日本置產正夯 佈局需穩健

信義房屋不動產株式會社社長王茂桑。（信義房屋提供／王莫昀臺北傳真）

時序進入12月，在檢視過去一年成果的同時，也要積極爲新的年度做規畫，趁此之際，與大家分享身在日本的我是如何看待已很火熱的日本房市。

不動產調查公司東京KANTEI統計，東京23區的中古屋平均價格已連續6個月突破1億日圓，「億宅」在東京都心幾乎已是常態，所以有人開始擔心東京房價是否已經觸頂？接下來在日本置產的人是否就要成爲被割的韭菜？房價泡沫是否會再度出現？日本政府是否會出手打房？然而，市場的變化沒人能輕易斷言，但必須要了解，從多方收集數據資料、以客觀角度分析，纔是置產投資的正確之道。

首先是人口的增減與流動，因爲不動產的利基點在於居住人口是否穩定，若有充分的移入人口，住宅的需求便能維持。日本因少子化以致總體人口減少是不爭的事實，但關鍵在於細看人口的流動就能發現，東京、大阪等一線城市的人口除新冠疫情期間增加趨緩，其他時期甚至到現在人口都是持續增加當中，從日本總務省的住民統計結果來看，東京23區與大阪市的遷入人口是全國最多的前2名，且主要集中在15～64歲之間的主力勞動就業年齡層，更突顯東京與大阪具備國家重點發展的優勢及長期的人口磁吸效應。

國際旅遊恢復後，相信很多國人也感到這幾年東京與大阪出現明顯變化，我因爲工作需要很常在這兩個都市間往返，但即使長住於此還是很驚訝這兩大城市樣貌總是不斷在改變，例如我們公司所在的新宿，是以車站爲起點向外圍擴散進行開發，每次經過正在施工的地區，都不禁想像它未來會是什麼樣子；而澀谷車站周邊陸續有新的商業設施大樓開幕啓用，就像永遠都充滿活力與新鮮感、不停在進化；搭新幹線到達新大阪站後，都會順道去梅田走走，新開幕大樓建築和大片綠化環境，讓人耳目一新，而讓人期待的還有2025年大阪關西世界博覽會，這場國際盛會勢必讓全球更認識大阪及這座城市發展潛力。

今年在日本有個比較大的變化是日本銀行取消負利率政策，各銀行開始調升利率，也有部分人士因爲擔心利率調漲所以暫緩購屋的計劃。目前政策利率維持在0.25％，執政黨弱勢情況下，一般認爲未來升息的難度將會提高、升息的速度也會放緩，這對不動產投資而言可能就成爲利多，加上日圓匯率寬鬆政策評估仍將持續，以臺灣客戶來說，就可以將購屋預算提高，進而選擇地段更好或面積更大的物件，爲自己的投資加分。

在開啓對新的一年想像後，總是對未來充滿期待，面對置產投資的國際化，我們更應以穩健佈局爲基礎，隨時瞭解市場資訊與變化，才能爲自己掌握與開創更有利的機會。