天河宅地上新起拍價4.3萬/㎡ 6萬以下新盤或成歷史?

本站房產原創報道 10月的廣州土拍市場可謂火爆，誕生了不少高價地。

其中琶洲江景宅地以51462元/㎡的樓面價成交，躋身全市樓面價第三貴。南沙灣宅地17608元/㎡的樓面價是南沙第三高樓面價；海珠南洲路地塊樓面價約38609元/㎡，溢價率26.18%，賺足市場眼球。

進入11月，廣州土拍市場又有新貨上架，預計共推20宗商住地，起始總價超295.3億元，其中包括11宗涉宅地，總起價達216.89億元。其中最受大家關注的是，沉寂了六年後的天河牛奶廠板塊，終於有新地塊推出，起拍樓面價43000元/㎡。

牛奶廠宅地起拍樓面價4.3萬/㎡

據瞭解，11月16日，天河區奧體公園北側北AT1003036地塊將進行土拍。該地塊位於天河區奧體公園北側，佔地50379㎡，計容總建面94530㎡，起拍價40.65億元，摺合樓面價43000元/㎡。

該地塊位於牛奶廠板塊，靠近地鐵4號線黃村地鐵站和21號線大觀南路地鐵站，周邊交通便利配套齊全。目前牛奶廠板塊開發已近尾聲，附近以二手項目爲主，如天健上城、招商雍華府、龍湖首開·天宸原著等，均價在3.9-5萬/㎡左右。一手樓盤稀少，只有保利天匯、珠江花城在售，均價在4.5-5.5萬/㎡之間。

4.3萬/㎡的起拍價，僅次於越秀南路地塊（樓面地價64576元/㎡），是廣州樓面價第二高，也是目前天河最高的樓面價。

擁有琶洲區位優勢和一線江景資源加持，還是琶洲11年來的首塊出讓宅地，上個月的新港東路宅地起拍價也才3.9萬/㎡，相比之下，這塊簡配版的牛奶廠宅地，喊得出4萬3底價的底氣，大概也是因爲，天河實在太缺地了。

據統計，2008-2018年10年間，天河合計供應宅地僅僅20宗；2015年5月-2018年末期間，更是0供應。據廣州中原研究發展部統計，截至今年9月25日，天河新房庫存僅剩3.9個月。

高價地帶來最直接的影響，就是帶動片區房價的整體上漲，託底樓市。可以預見的是，假如該地塊順利出讓，必將增強市場信心，帶動二手房價上漲，進而拉昇整個天河智谷片區的房價。

四大項目補倉天河樓市 房價6萬+起妥妥的？

除了高價地，全新樓盤的入市，對市場房價的刺激作用更爲直觀。據瞭解，今年年底到明年初，即將有四大項目陸續入市，解渴天河樓市，房價6萬+已是板上釘釘的事實。

最先亮相的是廣氮AT0607113地塊，今年4月金地以20.8億成功拿下，摺合樓面價約3.58萬/㎡。時隔半年，營銷展廳即將在11月開放，案名爲金地天河峰睿，規模較小，僅504戶，將推出95-130平的四至五房，是金地“峰”系高端產品，業內預計售價6萬+。

圖源：金地天河峰睿公衆號

而距離金地天河峰睿僅200米，就是廣氮AT0607084地塊。去年12月底珠江實業+城投以52.66億元拿下該地塊，摺合樓面價3.4萬/㎡。

這兩個地塊周邊配套齊全，多個小區圍繞，生活氛圍濃厚，周邊有廣州奧林匹克中學、博雅小學、市中醫院、菜市場等配套。交通方面，距離地鐵21號線棠東站約1公里左右，還有在建地鐵21號線世界大觀站、規劃地鐵19號線等，十分便利。

值得一提的是，目前天河智谷片區已經落定清華附中和執信中學天河校區，其中清華附中距離上述兩個地塊僅數百米，明年9月份正式開學。

除了廣氮片區，金融城也有新貨補充。其中黃埔大道東646號地塊被合景以最高限價370676萬元，住宅自持比例55%拿下，摺合樓面地價37465元/㎡。地塊一線臨江，距離5號線東圃站A出口步行距離約600米。地塊周邊無一手樓盤在售，最近剛售罄的蘭亭盛薈均價在5.2萬/㎡左右。

而今年6月僑鑫+保利聯合體33.49億元拿下的天河科韻路地塊，樓面地價41329元/㎡，是目前天河單價地王。地塊位於天河老豪宅區匯景新城旁，其二手均價已在7萬/㎡左右。作爲該片區唯一的新盤，未來定價10萬+也並不奇怪。

市場決定價格，目前整個目前天河新盤只有2個，保利天匯和珠江花城，都位於天河智谷板塊，價格在4.5-5.5萬/㎡之間。隨着上述幾個全新盤的入市，天河房價預計有一波拉昇。或許意味着，天河6萬以下的新盤，可能再也沒有了。