誰能提走30%的預售監管資金

在旭輝“蹲下去”之前，董事局主席林中曾寫過一封《致旭輝全體幹部的一封信》。

在信裡，他提到：近期各地進一步收緊監管資金的提取，導致房企流動性進一步承壓，這客觀上造成旭輝賬面雖然有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。

更早之前，世茂總裁許世壇也說過類似的話：“金融機構和政策加大了監管，有些明明壓1億元可以交樓，但是非要壓3億元。”

在他說話的節點時（去年11月末），世茂集團690億元的賬面資金餘額中，受監管的預售資金達529億元。

開發商苦過度預售資金監管久已。

監管層，當然也知道。

在2022年上半年的各地方的預售資金監管政策放鬆中，已經有南京、長沙、海口、長春、煙臺等多個城市，都出現了【允許企業使用商業保函替換不同程度監管額度】的規定。

不過，按全國一共293個地級市來計算，這一比例其實很小。頭大的開發商，還是多數。

直至上週，央行、銀保監會、住建部，三部門聯合發文，明確規定：【支持優質房企向商業銀行申請出具保函，以置換監管額度內資金。】

所謂“預售資金監管保函”，就是開發商向銀行申請的【承諾在開發商無法支付資金情況下，由銀行代爲支付的擔保函。】

開發商把這份保函，交給監管部門，用於兌換出對應的預售監管資金。（預售資金此前使用詳情可點擊：《讓銀行兜底就沒有爛尾樓了嗎？》）

很多看客興奮了，畢竟這可是一大筆錢，流動性有救了。

但細細來看，每一條細則都先自帶一個枷鎖。

新政雖然出發點友好，但裡面的條例嚴謹，令保函的開具並不容易。

1、《通知》中明確提到：【保函額度將全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度】，【商業銀行還要通過保證金、反擔保以及其他增信措施，防範保函業務風險】。

這就要求，房企要麼有授信額度，要麼有抵押擔保，要麼在銀行有現金存款作爲保證金——在保函存續期間，保證金也會處於凍結狀態，而這些條件很多出險房企都不具備。

2、銀行開具保函還要【參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩餘貨值等。

且對債權債務關係複雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低於預期的項目，應審慎出具保函。】

這一點，也直接就把現階段絕大部分民營房企的路堵死了。

3、新規對保函置換資金的投向有規定，優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

重點是這句：不得償還股東借款。

有企業人士和地產壹線透露：大部分城市的預售資金，都不是政府監管，而是由銀行、金融機構監管。想置換，需要取得金融機構同意。

而作爲債權方的機構，爲了保證自己在這個項目的利益，並不會輕易讓開發商提出裡面的錢。

4、開具保函，還需要支付保函手續費。

據銀行人士介紹，不同銀行標準不同，但一般操作是按季度向企業徵收，擔保金額3‰-5‰手續費。

此外，以現在的形勢，銀行開具保函的風險也很大。

一方面是當前政策尚未規定，保函置換的相關金額，是否該計入銀行的涉房口徑，銀行整體帶入仍偏向謹慎。

另一方面是：“銀行在見索即付以後，還要向開發商追索強制執行責任，操作很麻煩”。

眼下新政發佈已經一週，但上述銀行人士所在支行的受理數是0，“只有詢問的，沒有申請的”。

開不出的早已不急，能開出的反而更急。

新規規定：【保函置換金額，不得超過監管額度的30%。】

對於實行全額監管，甚至多倍數監管的城市來說——譬如福州原本規定：對新房預售資金監管額度不少於項目工程總造價的1.2倍，穩健的開發商確實可以支取比例之外的資金，去做項目的其他運營了。

但對於此前已經出臺這一規定的大部分城市來說，新規其實是從緊的。

在南京，保函原本最多能支取60%的預售資金監管額度；濟南置換比例爲65%；武漢最高可置換95%。

北京此前甚至是可以掏空預售監管賬戶的——北京住建委此前的規定是：【如現金保函額度和有效期可覆蓋房地產開發項目的重點監管額度和建設週期，項目可不進行預售資金監管。】

現實裡，就有中交地產操盤的朝陽區某保障房項目，在竣工備案前，住宅部分監管賬戶餘額只有185.76萬元，而現金保函調走了1.42億元。

對於被從嚴監管的開發商來說，這份新政，可並不是人見人愛。