首批公募REITs獲機構熱捧 今日起集中認購！
首批9只基礎設施公募REITs發行受到資本市場高度關注，也獲得機構熱捧，今日（5月31日）正式開啓集中認購。
Wind數據顯示，這9只公募REITs平均戰略配售比例爲66.8%，平均有效認購倍數近8倍，預計共募集資金314.02億元。
萬得基金代銷了其中四隻：中金普洛斯倉儲物流REIT（508056.OF）、富國首創水務REIT（508006.OF）、平安廣州交投廣河高速公路REIT（180201.OF）、東吳蘇州工業園區產業園REIT（508027.OF）。
公募REITs有何“神通”受到機構如此青睞，你我如何分羹一杯？
REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產信託基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化的方式將具有持續性、穩定性收益的不動產資產或權益轉化爲流動性較強的上市證券的標準化金融產品，屬於中等風險理財產品。
REITs和股票、債券、商品等大類資產的相關性較低，投資REITs可以分散風險、優化資產組合，提高單位風險收益。在成熟市場，REITs 已被投資者看作是除股票、債券、現金之外的第四類資產。
公募REITs投向政策支持的基礎設施領域，優先支持東部發達地區，比如：京津冀、大灣區、長江經濟帶等，酒店、商城、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬於試點範圍，而且要求“預計未來3年淨現金流分派率（年度可分配現金流/目標不動產評估淨值）原則上不低於4%”。
業內人士透露，首批公募REITs項目屬於“精挑細選”。最初，各省發改委推薦了200多個項目，但最終經國家發改委推薦的項目不到30個，最終僅9單項目拿到批文。
首批公募REITs涉及公路用地、公共設施用地、倉儲用地。進一步分類看，這9只公募REITs可大致分爲產權類（永續類）和經營權類（非永續類），這兩類REITs產品的預期投資收益構成存在明顯差異。
1.對於倉儲物流、產業園區等產權類REITs，其初始股息收益率可能不超過5%，但未來租金的現金流大概率將帶來底層資產價值的波動，從而影響收益；資產到期市場化處理。
2.包括高速公路在內的經營權類REITs則以股息收益爲主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。
雖然兩者都是權益類公募REITs，但經營權類REITs更接近債，而產權類REITs的股性特徵相對更強，其收益特性預計將介於傳統股債之間，與國際市場上的REITs產品也更爲接近。
公募REITs如何認購
公募REITs發行與普通公募基金不同，因爲公募REITs含有底層資產，這部分資產在市場上尚未定價，因而發行過程中有詢價的程序，類似新股IPO，來決定公募REITs的發行價格。
截至5月27日，首批9只公募REITs均公佈了詢價結果，整體看，預計現金分派率高的項目定價較高。場外認購門檻從100-1000元不等，認購時間均自5月31日開始，到6月1日至2日結束。
費率方面，公募REITs的認購費率不高，低於100萬（或1000萬）的認購費率在0.5%-0.6%，明顯低於權益類基金，與債券基金相仿。管理費方面，除博時招商蛇口產業園REIT爲固定費率0.3%/年，其餘8只採用固定費率加浮動費率組合的模式，浮動費率與基金業績相掛鉤。
募集期內，公衆投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委託的場外基金銷售機構認購基金份額。公衆投資者參與公募REITs投資無准入條件要求，普通投資者在首次認購基金份額前，應簽署風險揭示書，認購方式與現行LOF基金認購方式一致。
萬得基金代銷REITs簡介
萬得基金代銷首批公募REITs中的四隻：中金普洛斯倉儲物流REIT（508056.OF）、富國首創水務REIT（508006.OF）、平安廣州交投廣河高速公路REIT（180201.OF）、東吳蘇州工業園區產業園REIT（508027.OF）。
1. 中金普洛斯倉儲物流REIT
中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”爲倉儲物流項目，原始權益人爲普洛斯中國控股有限公司，基金管理人爲中金基金。基礎資產由7個倉儲物流園組成，分佈於京津冀、長三角、大灣區三大城市羣，總建築面積達70.50萬平方米。截至2020年12月31日，目標基礎設施資產合計平均出租率約98.72%，合同租金及管理費平均約40.04元/月/平方米，估值合計約53.46億元。
項目公司2021、2022年預測可供分配金額分別爲2.50億元、2.52億元，假設基金髮行規模56.18億元，並按照預測可供分配金額的100%向投資者分配，2021、2022年預測現金流分派率分別爲4.45%、4.48%。（注：預測來源於基金招募說明書，下同）
