深度 | 樓市迎來國家隊入場，3000億會否成爲撬動市場的支點？

5月17日，房地產重磅新政接連出臺！降低首付、下調房貸利率、支持政府收儲、推進房企融資白名單、盤活閒置土地……一系列新政在房地產供需兩端同時發力。

其中，“3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲”作爲央行支持構建房地產發展新模式的重要舉措，備受各界關注。

隨着房地產調控政策重點轉向“去庫存”，政府收儲商品房的模式未來能否大規模鋪開並真正緩解樓市高庫存城市的壓力？除了央行的3000億，還有哪些可能的資金來源？大規模收儲商品房會不會增加地方債務風險？

3000億資金助力“去庫存”

當下，房地產調控政策重點已經轉向“去庫存”。

5月17日，在全國切實做好保交房工作視頻會議中，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調：“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”

同日下午，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，會上詳細闡釋了通過政府收購模式助力去庫存的詳細方案。

中國人民銀行副行長陶玲表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

具體來看，3000億元規模的保障性住房再貸款利率爲1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括21家全國性銀行，銀行可按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。

陶玲強調，所收購的商品房嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。由城市政府選定地方國有企業作爲收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，收購後迅速配售或租賃。

陶玲表示，這項政策是中國人民銀行爲支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，既能推動商品房市場去庫存、加快保障性住房供給，還能助力保交樓和“白名單”機制——房地產企業出售已建成商品房後，回籠資金可用於在建項目續建，改善房企的資金狀況。

會上，相關部門負責人還表示，將進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求，城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

自然資源部則表示，將嚴格依法處置閒置土地，並加大對存量土地盤活利用的支持力度，擬從資金、稅費、劃撥流程三方面支持地方回收存量閒置土地。

華福證券房地產行業分析師陳立對第一財經表示，本次政策表態在房地產行業供需雙方面起到了正面積極的效果，最低首付比例下調、取消按揭利率下限雙方面推進下，更加寬鬆的政策環境有望進一步拉動購房需求；在供應層面，央行設立3000億保障性住房再貸款，通過收購已建成未出售商品房，有效消化市場存量，並增加了保障性住房供給。

至少14城已收儲商品房

政府收儲商品房被視爲新祭出的“穩樓市大招”，但第一財經注意到，部分地方政府或國企批量收儲商品房用作公共租賃住房，已開展了兩年多時間。

據第一財經統計，從2022年至今，已經至少有14座城市（或地級市下屬區縣）的政府或地方國企收儲商品房，用作保障性租賃住房或人才公寓。

這些地區包括濟南、溫州鹿城、洛陽、福州、長沙、蘇州、南陽、呼和浩特、青島、天津、鄭州、紹興越城、杭州臨安和大理。

早在2022年，就曾有多個城市發文提出公開收購商品房或商品住房，用作保障性租賃住房、安置房等。

溫州市鹿城區的地方國企城發集團曾於2022年多次發佈“關於收購籌集保障性租賃住房房源的通告”，當年的上半年完成243套房源的籌集工作，9月30日前又順利完成295套的籌集及網籤工作。

2022年9月，濟南城市發展集團也宣佈將在全市收購3000套商品房，用於租賃儲備住房，項目資金來源爲自籌資金；2023年3月，洛陽的地方國企國晟集團也宣佈籌集5000套商品房用作租賃住房，探索實行先租後售、租購併舉的新模式，適度盤活存量商品住房，解決新市民、青年人、低收入人羣等羣體住房難題。

2022年10月，蘇州宣佈計劃“定向回購部分新房項目”，涉及6個區、4個縣城，約一萬套商品房，收購對象主要爲有國企或本區域城投入股、操盤的項目。當時，蘇州保利某項目相關負責人對第一財經記者表示，項目部分樓棟被整體收儲，用作人才公寓。

2023年初，中國人民銀行創設了1000億元租賃住房貸款支持計劃，以期推動住房租賃行業的發展。而17日下午的吹風會上，中國人民銀行相關負責人也提到了租賃住房貸款支持計劃，表示該計劃將併入保障性住房再貸款政策中管理。

當時，該計劃選取了重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市進行試點，金融機構可按照自主決策、自擔風險的原則，發放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對於符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率爲1.75%。

億翰智庫認爲，這些試點城市有一個共同特點——城區人口多，新房庫存多，城市能級不差，但近幾年的樓市“不景氣”也是事實。

從已收項目來看，過去國資收儲主要解決新城及近郊區域存量高、去化難片區項目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風險的市場認知。

國資收儲商品房的用途，除了用於公共租賃住房，也有城市用於“以舊換新”，其模式爲地方國資下場收購商品房後，想換房的居民通過政府指定的官方平臺，登記舊房、選定新房、等待估價，滿意就進行後續支付，買和賣都通過官方平臺完成，提升了置換效率。

