送房神操作！只繳3天利息 贈與、土增稅都省了

房市示意圖。圖／記者遊智文攝影

房價高漲，不少父母不捨子女辛苦買房，決定把名下房子送給小孩。資深地政士鄭文在表示，現在到12月31日是好時機，只要懂得操作，就可省下可觀土地增值稅。

最近就有一案例，新北一位媽媽，看女兒雖然努力上班，但薪水有限，要存夠錢買房子相當困難，於是決定把名下一間公寓登記給女兒，但條件是房屋登記的所有費用，一切由女兒自付，女兒既高興，但也很憂愁。

高興的，當然是有了房子，但煩惱的卻是，如果用贈與，除了贈與稅，還有一筆土地增值稅。

最重要的是，根據土地稅法第34條，贈與不動產，土地增值稅只能用一般稅率，分別爲20%、30%、40%，不適用自用住宅10%稅率。

女兒找上地政士請求協助。地政士調出資料，該間公寓房屋及土地的公告現值約300萬元，若直接由媽媽贈與女兒，除有贈與稅外，另外媽媽房屋的持有期間超過20年，初步概算，土地增值稅採一般稅率約45萬元，

地政士建議她用買賣方式，只要買賣價格大於300萬元，就符合遺產及贈與稅法的規定，另外女兒有固定薪資所得，申請房貸、繳納銀行貸款沒問題，即可完成買賣。

而採買賣方式，除了不用贈與稅，也可適用土地增值稅自用稅率10%，約20萬元，可省25萬元。

至於操作方式，經過協商，房子以買賣價格500萬元交易。媽媽先在年底以今年贈與免稅額度244萬元，採無償免除債務，再由女兒向銀行貸款覈准256萬元，付給媽媽，買賣合約書正式成立。

到了明年1月2日，媽媽又有244萬免稅額度，就把先前女兒貸款出來的錢，再拿出244萬，無償贈與給女兒，屆時，女兒將該受贈取得的244萬元清償銀行貸款，到了1月3日房貸餘額僅剩12萬元（256萬元-244萬元=12萬元）。

至於剩下這筆12萬元房貸，就由女兒自有資金清償，其中，銀行房屋貸款256萬元只繳納三天房貸利息，女兒就無債一身輕了。

鄭文在說，母女聽完建議後，點頭如搗蒜，女兒一再表示，一定會好好地孝順媽媽，媽媽眼神也充滿了欣慰。