農村宅基地房屋買賣與拆遷安置利益協議糾紛案例分析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

原告李某輝向法院提出訴訟請求：

1. 依法確認被告在 2017 年簽訂的協議書無效；

2. 訴訟費由被告承擔。

事實及理由：2017 年 12 月 8 日，王某鵬爲甲方、趙某梅爲乙方、A 村委會爲丙方，共同簽訂了協議書，約定了王某鵬和趙某梅就位於北京房山區一號宅基地上房屋若拆遷所涉補償款和安置房的分配事宜，並由 A 村委會保證執行。爭議房屋及宅基地使用權歸案外人李某強所有，李某強與趙某梅爲夫妻關係，育有一子爲原告李某輝，李某強於 2012 年 12 月去世。2006 年 5 月 12 日李某強作爲賣房、王某鵬作爲買方簽訂房地產買賣合同，後該合同被法院確認無效。爭議房屋房地產買賣合同被確認無效後，趙某梅、李某輝起訴王某鵬返還爭議房屋，一審判決返還，王某鵬上訴，二審以協議書是否有效存爭議爲由撤銷一審判決，駁回返還房屋訴訟請求。原告認爲協議書應無效，故訴至法院。

（二）被告辯稱

1. 王某鵬辯稱：

原告李某輝不是適格原告，其非協議當事人，無權主張協議效力。

李某輝與趙某梅曾起訴過王某鵬，案件經一審二審生效判決已確認，駁回李某輝訴訟請求，李某輝起訴屬重複起訴。

協議書是各方在房屋拆遷背景下就房屋拆遷利益自願協商處理，不違反法律法規，有效且已被法院判決書確認。協議是雙方在房屋買賣合同無效後對各方利益處理的自願達成，有A 村人民調解委員會公章，原告主張無事實和法律依據，應駁回。

2. A 村委會辯稱：由法院依法裁判。

3. 趙某梅稱：同意協議無效。簽署協議書時李某輝不知，後強烈反對。拆遷宅基地應屬她和李某輝共同所有，她無權單獨處理。王某鵬簽署協議書目的不合法，雖籤協議但佔着房屋不退，村裡通知因王某鵬不履行協議書致拆遷終止，他就是想占房，不履行協議，所以同意協議無效。

（三）法院查明

趙某梅系李某強之妻、李某輝系李某強之子，李某強於2012 年 12 月 12 日去世，趙某梅、李某輝爲李某強法定繼承人，李某強無其他繼承人。李某強、趙某梅一家在北京市房山區一號內有建築面積 283 平方米的二層樓房一處。2006 年 5 月 12 日，李某強與王某鵬簽訂房地產買賣合同，約定房屋成交價 30 萬元，合同簽訂後李某強交付房屋，王某鵬付清購房款，王某鵬購得宅院後裝修並居住使用，現房屋面臨拆遷。

2017 年 12 月 8 日，王某鵬（甲方）、趙某梅（乙方）、A 村委會（丙方）簽訂協議書，約定甲方與乙方協商達成協議，由丙方擔保執行；就房屋補償分配，趙某梅得宅基地補償款 30 萬元，王某鵬得房屋拆遷款全部等；就房屋安置房分配，趙某梅得安置房 80 平米，王某鵬得約 133.6 平方米左右等；就房屋拆遷簽訂約定，房屋拆遷簽字需告知王某鵬並協商同意等。

2018 年，趙某梅、李某輝起訴要求判令房屋買賣合同及調解協議書無效，法院判決李某強與王某鵬簽訂的房地產買賣合同無效，調解協議書效力另行解決，該判決已生效。後趙某梅、李某輝再次起訴要求王某鵬返還房屋，一審判決王某鵬返還房屋，王某鵬上訴，二審認爲房地產買賣合同無效不必然導致協議書無效，協議書系雙方對房屋拆遷利益分配約定，是在拆遷框架下對合同無效後處理的約定，加蓋了房山區 A 村人民調解委員會公章，考慮房屋拆遷背景及協議情況，一審直接判決返還欠妥，遂撤銷一審判決，駁回趙某梅、李某輝的訴訟請求。2021 年 7 月 14 日，李某輝起訴要求確認三被告 2017 年 12 月 8 日簽訂的協議書無效，庭審中，雙方均無法提供涉案房屋拆遷補償協議。

二、裁判結果

駁回原告李某輝的訴訟請求。

三、案件分析

（一）合同效力的法律審查要點

1. 關於合同無效的法定情形，法律明確規定了如欺詐、脅迫損害國家利益、惡意串通損害他人利益、以合法形式掩蓋非法目的、損害社會公共利益以及違反法律法規強制性規定等情形。在本案中，原告主張協議無效的主要理由是認爲協議擅自處分了其與趙某梅的共同財產且其不知情不同意。然而，無權處分並非合同無效的法定事由。