資金問題或可借鑑國外經驗

政府收儲商品房模式的優點顯而易見：可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力，把這些房源投入保障性住房後，還能實現“三大工程”的部分目標。

但這一模式未來能否大規模鋪開，資金從哪裡來？

近日，天風證券在其研報《“政府收儲存量房”是否可行》中稱，據測算，政策收儲存量房需要去化7.7億平方米、把住宅去化週期壓降至18個月以內，才能起到託市作用，而這所需資金大約要7萬億。

記者統計過去14城收儲商品房的資金來源渠道，發現除了來自於央行的“1000億元租賃住房貸款支持計劃”，還有不少城市選擇努力自籌資金。

比如鄭州過往的收購資金來源爲20%的項目資本金加上75%的銀行貸款，剩下缺口的則來自於財政補貼、國家政策性專項貸款等；蘇州收購資金來源爲各區縣地方國企資金；長沙則使用了公積金增值收益。

克而瑞研究中心認爲，過往政府收儲商品房案例中，地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源，但規模終究有限，如今，央行設立3000億元保障性住房再貸款，將成爲新的資金來源補充。

“但需要指出的是，千億資金規模仍不足以在全國範圍內大規模推行政府收儲，據估算達成這一目標所需資金可能超過5萬億。”克而瑞認爲，政府收儲模式可能並不會在大規模鋪開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域落地，去庫存效果難以企及當年棚改貨幣化。

天風證券研報則稱，收儲資金大概率會通過繼續舉債獲得，但收儲會直接提升地方政府或城投平臺的資產負債率，同時可能還會降低地方政府或城投平臺的資金週轉率、導致地方政府或城投平臺的資產收益率進一步下降。

“目前，確實有部分地方政府財政面臨困難。一般來說，一線和強二線城市每年都有建設公共租賃住房的相關基金或財政撥款，原本這些城市會拿着這些錢通過國有平臺去拿地開發建設租賃住房，未來就沒必要從頭開始拿地去做，一部分錢可以用於收購現有的存量房。但這也僅限於一線城市和強二線城市，纔能有這樣的財政支持力度。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉對第一財經表示。

張宏偉表示，未來還可以考慮發行特別國債，它的利率非常低，銀行可以把資金定向投到各城市的存量房收購中，地方政府則負責上報收購存量房的目標，彙總到相關部門。

“這其實就類似於國外的‘保障性住房銀行’，過去不少國家，包括一些發達國家，在面對經濟危機壓力、房地產庫存過高等問題時，都曾在國家層面出手，來收購市場上的存量房，實現去庫存目標，還是有不少經驗可以借鑑的。”張宏偉告訴第一財經記者。

在“公共住房銀行”領域，日本、美國、印度、巴西等國都發展了各自模式，解決低收入家庭的住房問題是公共住房銀行的最根本出發點。除了促進住房民生，公共住房銀行還被用於調節房地產波動和平抑經濟週期，經常被政府當作在房地產領域實施貨幣政策的金融工具。

國金證券表示，政府收儲模式的關鍵點還是資金問題，當下地方政府發債空間有限，僅部分發達地區能繼續加槓桿，收儲模式需要較大規模的資金，後續預計PSL、專項債、特別國債等將是本輪去庫存的資金來源。

租賃住房運管能力亟待提升

政府收儲商品房模式面臨的另一大難題是收購後的運營管理問題，收益如何覆蓋成本考驗這一模式能否持續。

克而瑞認爲，目前大部分城市的租金回報率僅僅在2%左右，即便使用低成本資金，考慮加上運營成本，平衡收支也並非易事。如果不能解決這一問題，那麼大規模收儲商品房只不過是把庫存風險從房企端轉移到了政府端，並沒有實質性化解風險。

張宏偉也提出，在租賃住房運營管理上，大部分地方城投平臺未曾涉足過這一領域，能力是欠缺的。

“租賃住房市場經歷過一輪爆雷，現在市場逐步恢復正常，不少公司成長起來了，已經有豐富的運營經驗。而且，現在不少民營房企正在大力發展它的輕資產業務，包括代建、租賃住房代管等，部分企業的租賃住房業務其實在這兩年擴張速度較快，以輕資產爲主。所以，在租賃住房運營管理上，地方城投平臺可以先借助外力，找專業公司代爲運營。兩到三年逐步成長之後，自己也可以運營。”張宏偉建議。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認爲，在收購過程中，需要建立健全的監督和管理制度，確保透明度和公正性，通過公開招標、競價等方式進行存量房的收購，加強對決策過程的監督和審查。在後續資產經營中，地方政府應根據對國有資產管理工作的指導原則與辦法，制定具體的實施細則和管理流程，確保租賃住房項目能夠有效地服務於住房保障目標，同時保持良好的經營狀況。

張宏偉則表示，在項目選擇上，國資收儲時應儘可能選擇區位條件好、交通便利、周邊有產業基礎的項目，這樣後續運營中的問題就會少一些。