值得一提的是，普洛斯號稱全球最大的物流基礎設施開發與運營機構，在日本的Reits項目曾經創造業績神話，之前在新加坡上市，2018年私有化。
2. 富國首創水務REIT
“富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金”爲污水處理類項目，原始權益人爲北京首創股份有限公司，基金管理人爲富國基金，項目公司包括深圳市福永、鬆崗、公明水質淨化廠BOT特許經營項目，以及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目。深圳項目的特許經營權分別在2031年和2033年陸續到期，合肥項目的特許經營權在2047年到期。
預計首創水務2021年、2022年可供分配金額分別爲1.60億元和1.68億元，現金流分派率分別爲8.74%、9.15%。
3. 平安廣州交投廣河高速公路REIT
中國經濟最發達省份的省內高速，原始權益人爲廣州交通投資集團有限公司，基金管理人爲平安基金，項目公司爲廣州交投廣河高速公路有限公司。廣州廣河的基礎資產爲廣河高速（廣州段），廣河高速（廣州段）項目新建雙向六車道高速公路，路線全長70.754公里，收費期爲2011年至2036年。
預計2021年6-12月期間可供分配金額爲53,842.11萬元，2022年度可供分配金額爲62,628.76萬元，假設擬募集資金爲87億元，2021年6-12月及2022年的年化現金流分派率分別爲6.19%和7.20%。
4. 東吳蘇州工業園區產業園REIT
東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金的基礎設施項目爲國際科技園五期B區和2.5產業園一期、二期項目，均位於蘇州市蘇州工業園區。蘇州工業園區作爲全國第一個中外中央政府級合作的開發區，是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項目，被譽爲“中國改革開放的重要窗口”和“國際合作的成功範例”。
蘇州工業園區產業園項目預計現金流分派率略高於招商蛇口產業園和張江光大園。2021年5-12月和2022年度，蘇州工業園區產業園預計現金流分派率爲4.50%和4.54%。
公募REITs的交易
公募REITs是封閉式基金，成立後，不能申購、不能贖回，但可以通過二級市場買入、賣出。二級市場交易與ETF、LOF基金類似。上市首日漲跌幅限制比例爲30%，非上市首日漲跌幅限制比例爲10%。
通過普通基金賬戶可以參與認購，因爲基金賬戶不能參與場內交易，需要通過轉託管，轉至場內進行交易。
值得注意的是，發售比例上來說，首批9只REITs，原始權益人+戰略投資者比例普遍在55%-79%之間，剔除戰略配售後網下發售佔比則僅在16%-32%之間，而面向公衆發行佔比僅爲5%-13%。
原始權益人戰略配售部分在整體份額20%之內的，持有期不得少於5年，超過20%的部分持有期不得少於3年，其餘戰略配售方持有期限亦不得低於12個月。
導致初始上市交易的份額佔比相對較低。儘管這9只REITs募集資金預計募集規模達314.02億元，但短期內場內流通或不超過100億元。短期場內流通份額較少，而市場關注度較高，可能會導致REITs剛上市波動較大。
海外REITs的發展
REITs起源於20世紀60年代的美國，1956-1959年美國陷入經濟衰退，不動產市場成爲政府提振經濟的重要手段之一，爲了吸引資本進入不動產市場，1960年聯邦政府先後通過《房地產投資信託法》和《國內稅收法》以明確REITs的標準並解決REITs和投資者層面雙重徵稅問題，此後美國REITs規模開始緩慢擴張。
據Nareit數據，截至2021年3月，美國REITs的總市值約1.35萬億美元，居世界首位。將近1.45億美國人（約43％的美國家庭）直接或通過共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。
以美國權益類REITs爲例，截止2021年一季度末，過去近50年，美國市場REITs平均年化收益13.33%，其中分紅平均提供7.51%，剩下由價格漲幅貢獻。相較於價格波動而言，分紅收入較爲穩定。分紅和增值共同組成了REITs的收益。
圖表：美國權益類REITs收益來源
數據來源：Nareit，廣發證券
中國作爲基建強國，公募REITs發展前景遠大。
國泰君安指出，作爲一種全新的大類資產，基礎設施REITs具有明顯的權益屬性和資產盤活效果，是實現穩投資、補短板的有效工具，極大豐富了中國資本市場金融工具，對深化金融結構性供給側改革意義重大。
世邦魏理仕預計，短期內，中國REITs市場將達到數千億人民幣規模。從更長期來看，可能會超過10萬億元人民幣規模。
最後提醒廣大機構投資者，藉助Wind金融終端“萬得交易快線”功能，可以便捷的助您“打新”首批公募REITs。
