深圳保障房，已經逐漸失控

深圳929政策後，市場上炸出了一大批剛需和外地投資客，新房哐哐賣，認購量到月底有希望衝到1萬套，二手房成交也連續攀升，兩週錄得量逼近4500套，約等於政策前的兩倍。

然而，熱鬧都是屬於商品房市場的。

這一波行情，保障性住房已經說是幾乎沒有吃到政策的紅利。

01

日前，深圳官方公佈了最新一批13個安居房項目的選房結果：

932套安居房，764戶家庭選購，最終只賣出73套，去化率不到8%，整體銷售慘淡。

其中兩房戶型682套，賣了46套；三房戶型250套，賣了27套。

這一批次安居房，都是之前已經配售過但還沒有賣完的項目，單價在1.8萬-4萬出頭不等，主要分佈在龍崗、龍華和光明這三個區。

除了一些僅剩1套的項目賣完了，大部分去化都不理想。

比如位於光明公明的偉城賢德瑞府，共736套安居房，均價21590元/平，分三次配售，第一次賣了200多套，第二次賣了40多套，第三次只賣了14套，目前還剩下468套。

遙想2022年以前，深圳安居房不管建在哪裡，配套怎麼樣，基本都是搶着買，平均去化率在90%以上。

但最近兩年，安居房這個去化率是肉眼可見的下滑。

2023年全年，深圳共供應安居房5704套，一共賣出3960套，去化率69%。

到了2024年，深圳安居房整體銷售去化率慘遭滑鐵盧，截至9月10日，全市共供應安居房7822套，一共賣出2047套，只有26%的去化率。

早在去年，深圳已經官宣停止建設安居房，目前庫存的安居房還有2萬套左右，在安居房輪候庫中的家庭有18.7萬戶。

安居房從不愁賣到銷售去化嚴重滯緩，最核心的原因是商品房價格降下來了，這一輪深圳房價平均降幅約35%，加上安居房補差價政策，很多項目的性價比還不如商品房。

像上面提到的公明安居房，均價2萬出頭，周邊的商品房打完折後也是2字頭，對比下來已經沒啥價格優勢。

現在能買保障性住房的，基本都可以上車商品房，而且選擇變多了，郊區核心區都有，看菜下

02

深圳樓市調整到現在，政策面越來越寬鬆，該擠的水分已經擠出來了，這時候買房，只要不犯錯，你就跑贏了大多數人。

對於個人來講，如果想要資產升值，最簡單樸素的就是想辦法去買“貴”的，而不是去揪着它的單價。

因爲，單價高它不一定不好，單價太低它一定不好。

最關鍵的是，看你的家庭情況，包括負債、收入、支出、現金流以及能夠承受月供的壓力是多少。

然後，根據自身情況去匹配最適合自己的資產，讓整個資產變得更良性，更有前途，更具保值增值潛力。

自住也好，投資也罷，買房最忌諱的就是“三無”產品：無地鐵、無學區、無產業。

面對買房抉擇時，地鐵、學區、產業這三個要素一定不能忽視。如果能三者兼顧，那是再好不過了。但如果不能全部擁有，至少要滿足其中一個。

三個都不具備的房子，不僅易跌難漲，還會失去房子的基本功能和價值，那就和磚頭沒啥區別了。

我發現很多第一次買房的小白，總是會過於看重房子的新舊和大小，這其實是很不理智的，地段資源、配套都匱乏的話，過幾年想要置換時，會存在流通性差的問題，降價也不一定好賣。

03

深圳常住人口1700多萬人，有很多雜七雜八的房子，包括城中村、小產權、公寓、保障性住房等，可謂是琳琅滿目。

但是商品房卻只有區區200多萬套，而商品房又不可避免的劃分爲三六九等。

某種程度上來說，深圳不缺房子，只是缺少服務於高淨值人羣的好房子。

所以你可以看到，深圳樓市那些好房子，總是被一小撮人換來換去。

包括一些豪宅業主，因爲板塊、小區、樓層、戶型等因素，也存在升級改善需求。

從房產升值的角度，成熟配套片區漲幅往往跑不贏新興發展片區。主要在於，前者處於成熟期，增值預期比較弱；後者處於成長期，未來存在很大的增量價值。

從產業供需的角度，遠郊片區產業薄弱且供應多，核心片區產業強悍且供應少。保障房規劃也是更多的建在郊區。

便宜本身是一種價格上的優勢，但供應多，產業一般，這些片區的房子沒有稀缺性，只有相對中上的居住屬性。如果手握這樣的房子，在當前條件允許的情況下，應該儘快捨棄，劣質換優質，換成更好的籌碼。

買房和換房作爲普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行爲，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。