2. 從協議的簽訂過程來看，被告王某鵬主張協議是各方自願簽訂的，且有 A 村人民調解委員會的見證和蓋章。雖然原告對協議的簽訂提出異議，但未能提供充分證據證明協議存在欺詐、脅迫等導致合同無效的情形。

3. 協議的內容主要是對拆遷利益的分配進行約定，本身並不違反國家法律的強制性規定。在房屋買賣合同被認定無效後，雙方就拆遷利益分配進行協商約定，具有一定的合理性和現實背景。

（二）原告主張的合理性與侷限性

1. 原告認爲拆遷利益屬於其與趙某梅的共同財產，趙某梅無權單獨處分，這在一定程度上具有合理性。但在法律層面，對於這種在特定情況下籤訂的涉及拆遷利益分配的協議，不能僅以一方不知情或不同意就簡單認定協議無效。

2. 原告未能充分證明協議存在違反法律規定或損害其合法權益的實質性問題。雖然其強調不知情且不同意，但在法律實踐中，這需要更有力的證據支持，比如證明協議簽訂過程中存在惡意串通、欺詐等行爲，或者協議內容嚴重違反公平原則等。

（三）被告抗辯的依據及效力

1. 被告王某鵬提出原告不是適格主體以及重複起訴的抗辯理由。關於適格主體問題，雖然原告並非協議的直接簽訂方，但作爲房屋權益的相關人，其對涉及房屋拆遷利益分配的協議具有一定的利害關係，在法律上有權對協議效力提出質疑。然而，關於重複起訴的認定，需要根據具體的案件事實和法律規定進行判斷。如果前次訴訟與本次訴訟的請求、事實和理由等方面存在實質性差異，可能不構成重複起訴。

2. 王某鵬強調協議是各方自願簽訂且不違法，有一定的依據。協議有村委會的參與和見證，且是在房屋買賣合同無效的背景下對後續事宜的處理約定，從一定程度上體現了當事人對自身權益的處置和協商。但這並不意味着協議絕對有效，仍需綜合考慮各方因素和法律規定進行審查。

四、辦案心得

（一）準確把握法律規定和案件事實

1. 在本案中，作爲被告方的律師，首先要準確理解和運用關於合同效力的法律規定。明確合同無效的法定情形以及在實踐中的具體認定標準，這是抗辯的法律基礎。通過對法律條文的深入研究，能夠準確判斷原告主張的無效理由是否成立，從而有針對性地進行反駁。

2. 深入瞭解案件事實，包括房屋的歷史沿革、買賣合同的簽訂及履行情況、協議的簽訂背景和過程等。對於被告方來說，詳細掌握這些事實細節有助於構建合理的抗辯邏輯。例如，證明協議是在特定背景下各方自願協商的結果，且不存在違反法律規定的情形。

（二）充分利用證據和法律邏輯

1. 證據是勝訴的關鍵。被告方提供了協議簽訂時有村委會見證和蓋章的證據，這在一定程度上增強了協議的可信度和合法性。同時，強調協議內容不違反法律強制性規定，通過法律邏輯推理，說明在房屋買賣合同無效後，雙方就拆遷利益進行協商分配是一種合理的處置方式，並非必然無效。

2. 在面對原告的主張時，要善於運用證據和法律邏輯進行反駁。對於原告提出的不知情不同意等理由，通過分析法律規定和案件事實，指出其不足以導致協議無效。同時，對於重複起訴等抗辯理由，要依據法律規定和前次訴訟的具體情況進行準確判斷和闡述。

（三）注重與當事人的溝通和案件策略制定

1. 與當事人保持密切溝通，瞭解當事人的真實意願和案件相關情況。在本案中，被告王某鵬對協議的簽訂和履行情況有直接的瞭解，律師通過與他的溝通，獲取了重要的信息，爲案件的辯護提供了有力支持。

2. 制定合理的案件策略。根據案件的具體情況，確定主要的抗辯點和應對方案。在本案中，圍繞協議的合法性、原告主體資格以及是否構成重複起訴等問題進行重點抗辯，同時積極提供證據和法律依據，增強抗辯的說服力。

（四）關注案件的整體背景和社會影響

1. 考慮到案件涉及房屋拆遷這一特殊背景，房屋拆遷涉及多方利益和社會公共利益。在處理案件時，要充分考慮到拆遷政策、當地的實際情況以及社會穩定等因素。強調協議是在拆遷框架下對各方利益的合理安排，符合實際情況和社會整體利益。

2. 從社會影響的角度出發，維護協議的穩定性和合理性有助於保障拆遷工作的順利進行，避免因協議無效導致的一系列糾紛和不穩定因素。這也爲法院在審理案件時提供了一個綜合考量的因素，增強了被告方抗辯的合理性和說服力。