上海優化商品房用地套型供應結構 業內：從供給端向改善需求傾斜

新京報訊 （記者徐倩）8月27日，上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局、上海市規劃資源局發佈《關於優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》（下稱“《通知》”），對上海中小套型住房建築面積標準和供應比例做出了調整。

此次，上海優化新出讓商品住房用地中小套型住房建築面積標準。根據人均住房建築面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求以及住房建築設計和施工等情況，上海市多層、小高層、高層建築的商品住房中小套型住房建築面積標準分別調整爲100平方米、110平方米、120平方米。

而在此前，該標準爲多層住宅建築面積不大於90平方米，小高層住宅建築面積不大於95平方米，高層住宅建築面積不大於100平方米。《通知》也表示，此舉措可以提升住房套型配置均衡性，引導套內空間合理佈局。

同時，此次上海正式提出優化新出讓商品住房用地中小套型住房供應比例。原則上，中外環間區域不低於70%，中環以內區域不低於60%，新城和南北轉型重點區域不低於60%，外環外其他區域不低於50%。繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌範圍。根據市場主體住宅產品適銷等情況，符合《關於進一步完善上海市詳細規劃實施深化的工作意見》中所列住宅套數調整適用情形的，結合統籌實施方案，可適當彈性調整。

事實上，今年3月15日，在上海2024年一批次第二輪土拍推出的6宗地塊中就已經執行了上述政策。這6宗地塊的中小套型標準均發生變化，統一調整爲“多層不大於100平方米、小高層不大於110平方米、高層不大於120平方米”，中小戶型的比例也變得更爲靈活，突破了“70/90”（套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重不低於70%）的限制。

從實踐到發文，上海也正式確立了新的商品住房中小套型住房建築面積標準和比例。對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進點評稱：“此次政策核心要點就是提高了住房建築面積的標準。這也意味着，後續在新房的建造設計方面，各樓盤項目會有戶型更大的房源推出，客觀上滿足了不同樓盤認購的需求。該標準也在很大程度上說明，傳統住房緊缺的時代過去，住房產品設計更加註重戶型寬敞的導向。”

對於“70/90”政策的進一步優化，嚴躍進分析稱：“從調整數據上看，中小戶型比重最大的區域是中外環之間，這比較符合目前剛需購房者的購房選擇。同時，一些郊區市場本身也在改善型住房產品供給方面發力。”

此外，上海還提出要加強新出讓商品住房用地套型結構的區域統籌。加強區域協調，相關區（管委會）可根據城市總規、單元規劃，對擬規劃用作商品住房的地塊按照建築面積總量不變原則，統籌中小套型商品住房；新出讓的商品住房地塊在一定時間內做好項目統籌平衡；具體地塊規劃設計條件在土地出讓合同中予以明確。

“上海政策代表了全國房地產行業的新趨勢，也就是住房產品在追求好房子方面持續發力，其中對於購房者來說，好房子的一個重要標準就是寬敞舒適。所以，當前戶型政策具有非常好的導向和啓示。”嚴躍進補充。

校對 穆祥桐