“新房改”後,改善買房盯準海淀

這是嚴肅君的第625篇推送

最近對“新房改”一詞,討論挺多。雖然還不是官方認定,但嚴肅君也看到了對未來樓市的兩種聲音:

“保障歸保障,市場歸市場”。

北京現在的市場,新房賣不到指導價是事實;但不少項目,被限價卡住了,也是事實。

未來真的按需求劃定產品後,必然會帶來一系列變化:

1.土地供給模式會調整,土拍將取消限價,好地塊會被熱搶;

2.好盤、稀缺盤價格賣得比現在更高;

尤其在海淀,及海淀主要外溢區域,一定是熱搶的主戰場。

每一次海淀出讓地塊,都是“雙觸頂”成交。一開盤,也都是幾售幾罄。

本週末纔開放樣板間的海淀豪宅香山樾,就已經衝上買房羣裡的熱議榜。

01

海淀的豪宅,是走流速的

豪宅演進至今,地段雖然已不再是衡量其價值的唯一標準,但無可厚非,地段是衡量豪宅價值的前提。

海淀這個標籤,就是豪宅熱銷的最大推手。

上一次海淀四季青集中供應還是2020年,頤和金茂府和香山壹號院。

近千套豪宅也是走流速的。

關注土拍的盆友,也應該見識過四季青地塊的受歡迎程度。

主要原因還是,海淀供地很稀有。

近3年半,北京供地多達154宗,具體到海淀9宗,而香山別墅區,只有2宗。

嚴肅君盤點海淀供地發現,香山樾的地塊,容積率1.05,加上週邊綠地,綜合容積率甚至達到0.89。

是近十年海淀容積率最低的地塊,且面積最大。

看地塊價值除了硬性條件,二手房纔是,經過購買力反覆檢驗過的真實市場價。

同區域內,類產品頤和金茂府,進入二手房市場,掛牌價已經超過15萬/平。

香山壹號院雖然沒有掛牌的房源,但價格嘍了一眼也是達到14.6萬/㎡。

香山樾的指導價12.1萬/㎡,這個價格只能是海淀改善供地的起點,不是終點。

爲什麼這麼說?除了供地稀缺,最終回到了區域實力。

2022年,海淀區佔北京全市GDP比重的四分之一,不過多贅述。

但海淀供地很剋制,一來有底子,不靠賣地。二來在經濟下行期,實力就是強大的信心啊。

所以,海淀永遠是海淀。

02

豪宅的價值,取決於窗外的風景

嚴肅君曾說過,沒有景觀的大平層,只是大戶型。

從聞名世界的大都會紐約曼哈頓中央公園,到老牌之都倫敦的肯辛頓宮-海德公園區域,其座標組合均爲“核心區域+絕版景觀”之組合。

10月31日,越秀地產和北京城建地產雙國匠聯袂之作—香山樾,“盛世香山 肇新時代”產品發佈,在北京頤和安縵酒店啓幕。

讓嚴肅君印象深刻的是,前故宮博物院院長單霽翔老師提到的數字,三山五園規劃保護的核心地段有多大?

68.5平方公里。

“北京老城是62.5平方公里,三山五園規劃保護的核心地段比老城還大一點,那麼這個地方就是會生態環境很好,歷史文化底蘊非常豐富,和老城形成兩個這樣的一個重點地區”。

香山樾近山而不靠山,距離香山主體2km距離,有良好的觀山視野。

爲了融入西山景觀,在內部景觀上,香山樾也很用心。

三山五園保護區,限高12米,香山樾全部內化成4層的小洋房組成,樓間距20米以上,最大處樓間距達到43米。

不做高低配,沒有東西向,保證每一個樓棟的採光、通風和景觀擁有,也是開發商利潤向購房者居住舒適度的讓渡。

整體園林風格和規劃,香山樾溯源中國巔峰宋式審美。

利用項目“三面公園、一面西山”自然環抱的格局優勢,西側引西山入園,東側主動造園,屏蔽城市道路噪音。

園區內圍繞三棵百年古樹、關帝廟打造景觀節點。

歸納一下,主入口“開門見山”;樓間距拉大,可“宅間望山”;部分邊戶設計轉角窗,攬山景入室,爲“轉窗納山”。

這纔是打造豪宅的界面。

03

純四居 改善供應社區

豪宅最終也來到了住這個層面。內化成項目,再看看香山樾的驚喜。

一是王炸戶型;

終改的客戶,是最挑剔的。

香山樾有五種戶型,從185平的四居,到275平的四居。

以231㎡的四居三衛戶型爲例,這款戶型突出的就是奢闊。

面寬14米,約6.6米麪寬的客廳,而且餐廳與客廳等寬,單餐客空間就接近70㎡。

北側廚房空間可變,圖上是廚房+儲藏室&家政間,改造餘地很大,完全可以變爲中西廚,也可以把餐桌整合在廚房旁的多功能居室。

主臥三分離衛浴和觀景浴缸的加入,更頂奢了。

二是顏值打造;

豪宅的顏值,就是新房市場的天花板。

香山樾外立面採用了,藍眼睛石材、雅奢金鋁板及定製天青色仿汝窯陶板,把顏值拉滿。

這顏值,配上山景,很絕。

三是強強聯合的品牌保證;

最後值得一提的是,在當下的房地產市場環境下,開發商的實力和口碑,越來越成爲購房者關注的重要側面。

香山樾由越秀地產和北京城建聯合開發,南北雙強,一個是粵系國企開發商龍頭,另一個是素有“雙奧國匠”的美譽。

過往經驗也告訴我們,越是實力穩固企業開發的社區,穿越週期的能力也越強。

本週末香山樾全新樣板間即將開放,在“當代隱奢豪宅範本”的大框架下,以理念創新、風格創新、空間創新等一系列空間營構巧思。

互動時刻:

買海淀的人,比我們想象中更多金。

當然,他們也認香山。

嚴肅君得到消息,香山樾做了185㎡、231㎡的樣板間週末開放,感興趣的寶子可以評論區或者後臺留言,嚴肅君約你一起去看看。