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除了機構，個人投資者可通過“萬得基金”APP或“萬得基金”小程序參與認購。
相關優選基金：中金普洛斯倉儲物流REIT（508056.OF）、富國首創水務REIT（508006.OF）、平安廣州交投廣河高速公路REIT（180201.OF）、東吳蘇州工業園區產業園REIT（508027.OF）
基金可供分配金額測算結果是在相關假設基礎上編制的，相關假設存在一定不確定性，因此本基金的可供分配金額預測值不代表對基金運行期間實際分配金額的保證。
投資者在參與基礎設施基金相關業務前，應認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎設施基金相關規則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風險。
公開募集證券投資基金風險揭示書
尊敬的投資者：
投資有風險，投資需謹慎。公開募集證券投資基金（以下簡稱“基金”）是一種長期投資工具，其主要功能是分散投資，降低投資單一證券所帶來的個別風險。基金不同於銀行儲蓄等能夠提供固定收益預期的金融工具，當您購買基金產品時，既可能按持有份額分享基金投資所產生的收益，也可能承擔基金投資所帶來的損失。
您在做出投資決策之前，請仔細閱讀基金合同、基金招募說明書和基金產品資料概要等產品法律文件和本風險揭示書，充分認識基金的風險收益特徵和產品特性，認真考慮基金存在的各項風險因素，並根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在瞭解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷並謹慎做出投資決策。
根據有關法律法規，上海萬得基金銷售有限公司做出如下風險揭示：
一、基礎設施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特徵且預期風險低於股票型基金，高於債券型基金、貨幣市場基金。基礎設施基金80%以上的基金資產投資於產業園類型的基礎設施資產支持證券，並持有其全部份額，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，通過資產支持證券和項目公司等載體取得基礎設施項目完全所有權。基礎設施基金以獲取基礎設施項目租金等穩定現金流爲主要目的，在符合有關基金分紅的條件下，每年至少進行收益分配一次，每次收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。投資者應充分了解基礎設施基金投資風險及本招募說明書所披露的風險因素，審慎作出投資決定。
二、基金在投資運作過程中可能面臨各種風險，既包括市場風險，也包括基金自身的管理風險、技術風險和合規風險等。鉅額贖回風險是開放式基金所特有的一種風險，即當單個開放日基金的淨贖回申請超過基金總份額的一定比例（開放式基金爲百分之十，定期開放基金爲百分之二十，中國證監會規定的特殊產品除外）時，您將可能無法及時贖回申請的全部基金份額，或您贖回的款項可能延緩支付。
三、您應當充分了解基金定期定額投資和零存整取等儲蓄方式的區別。定期定額投資是引導投資者進行長期投資、平均投資成本的一種簡單易行的投資方式，但並不能規避基金投資所固有的風險，不能保證投資者獲得收益，也不是替代儲蓄的等效理財方式。
四、特殊類型產品風險揭示：
1. 如果您購買的產品爲養老目標基金，產品“養老”的名稱不代表收益保障或其他任何形式的收益承諾，產品不保本，可能發生虧損。請您仔細閱讀專門風險揭示書，確認瞭解產品特徵。
2. 如果您購買的產品爲貨幣市場基金，購買貨幣市場基金並不等於將資金作爲存款存放在銀行或者存款類金融機構，基金管理人不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。
3. 如果您購買的產品投資於境外證券，除了需要承擔與境內證券投資基金類似的市場波動風險等一般投資風險之外，基金還面臨匯率風險等境外證券市場投資所面臨的特別投資風險。
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六、中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金普洛斯倉儲物流REIT”）由中金基金管理有限公司（簡稱“中金基金”）依照有關法律法規及約定申請募集，並經中國證券監督管理委員會（以下簡稱“中國證監會”）許可註冊。中金普洛斯倉儲物流REIT的基金合同、基金招募說明書和基金產品資料概要已通過中國證監會基金電子披露網站eid.csrc.gov.cn和基金管理人中金基金的網站www.ciccfund.com進行了公開披露。中國證監會對中金普洛斯倉儲物流REIT的註冊，並不表明其對中金普洛斯倉儲物流REIT的投資價值、市場前景和收益作出實質性判斷或保證，也不表明投資於中金普洛斯倉儲物流REIT沒有風險。