物業費交錯口袋，上海463戶業主稀裡糊塗成被告！“老孃舅”這樣破局
（原標題：物業費交錯口袋，上海463戶業主稀裡糊塗成被告！“老孃舅”這樣破局）
因與業委會的合同到期，甲物業服務公司於2018年5月31日終止在某小區的物業服務工作。兩年過去了，經多番催討，該小區尚有463戶居民未按約支付物業管理服務費。
於是甲物業服務公司向法院起訴，要求這463戶居民支付所欠的物業管理服務費，所有費用共計413037元。由於類型單一且涉案人員較多，經徵詢原告同意，法院將這批物業糾紛暫不立案，而是引導至楊浦區房地物業糾紛調解委員會進行先行調解。
調解員引導物業公司要增強服務意識，提升服務質量，從根本上解決業主因不滿而拒付費的問題；同時也向業主釋明法律，物業公司和業委會之間有服務合同約定，業主拒付費用不僅不能解決問題還可能要承擔違約責任。最終成功化解這起糾紛。
雙方各有疏忽
調解員受理這批物業糾紛後，第一時間與欠費的當事人取得聯繫。沒料到，不少當事人都表示自己並沒有欠繳物業費，對於甲公司的起訴非常不滿，情緒比較激動。調解員安撫當事人的情緒，告知目前是先行調解，還未到起訴階段，目的就是爲了覈實情況並解決問題。通過個別當事人提供的付款憑證，調解員發現居民們是把物業費錯付給了小區現任物業服務公司乙公司。
嚴格來說，甲公司和居民都有疏忽，甲公司撤離小區時未及時通知居民後續繳費事宜，居民在付費時也未注意收款單位已經改變。而乙公司收費後也未向居民和甲公司告知說明。
找出問題所在，調解員遂與乙公司取得聯繫。乙公司承認自己收取的物業費中有屬於甲公司的部分，但因爲甲公司是在年中結束服務的，所以乙公司提出甲公司也收取了部分屬於己方的物業費。
據此，調解員建議甲、乙兩家公司進行對賬，明確誤收對方物業費的具體金額。但是乙公司以需要上報領導爲由多次推諉，不願對賬，調解進程受到了阻礙。調解員又通過街道調委會聯繫到居委書記，希望通過業委會、居委會一起勸導乙公司進行財務對賬。居委書記明確表示願意一起做工作，由於甲公司起訴的事情已經在小區居民中傳開，不少居民也找到居委會表達不滿。居委會也希望能夠儘快解決此事。
於是，雙方決定立刻組織召開協調會，邀請街道房辦、小區業委會、甲公司、乙公司代表共同出席，協商如何覈對甲、乙公司收取物業費的賬目。
跟進協調化解糾紛
協調會上，業委會代表首先批評甲公司服務期間不作爲、出爾反爾，還打官司討物業費。眼看事態偏離了協調的主要目的，調解員適時打斷了話題。調解員再次強調開協調會是爲了解決居民誤付物業費的問題。既然甲、乙公司都認可收取了屬於對方的物業費，那麼自行協商解決是最合適的方式。否則鬧上法庭，既給已經支付物業費的居民增加訟累，也造成了司法資源的浪費，並且對甲、乙兩家公司的商譽也有影響，三敗俱傷。
調解員特別向乙公司強調，雖然該公司目前不是訴訟當事人，但法院審理時如有必要，法官也可能將其追加爲訴訟當事人，並不能完全置身事外。何況，乙公司在居民付費時未盡提醒義務，還不願對賬退還誤收費用。如果因此與居民、業委會發生嫌隙，也不利於後續服務開展。
乙公司代表終於答應致電領導，彙報情況。通過調解員分析利弊，乙公司領導同意與甲公司進行對賬。於是，在調解員協調下，兩家公司商定三天後在小區居委會，由雙方財務人員就物業費進行賬目覈對，居委會和業委會在旁協助。
經過一天的財務對賬，甲、乙公司確認甲公司認爲欠費的463戶居民中有415戶已經將物業費誤付到了乙公司，這些費用由甲、乙公司自行交接。甲公司不再向法院提起訴訟。至於剩餘幾十戶確實未支付物業費的居民，調解員繼續跟進協調，盡力幫助甲公司和居民們協商解決欠費問題。
這起糾紛中，甲公司因小區服務未達到業主要求而被解聘，但有權追討服務期間的物業費。業主和甲公司都在依法維護自己的利益。
但因甲、乙公司交接後，兩家都沒有做好告知事宜，導致業主錯付物業費，情況比較特別。所以調解員在處理時，用公司對賬的形式來代替居民自行提供付款憑證，從而安撫居民的不滿情緒，避免矛盾升級。
物業服務問題現今已經成爲社區較常見的糾紛。逐年增加的人力成本與物業服務費漲價不易的矛盾、居民對小區服務的需求與物業實際工作不到位的矛盾，這些都導致了物業糾紛多發、羣發，成爲社區治理的一個難點問題。
《民法典》第942條規定：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。
《民法典》第944條規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務爲由拒絕支付物業費。因此，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
而在調處物業糾紛的過程中，調解員發現物業服務公司和業主在維權時都過於注重自己的權利，而忽略了義務。物業公司服務沒有達到業主要求，業主消極地用拒付物業服務費來表示不滿。物業公司無法正常收取物業費，就沒有足夠的資金去改善服務質量，從而陷入惡性循環。
因此，調解員在化解矛盾時，引導物業公司要增強服務意識，提升服務質量，從根本上解決業主因不滿而拒付費的問題。同時調解員也向業主釋明法律，物業公司和業委會之間有服務合同約定，業主拒付費用不僅不能解決問題還可能要承擔違約責任。
記者 | 金勇