三四線樓市，逐漸失控！

截止9月末，全國已有超50個城市出臺救市措施。

其中包括北上廣深，這一次是進一步解釦子，繼續放開限購。

二線城市杭州、成都、廈門、濟南、天津等城市也在同步重啓新一輪救市。

這裡面，天津作爲老牌直轄市，全盤放開了限購。

前有政策吹風，後有發佈會兜底。

早在10月17日，住建部召開國新辦新聞發佈會，倪老闆說：

經過3年多的調整，房地產市場已開始築底。

9月會議上，上面明確指出要讓房價“止跌企穩”，這一次，決心之強，擲地有聲。

會議剛結束沒多久，一線城市就交出了黃金週最滿意的答卷。

深圳貝殼研究院的數據監測：新政21天，深圳二手房日均簽約量環比增長228%。

上海鈕釦一鬆，10月13日單日二手房成交量破了1300套，近一個月成交量更是高達2萬套。

廣州在全面放開後，新政實施以來（截至10月21日），全市一手住宅認購量7680套，比9月全月一手住宅網籤總量（5164套）增長48.7%。

廣州房產協會數據顯示，僅10月7-13日這一週的時間，廣州二手住宅網籤就高達3120套，環比增長181.84%。其中，中心城區網籤1744套，環比增長203.83%；外圍區域網籤1376套，環比增長158.16%，可見，購房者的熱情恐怖如斯。

北京研究院的統計顯示，10月中上旬，北京二手房住宅網籤達8296套，超過9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上漲了37.5%。

成交數據炸裂，倍增，一線城市火爆的樓市熱潮依然在持續，救市的藥效，正在起效果。但另一邊的三四線，就十分疲軟了。

這一輪調整週期中最難受的就是三四線城市，從2021下半年開始，三四線瘋狂救市，但房價卻跌跌不休。

爲什麼這一輪房價跌最狠的是三四線城市？

答案很簡單，三四線城市經濟薄弱、產業對樓市沒有支撐。

當初支撐三四線城市房價上漲的力量，一方面來自於貨幣棚改，另一方面來源是城市本身的擴張需求。

而今三四線房價調整，城市人口流失越來越嚴重，在這種背景下，過去三年的房地產調整，三四線城市是最猛烈的。

給大家看看兩個例子，山東臨沂大家都知道吧，前幾年房價漲得很兇猛，當時都漲上熱搜了，2016年之前，臨沂的房價還相對較低，城區均價大約也就才5000左右。

轉眼到了2017年，臨沂的房價就進入快速上漲階段，當年商品住宅成交均價接近7000元/平米，同比上漲接近100%。這時期都還不是最恐怖的，在2020年，臨沂的房價已經高達一萬元/平米。

當初臨沂房價上漲，一大原因是從2015到2019年，臨沂的土地價格從每畝400萬飆升到1380萬，導致開發商的成本增加，進而推高了房價。

當然其中也不乏熱錢的炒作和第一階段需求的釋放。

隨後幾年臨沂房價大跌，則來自多方因素，宏觀上是經濟的影響，人口的流失，微觀上則是個人、家庭對未來的預期減弱等等。

今年，臨沂房價持續走低，目前的單價已經從高位跌了40%左右。

另一個城市，溫州。

溫州房價上漲最好的階段主要集中在2018年至2021年。

在這段時間內，學區房的價格出現了顯著的上漲趨勢。特別是從2018年開始，學區房的價格像添加了燃料一樣，突然擴大了漲價幅度。

到了2019年，學區房的價格更是一路狂奔，每個月的價格都在上漲，單學區房的價格在幾個月內就突破了200萬的整數關口，雙學區的價格更是突破了250萬。

到了2021年，學區房的價格達到了歷史高點，部分房源的單價甚至超過了12.5萬/平方米，秒殺溫州幾乎所有豪宅。

但好景不長，我調研到的情況，溫州曾經很多400萬的房子，現在已經跌到了200萬以內，下圖大家不難看出，這10多年來學區房房價，經歷了驚心動魄的跌宕起伏。

這是溫州房價的一個縮影，也是大部分二線乃至三四線房價的縮影。

財富如潮水而來，盆滿鉢滿；最後又流沙穿指，轉瞬消逝。

溫州也好，臨沂也罷。

三四線城市的下跌，是綜合因素作用的結果。但調整的根本因素，則是多方面的，包括經濟、產業、人口等。

過去幾年，三四線城市的房地產開發速度過快，供應量太大，但需求增長又相對緩慢，導致庫存積壓問題嚴重。

據易居研究院《百城住宅庫存報告》，截至7月份，全國百城新建商品住宅庫存去化週期即存銷比爲26.6個月，遠高於一二線城市。

按13個月合理值測算，去化壓力已較正常市場水平增加了一倍。

這裡我重點關注到了三四線城市，三四線城市的去化壓力目前依舊很大，去化週期高達34.2個月，換算一下也就是目前市面上的新房庫存規模需要將近三年才能消化完。

當前市場的高庫存不僅佔用了大量的資金，某種程度也在增加三四線市場的不確定性。

政策在發力，但實際的情況又是另一回事。

一線城市畢竟有優質的資源，好的教育，好的醫療，城市有明顯的溢價。政策給到位，需求就爆發。但大多數三四線城市，目前看短期很難回頭。

第一是產業羸弱，經濟羸弱。

三四線城市的產業結構較爲單一，缺乏多元化的產業支撐，對於地方的發展限制很大。很多三四線城市過去依賴於傳統制造業或資源型產業。比如山西，嚴重依賴旅遊業和傳統煤炭產業。

產業是導致大部分三四線城市無法支撐房價的關鍵。

第二是人口不斷流失。

三四線城市，2021-2023年年均人口增速爲-0.3%，一線城市年均人口增速爲0.08%，二線城市年均人口增速爲0.81%。

我們對比日本來看，日本失去三十年中，總人口持續減少，但核心都市圈的人口不斷增長。如東京都，一年增長了7萬多人，連續28年爲正。

第三、城市品牌和吸引力不足。

相比一二線城市，三四線城市在城市品牌建設、文化魅力和創新能力方面存在不足，這也限制了城市的競爭和發展潛力。

這幾個點，也是目前三四線城市房價持續下跌的原因。

當然，對我們國家來講，經濟的興盛背後是房地產興盛。反過來，如果是房地產興盛帶動經濟興盛，那就是虛假繁榮，這是誰也不想看到的。

換句話說，沒有產業和經濟支撐的樓市，是黃粱一夢，有些地方的確該夢醒了。

這幾年三四線房價不斷下行的邏輯之一，本質是有些地方產業薄弱。部分二線城市下跌猛的，也是這個道理，典型如廈門，沒有硬核的產業支撐，房價這幾年都跌麻了。

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