關於海淀、昌平買房的12個新消息

咱今天先說海淀，再說昌平。所有內容週四晚上直播都會詳細聊，歡迎大家預約。沒時間看直播的，我們把這半個多月費勁巴拉做的分析整理成了海淀功德寺&永豐買房的20條硬核問答.pdf、永豐板塊6盤橫盤評測.pdf，準備買房的同學們，文末掃碼找小助手，發“板塊+預算”獲取，省的大家做功課了。最近，我們海淀買房羣挺炸鍋的，永豐北、永豐南、功德寺，聊的熱火朝天。先把這幾天在羣裡劇透的消息跟大家同步一下：1 功德寺地塊：有97-103㎡小戶型，三居！其餘的主力戶型是140-160-190-220㎡，少量250㎡。其他關於越秀和綠城、華潤等產品信息省略500字，感謝信任我的線人老鐵，不公開發布，買房羣小範圍劇透，感興趣的文末掃碼。功德寺這是直接搶永豐的客戶啊！11.5我們的推文中聊過，之前我們跟海開和保利的溝通：兩家都擔心功德寺出小戶型，“萬一哪個開發商拿地，不按常理出牌，劍走偏鋒，出一部分小戶型呢？就截留了他們的大戶型買家。”這劍還就來了。。。2 永豐南海開頤海雲頌：據說請了圓明天頌的原設計團隊，建築、園林、精裝都奔着做豪宅去的，正在研究產品中。還有石材+鋁板外立面，會所，連得房率都可以期待一下子（這有點信息量）。之前都擔心永豐南拿地成本太高，算不過來帳，沒空間做好產品。真是形勢比人強，永豐南這地段都得卷產品了，這擱去年都不敢想！3 永豐北保利嘉華天珺：保利報規一直想要陽臺，據說海淀又沒同意，繼續改圖等審批。海淀人民啥時候能等來陽臺啊！海開和保利這兩家現在都跟保密單位似的，什麼消息都不往外放了。我們在10.24的推文中就說過，海淀今年也得討好買房人，甚至可能會有激烈的價格PK，主戰場就在永豐。那會產品信息很少，我們單純從供求關係、開發商成本測算、操盤風格上推斷的。現在看是非常靠譜的~海淀樓市的戰事還在實時變化，最近的消息就先說這麼多。這周我們去了趟功德寺地塊，再說下高壓線和上地學區的事。4 功德寺地塊附近的高壓線，多久纔會入地？誰也不希望天天回家，頭頂着幾千伏的高壓。目前，現場看到的高壓線是這樣的：高壓線“Z”字形走勢，把功德寺地塊半包圍起來了。海淀的土拍文件裡提及，由海淀區政府組織同步實施高壓架空線入地工作。爲了再瞭解進展，我們近期到現場看了。我們認爲，高壓線入地，肯定和周邊居民息息相關，於是我們又找到了綠城、越秀地塊西北角的一個馬連窪村屬單位。他們院子裡就有一個高壓線塔。他們也聽說了高壓線入地的消息，但具體時間，他們不是很清楚。其次，我們的海淀買房羣的羣友也貢獻了一些消息，說路過有看到施工。我們去現場也看到高壓線附近在施工。是不是拆除的前序工作，有了解的朋友可以補充一下。與此同時，我們在附近踩盤時，發現附近在建一個很牛的安置房小區，6層洋房，開窗面很大，網傳都200㎡以上戶型。回來我們查到了這塊地3月份就進行高壓線配遷工程的招投標工作了。然後我們又查到了23年樹村路已經開始進行高壓線入地了。就從功德寺回遷房南側開始，一直向南到圓明天頌的位置。海淀區政府花錢，1.6公里3500多萬，咱也不用號召開發商出資了。這麼感覺功德寺高壓線問題，大家先不用太操心了。更多踩盤見聞，會在直播間給大家分享，歡迎預約。5 功德寺的上地學區，確定嗎？簡單貼一些文件，上地街道的控規圖（部分）。從圖片大家可以看到，功德寺地塊屬於上地街道的樹村地區的0702街區。當然，上地街道不完全等同於上地學區，但是項目回遷房部分萬德嘉園 24年對口的就是上地實驗。東側8月份新公佈的一零一學校，官方也明確給了“上地學區”的身份。咱們聯繫上下文，基本可以得出功德寺地塊屬於上地學區的結論。如果對海淀永豐，功德寺等區域對應的入學政策不瞭解的同學，可以文末加我私聊。6 功德寺的戶型和價格，確定了麼？熟悉我們的朋友知道，我們幾乎是全網最早披露華潤加盟功德寺消息的媒體，對開發商動態有一些瞭解。但必須承認，最終版本的戶型和價格，還沒有確切消息。特別想吃瓜的，就給一些網絡上流傳比較多的版本，大家看個熱鬧吧，最終以開發商官宣爲準。關於海淀買房的信息，我們已經梳理了幾萬字，踩盤多次，大家可以去複習一下：

另外，我們也準備了海淀功德寺&永豐買房的20條硬核問答.pdf、永豐板塊6盤橫盤評測.pdf進羣可以獲得，進羣方式文末加小助手，或者直播間瞭解。好久沒說昌平了，聊幾個昌平新房、二手房的消息。7 昌平樓市的房價，近期正在調整。我們瞭解到，位於生命科學園的龍湖觀萃，價格已經下調不少。之前我們一直不推薦，龍湖產品不錯，但是心氣很高，開盤6萬的價格，屬實是不便宜。我們當時就預測未來肯定會降價，因爲整個小區有15棟樓、950套房子，體量不小。最近龍湖觀萃給出了5.4萬的特價房，與朱辛莊有6千的價差，距離海淀一路之隔。錯層陽臺+滿配精裝+高得房率+19號線生命谷站+9年制的北師大附，價格降下來，產品的優點纔是優點。特價信息可以文末諮詢小助手。8 越秀星樾現房上新了

