毅德控股和五洲國際，其物業銷售收入對利潤的貢獻率往往在90%以上，把其歸爲“地產商”更加合適。
業內人士表示，商貿物流城作爲商業開發項目，與住宅一次性賣完的模式有很大不同，它更注重的是後續統一管理運營，保持市場的繁榮，但在國內能夠做到這一點的尚屬少數。
一個公認的事實是，商貿物流城要做好，並且持續複製是非常困難的，尤其是大多數商貿物流城都是一次賣完了事，後續的經營服務往往難以保證。儘管諸多地產商都在探討服務轉型，但卻被業內分析人士指爲“只是實現工業品市場的簡單轉移，不是所謂的升級，沒有統一規劃管理，開發商依然靠銷售爲主”。
以卓爾發展爲例，其反覆強調要定位於服務商，但在其業績報表裡，服務業務的利潤卻是微乎其微，幾乎可以忽略不計；又如鐵嶺東北城這樣的案例，儘管銷售時一片繁榮，但隨後開業率極低，投資客盈利無着，目前已經淪爲“鬼城”。
“對於華南城、卓爾、毅德、五洲國際這些新一代的商貿物流運營商來說，報表往往強調的是它們的開業率和有效開業率，但是並沒有類似一年之後的商戶成活率之類的指標，我們如何能夠評估報表之外他們的效率——即真正讓這個商貿物流城成爲一個繁榮的商圈，而不是像東北城這樣先揚後抑的怪胎？”上述業內人士表示，要調動中小企業的服務消費動力以及提升自身的服務能力，這些運營商要走的路還很漫長。
“業績全靠開發銷售的情況不可能持續，服務將是未來我們業績的大頭。”王再興說，“但培育新的利潤點是需要時間的，這是個放水養魚的過程，現在大家在服務方面的收費都很低，毅德在前期的物業管理費都是全免的，我們要先保證商鋪能生存下去，再實現收益。”
不過，隨着與電商的深度合作，也許這一情況會逐步改變。
之前華南城和騰訊建立的合作，曾促使華南城股價上升98%左右。王再興對中國房地產報記者透露，現在自己也在和多家電商洽談合作。“對商貿物流園區的商戶來說，提供電商服務意義相當重要。”
搞物流出身的王再興對物流也很重視。毅德的物流GPS定位服務、點對點的倉儲對接等，都在王再興轉型運營服務商的計劃之中。
作爲其重視服務的佐證，身爲全國政協委員的王再興爲今年兩會帶來的提案就是如何幫助中小企業發展。
“在中國，中小企業貸款融資太難了，抵押擔保不夠對企業的影響很大，必須研究如何更好地幫助中小企業。”王再興稱，這其實也是在爲他的商戶反映疾苦、爭取利益。“爲中小企業創造一個更好的創業環境，實現他們利潤的提升，才能爲商貿物流城轉型運營服務創造市場需求。
儘管還有很多挑戰，但毅德發展勢頭大好，雄心勃勃的王再興希望在全國50多個城市投資，建立自己的商貿物流王國，併成爲這一領域的領軍者。
“從上市至今，我們股價上漲超過了80%，還能持續上漲，就是市場對毅德商業模式和實力的認可。未來引入電商後，我們的股價還會上漲，我對毅德的持續發展很有信心。”王再興表示。
目前，毅德控股的大部分項目仍在建設之中，資本市場還需要其交出更靚麗的業績答卷，整體經濟形勢和市場趨勢還有很多不確定性，一切都不容盲目樂觀。大幹快上與風險控制之間的平衡，往往決定企業在繁榮之後能否繼續前行。新一代的商貿物流城運營者大多自詡爲“運營服務商”，然而無論是之前的華南城和卓爾發展，還是剛上市的毅德控股和五洲國際，其物業銷售收入對利潤的貢獻率往往在90%以上，把其歸爲“地產商”更加合適。