央行總量管制上膛 土建融排擠房貸恐趨惡化

房市示意圖。本報資料照片

央行要求9月6日之前，全體國銀必須交卷不動產總量管制的改善方案，據瞭解，由於土建融業務利率比房貸高得多，且借款年限僅3至5年，遠低於房貸的20、30年長期貸款，使許多銀行不分公民營，到時的作法都會優先保留額度給建商的土建融業務，屆時恐怕會使民衆的房貸額度更被總量管制犧牲。

內政部發太多建照給建商，總量排擠之下反而讓民衆借不出錢買房？

大型行庫主管私下指出，現在的銀行法第72條之2，不動產放款上限30%，等於是把房貸和土建融都放在同一個水庫里加總計算，所以當銀行滿水位時，就優先把額度空出來給先前已放行其授信案的建商使用，由於先前這些建商的額度已獲銀行放款審查會通過，銀行得保留一定的額度讓建商在有需要時動支，如此，自然會排擠房貸戶的資金需求。

倘若依照國銀目前的不動產放款額度來看，土建融和房貸的比率，大約從1:2到1:4不等。對此銀行主管指出，由於房貸不只是買新成屋，還包括二手屋，因此，比土建融高數倍的情況爲正常。

銀行主管也坦言，儘管近幾年來因爲央行降低建商土建融成數等信用管制措施，因此土建融年增率從110年1月起，由高峰16.77%一路下跌，但土建融案量仍不斷，尤其現在的土建案量，有不少是消化4、5年前內政部所發出的使用執照，如今成屋進入交屋潮，因此才造成房貸一增加，使銀行法第72條之2每家國銀都滿水位，尤其大型行庫更喊冤說，目前普遍認爲，因新青安才讓銀行不動產放款滿水位，但若真是如此，民營銀行不能作新青安，爲何也跟着一起快要破錶？根本原因仍和土建融業務量有一定關聯。

但歸根究底，建商在土建融的融資需求，仍源於內政部先前發出太多使用執照，鼓勵建商不斷買地、蓋房子，纔會有土建融更多的需求，但現在卻變成大多數銀行在有限額度之下，都選擇保留更多額度給建商，但反而因此讓民衆更借不到錢買房，恐怕將會造成未來成屋「供給過剩」更加劇的風險。

雖然由於「限貸令」的實況，已驚動行政院，卓揆已表示要找央行開會，但國銀認爲，必須要找對方向，倘若政府在總量管制政策上，沒有把房貸和土建融的管理作區隔，恐怕先前「限貸令」造成的民怨會更高。