去年的朱辛莊神盤，地鐵盤+小戶型+不錯的得房率。

最近推出了現房部分，只有80多套。

戶型爲93/96㎡三居，108㎡三居，127㎡四居。

售樓處剛開了，12月份開盤。

目前報價6.5萬，我覺得有點貴，開盤肯定會有折扣，可以文末聯繫我們等團購優惠。

朱辛莊的價格我也是服了，老想把價格罵下來，最近聽說寰宇未來漲價了。。。

越秀星樾我們去現場看了下，現房比之前期房普遍增加了配置。

朱辛莊5個盤哪個更好，越秀星樾和寰宇未來怎麼選，可以私信我們~

9 昌平買房，買新房還是回龍觀二手？昌平買房的同學們，永遠繞不開一個選項，就是回龍觀的二手房。有太多小夥伴私信我問：買寰宇未來還是買公園悅府？買梧桐星宸還是買旗勝家園？買奧森春曉還是買紫金書院。。。等等，後面這倆咱真別買了，雖然挨着地鐵，雖然佣金很高，我還是要勸退。嚴肅團隊主做新房，但我仍然要客觀公正的說回龍觀的二手也是值得的，適用幾類人，我們後面展開。嚴肅本人在後廠村9年了，太懂海淀-昌平板塊。最近研究昌平樓市，我們做了兩個特別耗時的功課，2024回龍觀二手真實成交明細.xls昌平新房避坑優缺點彙總.xls，一定能幫你梳理好昌平買房的底層邏輯。先有底層架構，再去選盤，這纔是我們互聯網人的思路！我們數據同學還搞了可視化，製成了樂高版本的房價地圖，按照地理位置拓下來的，加上了最新成交價，大家先有一個整體概念~回龍觀71個二手小區：昌平線5個地鐵站周邊67個小區全拆解（圖太長，部分展示）：詳細解讀有時間的蹲週四晚上8：30的直播，或者文末掃碼，直接諮詢。我們先把結論簡單粗暴的給出去，歡迎討論~現在買房除了解決通勤、上學等核心需求，大家都希望至少保值，保值的前提是流動性，就是以後想賣的時候好變現。從流通性來講，預算300-500萬，上車的同學，地鐵新盤＞回龍觀老房子＞非地鐵新盤。預算500-700萬，置換或者想一步到位的首次置業，新盤談個好折扣，比回龍觀F4要香（公園悅府、國風美唐、金域華府、領秀慧谷）。而且有一個事實，不知道大家注意沒有，誰在買F4次新？多數是回龍觀本觀的人，大家在內部置換，而不是更有購買力的海淀外溢在買。10 誰適合買回龍觀老房子？我們上面說，有一類人適合買回龍觀老點的二手，就是預算300萬出頭，努力奮鬥的年輕人，正在工作上升期，未來可期，優先考慮通勤，配套全 減少生活對你的消耗，努力掙錢但如果你是這部分羣體，最好給自己定一個規劃：等孩子上學之前，努力跳到海淀去~我們後廠村很多同事就是這個路徑。11 誰適合買回龍觀的二手次新？預算500-700萬的有娃家庭，這部分人羣，會看朱辛莊和回龍觀的次新。儘管他們知道，同樣的預算，能去海淀永豐或者朝陽不錯的區域買新房，但因爲孩子已經在昌平讀了小學，並不適合跳到外區。這部分人羣，原地改善昌平次新大戶型，更實際12 誰適合買朱辛莊新房？預算500-700萬，孩子還沒上學的年輕家庭，或者手裡預算充足，想一步到位的家庭。他們知道現在回龍觀的F4次新，等到大約8年後他們要賣房的時候，很多房齡就20年了，而朱辛莊或者高教園的新房，會變成新的次新房。和現在的回龍觀F4次新一樣，價格相對堅挺。最後，誰適合買昌平的非地鐵盤？離地鐵稍遠的北京國賢府、暫時沒有地鐵的龍湖觀萃，最近都值得關注，因爲有特價，特價信息文末私信小助手。最近去北京國賢府，發現最不愛修路的昌平，把國賢府門前，確切的說是山姆門前的路在拓寬，雙向6車道。而且進展很快。嘉境裡、清樾府、梧桐山語等等，也適合一部分人，但是要避的坑很多，這個不一一展開了，諮詢的同學，我們知無不言。以上昌平的買房觀點，篇幅有限，只能先分享一些基本邏輯。一句“不建議”背後，有很多論據支持。這些話題，歡迎正在買房的同學們，文末諮詢或蹲直播。嚴肅買房的賬號17年初就開始運營了，是地產圈最早一批做C端，關注買房人的賬號。嚴肅本人也是15年的媒體人。之前在互聯網大廠，負責全國內容業務，今年和幾個小夥伴一起做傳媒工作室，還是地產行業。不過不只是做內容了，線下的業務也開始了，也有自己的選房師團隊了，咱們全北京新房都有團購合作~這樣更符合商業邏輯，良性循環所以大家有買房諮詢、看房、選房相關的需要，歡迎諮詢，文末掃碼聯繫我們~粉絲專享：項目分析諮詢、嚴肅團隊一對一帶看、成交享大額購房補貼。