守換屋防線+精打投機客的政策博弈

繼央行推出第七波選擇性信用管制措施，排除繼承房屋、實質換屋需求的貸款限制；總統賴清德昨在國慶典禮講話上明確表態，政府打炒房將「不惜得罪特定團體」，並強調政策執行過程中要「平衡換屋族與租屋族的需求」，力求實現「居住正義」。

自住需求和投資、投機需求，本質上有明顯的區別。本次推出的豁免條款，對「繼承取得房屋者」與「實質換屋需求者」進行放寬，精確地區分自住需求與投資行爲間的界限。對繼承者，央行表示繼承所得之房屋及相關房貸不計入其名下「多屋族」的計算中，這意味着即使繼承多棟房產亦不會被視爲炒房者，有效保障繼承者的權益，減少了因家庭變故而無辜受到政策波及的風險；對於換屋需求者，則允許其在一年內完成舊屋出售的前提下申辦第二戶購屋貸款，賦予正常換屋族羣操作彈性。

賴清德表示，實現「居住正義」的政策目標，是政府打炒房與照顧民生的最終依歸。然而，央行鍼對換屋族羣進行的放寬措施，雖然在政策設計上給予彈性，但其附帶的嚴格執行條件卻可能影響政策效果。依規定，換屋族必須在一年內賣出舊屋，否則將面臨取消寬限期、提高貸款利率甚至追繳貸款額度的懲處，看似合情合理，但在實際執行上卻可能出現隱憂。

首先，現今房市交易趨緩，換屋族能否在一年內順利脫手舊屋仍具高度不確定性；若市場需求疲弱、成交量下降，換屋族可能被迫低價出售，造成財務損失，這不僅增加了換屋者的壓力，也讓銀行在控管風險上面臨更大挑戰。其次，這樣的嚴格追蹤機制將大幅增加銀行稽覈成本，當大量換屋者需進行切結，並受一年內賣屋的條款約束時，銀行不僅需在放款階段嚴格審查，更需在貸後階段持續追蹤，任何疏漏都可能成爲金融風險的潛在源頭。

一年的時間壓力將迫使換屋族須加快決策，這種快速出清的壓力反而可能引發不理性行爲，例如被迫降價求售或承擔過高的貸款風險。換言之，央行的這項豁免條款雖然看似放寬，但其背後的風險控管挑戰卻需要審慎考量。

根據房仲與銀行業者觀察，儘管政策放寬部分族羣的申貸條件，但整體房市交易量仍可能在未來一段時間內持續低迷。換句話說，房市買氣受到的壓力不僅來自於政策，更來自於整體經濟環境的變遷；特別是央行同時上調存款準備率、加強資金管控，這樣的雙重政策夾擊，可能導致資金成本上升，進一步抑制潛在購屋者的入場意願。

另一方面，房市中的自住需求並非完全剝離於投資與投機需求之外。隨着政策的執行，部分自住族羣可能因被迫出售舊屋而成爲潛在賣壓來源，使市場上待售物件的數量增加；若買氣無法回溫，待售物件過多反而可能導致市場信心進一步下降。

央行豁免條款的設計，反映其試圖在「打炒房」與「保自住」間取得微妙平衡。未來房市走勢將取決於政策與市場的互動，央行是否能在「守住自住族的最後防線」之餘，仍然精確打擊炒房行爲，將是政策成功與否的決定性指標。

賴清德總統的「居住正義」願景，也將在這場政策博弈中接受最嚴峻的考驗。