港房企內地大幅囤地 國土新規能否杜絕"地主"？

本站房產6月12日訊 6月7日國土資源部出臺了最新的《閒置土地處置辦法》，修訂後的辦法較之此前沿用的版本，在閒置和閒置時間的認定上更清晰，閒置的成本也更高。

但另一方面，本站房產調查發現，即使閒置土地的相關法規層出不窮，但以和記黃埔、新世界、恆基兆業、新鴻基爲代表的港資房企在內地的“囤地運動”依舊風起雲涌。而大幅儲地的直接結果便是坐享成倍翻番的土地升值暴利。

業內人士指出，港資房企在內地大幅囤地一方面由於其“慢週轉”的營銷模式和低負債、厚資本的自身條件，但更重要的一方面則是政府行政力不足，導致土地閒置法規被“閒置”。所以目前出臺的“新規”是否能杜絕“地主”，仍取決於政府執行力的落實，而這也是解決囤地問題的根源。

港資房企內地大幅囤地

圍繞土地，港資房企總是話題不斷。

樓市嚴控之下，內地開發商多縮緊腰帶，謹慎拿地，但港企和記黃埔、九龍倉、恆隆、嘉裡建設、周大福卻逆勢在內地“跑馬圈地”，僅2011年的內地市場投入就超200億，可謂出手闊綽。

然而與其在拿地上的風風火火相反，以“四大天王”（和記黃埔、新世界、恆基兆業、新鴻基）爲代表的港資房企在土地開發上卻堪稱“蝸速”。

以李嘉誠的“長和系”爲例，據本站房產不完全統計，其囤地時間超過10年的項目就有10個（囤地時間以拿地日到竣工日爲基準計算），其中廣州黃沙地塊和東莞海逸豪庭囤地時間更接近20年，後者雖然在2007年被徵收了7915萬元的土地閒置費，但相比20年的土地升值帶來的利潤，也只是“九牛一毛”。

“和記黃埔在內地市場，屢屢通過土地升值得到了豐厚受益。”行業資深人士王海斌便如是指出。

與和記黃埔如出一轍，曾宣告5年內成爲“香港房企在內地擁有土地儲備量最大的公司”恆基地產，上世紀90年代在北上廣拿下的八個地塊中，至今只有一半竣工，項目平均開發週期至少10年，而其在二三線城市的項目平均開發週期也需要5~6年。

實際上，整理資料不難發現，“大幅儲地等待升值”似乎是港資房企的共性。

本站房產調查發現，新世界中國2002年-2011年所持有的物業平均7~8成處於規劃中；新鴻基地產2006年後處於“發展中”的內地物業平均佔比也一直高達9成。

對於上述港資房企，時間便是醞釀暴利的最佳藥劑。蟄伏近7年，終於今年3月開盤的上海濱江凱旋門，最高報價竟達26.4萬元/㎡，轉眼之間便爲新鴻基地產搏得超出當年地價13倍的高價；新世界中國的上海“豐盛皇朝”售價在最近9年時間已漲了11倍；和黃在上海的御翠豪庭，更是在2009年就漲到7萬元/㎡，超過當初樓面地價的28倍。同樣，恆基地產旗下的恆荔灣畔在1999-2010年的13年間，土地增值比例就達到1433%。

“儘管我國房地產市場已經發展多年，但絕大部分開發商的盈利模式依然是依賴土地升值，因爲依靠開發不同住宅產品獲得的利潤回報並不高，所以在各級城市，尤其二線以下城市中，捂地現象非常普遍。”有業內人士便指出。

五合智庫副總經理蔡文韜也認爲，通過囤地賺取土地增值收益，也可謂是和黃一類企業的獨特運作方式。

“慢週轉”吃透土地紅利

其實略作比較便不難看出，在房地產開發上，萬科、萬達、恆大等內地巨頭多以“高週轉”著稱，力求爭縮短開發建設週期，加快資產的週轉速度。然而一個項目動輒開發七八年的“慢週轉”運營模式在港資房企中卻不鮮見。

“港資房企對於風險的控制上有着更爲敏感的操作理念，在內地市場的發展方向上更加趨於保守。”高通智庫研究員、房地產資深人士陳翔如是稱。

其指出，內地的房地產市場也不斷經歷着調控週期，基於香港市場的操作經驗以及內地城市化進程的綜合考量，港資房企更加看好內地房地產市場的長期發展前景，通過長週期的運作開發，巧妙的降低項目開發過程中遭遇調控政策節點打壓而造成的試錯成本。

事實上，相對於快中求勝的內地房企，謹慎的港資房企則更有資本在“慢”中獲取暴利。

公開資料顯示，截至2011年上半年，內地上市房地產企業的平均資產負債率已達到71.28%，創近十年的新高，上市房企總負債已超過1萬億元。相比之下，據不完全統計，截至2010年底，香港上市並且主要在香港運營的地產企業，平均的資產負債率僅爲26.71%。

“無法比擬的資金優勢，這爲港資房企的長週期開發奠定了基礎。”陳翔指出，在幾十年佈局內地的發展中，拉長開發週期，提升項目利潤率，港資房企可謂充分享受了內地市場高速增長所帶來的“土地紅利”。

國土新規是否能杜絕“地主”？

其實，“囤地”並非港資房企的本性，可以發現，上述企業在香港本地並無囤地現象。

“香港整個土地出讓過程完全對媒體公開。其次，在付款方面，香港要求成功拍得土地的開發商或個人需要在拍賣結束後28日內繳清全部地款，同時，政府拒絕提供分期付款，這與內地分期付款盛行則是截然相反，內地囤地反而能夠挖掘土地槓桿。”陳翔指出。

不難發現，北上後的港資房企能夠通過囤地暢享“土地紅利”，這背後最大的質疑將歸於政府監管的不給力。

實際上，早在1994年和1999年，政府頒佈的《城市房地產管理法》和《閒置土地處置辦法》中便有規定稱：“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，徵收土地閒置費；滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權”。然而如今和記黃埔、新世界、恆基兆業等港資大佬囤地如故。難怪連華遠地產董事長任志強也在其微博諷刺：“李澤楷囤地未受處罰是一樁笑話。”

值得指出，今年6月7日，國土資源部出臺了最新的《閒置土地處置辦法》。記者發現，修訂後的辦法與之前沿用版本有諸多改變。

首先在“閒置土地”的定義方面，新規的描述更加詳細，“已動工開發但開發建設用地面積佔應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額佔總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定爲閒置土地。”

而對於閒置的認定時間，新規“以合同約定開工日期爲起始點來認定閒置與否”也比此前版本“自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起”，更具備操作性。

同時，新規對違法囤地的懲罰力度也大幅增加，閒置費徵繳標準由“土地價款20%以下”提升至“土地出讓價款的20%，且不得列入生產成本”。

無疑，新規亮點頗多，但“紙上談兵”仍是人們最擔心的問題。不少業內人士便指出，一直以來國內土地市場都存在“法規閒置”的問題。在操作上，各地政府土地拍賣信息不夠透明，而制度上，又允許開發商分期支付土地價款。同時，一個不容忽視的現象是，爲了籌集城市建設資金，一些地方政府也成了囤地者，通過組建所謂的城市建設投資公司，囤積了大量土地。由此，政策執行力的效果可見一斑。

“從這一層面說，處置閒置土地的新規是否能杜絕‘地主’，取決於政府是否能切實執行行政力，而這也是解決囤地問題的根源。”業內人士指出。