北京：擬將商品房預售資金由銀行監管調整爲政府監管

12月22日，北京市住房和城鄉建設委員會公告，對《<北京市商品房預售資金監督管理辦法（2023年修訂版）>徵求意見稿》公開徵集意見，徵集有效期爲2023年12月22日至2024年1月22日。

新修訂的《辦法》共分爲總則、一般規定、預售資金收存與支取、監督管理四部分，三十條。

監管主體由商業銀行調整爲政府

新《辦法》重要的調整之一是監管主體由商業銀行調整爲政府。新修訂的《辦法》從監管實踐出發，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整爲“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、覈定支出、違規追責”，強化了屬地住建部門對預售資金的監管責任，明確屬地住建部門對預售資金用款的審覈職責。

同時，引入市住房資金中心作爲第三方監管機構，承擔具體監管業務，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化了對監管銀行的協調管理，確保對預售資金監管新的要求落實到位。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，上述變化直擊此前的監管漏洞。在最近兩年爛尾樓事件中，部分商業銀行違規挪用預售資金來償還開發貸，或者沒有履行監管職責導致預售資金蒸發，造成了很多問題。所以此次政策其實就是對過去“糊塗賬”的一次系統調整。此次調整後，預售資金關聯方的關係就更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具體是由市住房資金中心來承擔工作。而“3”是指三方關係，即商業銀行、房企和購房者。這樣就可以更好理順關係，更好爲購房者權益保護落實實質的監管工作，也更好落實各方主體的權責利關係。

嚴躍進續指，一些用詞表述也有非常大的變化。比如說這次明顯強調了對資金進出的流動監管，即增加了“專戶收存”、“覈定支出”。這樣就把過去的靜態監管即“專款專用”改爲動態監管，即把進出兩個環節都管好，確保監管有效且科學，真正把“監管”兩個字做紮實。

購房款統一歸集

在嚴格支取管理，防範項目風險方面，《辦法》針對資金入賬規定所有房款統一歸集。購房人支付的預售資金，包括定金、首付款、按揭貸款、分期購房款及其他形式的購房款等，應全部直接存入監管賬戶，由市住房資金中心按類目進行標識。購房人可通過市住房資金管理中心網站等查詢本人入賬信息和項目重點監管額度內資金餘額。

《辦法》首次明確了購房人責任，提出購房人應將所支付的購房款存入市住建委、市住房資金中心門戶網站公示的項目預售資金監管賬戶，並及時查看、比對監管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監管賬戶，並進行日常監督。

此外，購房人申請個人住房貸款的，開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行，由貸款銀行將貸款資金直接撥付到監管賬戶，相應條款應寫入購房人借款合同。

增設資金應急支取通道

在資金支取方面，《辦法》明確支取要求。一是重點監管額度資金應確保封閉運行、專款專用於本項目有關的工程建設。重點監管額度內資金可覆蓋後續建設費用時，開發企業可按照用款計劃、資金使用節點申請支取重點監管額度內資金。市住房資金中心現場踏勘後，提出初審意見，區住房城鄉建設部門審覈同意後支付。

二是重點監管額度外資金支取，由市住房資金中心提出初審意見，區住房城鄉建設部門審覈同意後撥付至開發企業指定賬戶。鼓勵開發企業將超出重點監管額度外資金留存在監管專戶內使用。

根據《辦法》，項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環節設置資金使用節點。

項目擬預售樓棟中最高樓棟爲7層以上（含7層）10層以下建築的，可增加“建設層數達二分之一”節點；擬預售樓棟中最高樓棟爲10層以上（含10層）建築的，可增加“建設層數達三分之一”“建設層數達三分之二”節點。

開發企業應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節點的用款額度。非住宅項目完成首次登記前，監管專戶內的資金不得低於重點監管額度的5%，住宅項目完成首次登記並實際交付滿6個月前，監管專戶內的資金不得低於重點監管額度的5%。

同時，增設資金應急支取通道。《辦法》規定當項目確需應急使用重點監管額度內預售資金推進項目建設時，在不超建設階段支付資金或支付後剩餘資金仍可覆蓋後續建設費用的前提下，可向區住房城鄉建設部門提交有關材料申請撥付使用。

《辦法》顯示，當預售項目存在重大風險隱患，需向購房人退款或支付農民工工資的，區住房城鄉建設主管部門同意後，會同資金中心覈定剩餘重點監管額度，資金中心可在重點監管額度外及時撥付。

北京市住建委相關負責人表示，《辦法》徵求意見結束後，將認真研究吸納各方意見建議，進一步完善政策措施，不斷加強預售資金的收存、支取、使用全過程監督管理，確保預售資金用於工程建設。