上海樓市新房熱，不僅“千人搖”還有樓盤要凍資
圖片來源：視覺中國
臨近年底，上海樓市新房市場熱度居高不下。
11月上半月，成交又新房3409套，環比再增長9%，不過板塊間馬太效應加大——有些樓盤銷售慘淡，也有樓盤不僅要求驗資、認籌金，甚至還開始要求凍資。
11月22日，距離上海上一次有新房項目取證認籌已經過去23天，終於有一個新房項目“首創禧瑞薈”獲批認籌了。
“過去對我愛答不理，現在讓你高攀不起”——首創禧瑞薈去年一期開盤曾陷入滯銷，現在二期開啓認籌，有意向於該項目的購房者卻提前幾天被告知，必須進行首套房150萬元、二套房300萬元的“凍資”。
無獨有偶，位於浦東唐鎮板塊的新盤浦發檀府，最後一批房源預計11月底開啓認籌，給出的條件也包含了“首套房認籌金100萬、200萬銀行資產凍結證明；二套房客戶認籌金100萬，400萬銀行資產凍結證明”的要求。
一般來說，是否在認籌階段要求“凍資”，能夠體現樓盤熱度。因爲凍資說明樓盤在對客戶挑挑揀揀，凍資要求越高，越意味着不缺客戶，甚至是在“趕客”。
今年上海熱銷的項目很多，但是此前有凍資要求的寥寥無幾。
比如8月28日開盤的中海匯德里認籌率達946%，當時僅需要認籌金20萬元以及相應的資金證明，接受銀行活期和理財T+1證明。10月開盤的瑞安蟠龍天地，共計有3715組認籌客戶，打破兩年半來最高認籌數量紀錄，但僅要求初期驗資100萬、認籌金50萬。
不同於驗資，凍資意味着購房者一旦參與到認籌搖號流程，在短期內就不能支配自己的這筆錢。
首創禧瑞薈的銷售人員告訴記者，這筆資金大概需要凍結到12月2日。
考慮到11月上旬不少樓盤的認籌開盤集體延期，11月底及12月初將有很多樓盤密集入市，“凍資”造成的資金壓力基本阻止了購房者在多個樓盤同時參與認籌的行爲。
從首創禧瑞薈的角度來說，這樣能夠更精準篩選客戶，減少購房者騎驢找馬的行爲，能夠保障自己項目及時回款。
但這種方式卻讓後面即將認籌的其他項目頗有怨言。“攪亂了整個市場，之前大虹橋區域內沒有樓盤這麼幹，現在我們不得不調低認籌金要求，從50萬降到30萬，幫客戶減輕壓力。”大虹橋板塊內另一處樓盤銷售人員告訴界面新聞記者。
一名業內銷售人士告訴記者，首創禧瑞薈的凍資要求已經勸退了很多客戶，“太火爆了，所以就是這麼傲嬌”。
是什麼讓這個樓盤如此有底氣？
首創禧瑞薈現場一名銷售表示，該樓盤目前銷售的是二期，總計推出268套精裝房，前期驗資客戶已經約有兩三千組。
直至認籌前一天，售樓處內依舊人山人海，現場沒有足夠的銷售接待客戶。購房者拿不出首套150萬、二套300萬的資金證明就不能參觀樣板間，只有備齊全部認籌資料，銷售人員才能申請樣板間開放。
去年12月6日首創禧瑞薈一期入市，由於項目周邊還沒有地鐵開通，學區未定，戶型也沒有亮點，最終陷入滯銷局面。
當時一期均價爲6.19萬元/平方米，開盤當天只去化了四五成。“後來找了幾家分銷渠道幫忙賣了好幾個月，誰能想到二期是現在這情況。”一名房產中介代理機構人士告訴記者。
不到一年，首創禧瑞薈的二期相比一期均價已經上漲超4000元/平方米，相比10月底開盤的隔壁樓盤虹廬灣小高層，均價也高出約3500元/平方米。
價格漲上去了，客戶反而爆滿，原因在於首創禧瑞薈所在板塊今年宣佈了尚未建成的幾所學校由華師大教育集團來入駐。此外，閔行華漕板塊一直未通地鐵，但是有一個13號線延長線的規劃。
此外，10月以來，大虹橋新房熱度很高，蟠龍天地、虹廬灣等“紅盤”打破認籌紀錄、開盤售罄，讓這一板塊的二手房價格水漲船高，購房者倍感焦慮。界面新聞此前曾報道過，大虹橋徐涇板塊一樓盤二手房一週內漲價50萬元。
“蟠龍天地均價6.15萬/平方米、虹廬灣高層均價6.25萬/平方米，首創禧瑞薈達到6.6-6.7萬/平方米，性價比沒那麼高，但是現在購房者有點失去理性。”上述房產中介代理機構人士分析。
今年上海的“金九銀十”成色十足，11月上半月又成交新房3409套，環比再增長9%，樓市熱度居高不下，讓更多購房者投入到所謂“紅盤”的認籌搖號中去。
整體來看，幾乎所有熱度不錯的盤，臨近年底都對客戶的資金要求特別高。
“年底資金壓力大，開發商有硬性回款指標的，所有首付在選房後三日內必須付清。”寶山區臨近南陳路地鐵站的大華朗香公園裡銷售對一衆購房者這樣說，該樓盤也將在近期開啓認籌，前期收穫了龐大的蓄客量，驗資客戶看樣板間甚至需要排長隊。
但另一方面，上海樓市的馬太效應愈發明顯。
前灘、大虹橋等板塊，開發商設高門檻限制參觀樣板間，甚至不做樣板間，都能吸引數千人認籌搖號。
而實際上，上海還有超過一半的樓盤認籌率達不到50%，超過三成樓盤認籌率僅爲10%左右，在非熱門板塊樓市存在大面積慘淡情況，高端樓盤如高尚領域、中興路壹號也陷入了滯銷。
上述房產中介代理機構人士表示，從今年開盤情況來看，上海樓市的冷熱不均狀況或將會持續下去，板塊分化會繼續加大。