你可能不知道：在黃埔，這裡二手房總價200萬任選
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去年，官方確定了廣州第二CBD的範圍，自此，金融城、琶洲、國際創新城、長洲島、黃埔臨港經濟區和廣州經濟技術開發區西區，成功抱上大腿，房價漲到飛起。
▲廣州第二CBD範圍
但來自貧民窟的買買君只關心，在這片高達59平方公里的區域，到底哪裡還能讓剛需上車？哪裡還有高性價比房源撿漏？本期買買君帶你探秘第二CBD最後窪地。
首先，確定預算。出發前，買買君爲這次踩盤定下小目標：200萬總價買電梯三房。
接着，縮小範圍。200萬的電梯三房，琶洲和金融城想都別想，長洲島也擼不起，黃埔臨港經濟區和番禺國際創新城幾乎沒貨賣。所以，買買君把目光鎖定在長期被冷落的開發區板塊。
有黑歷史的開發區還能買？
廣州經濟技術開發區，成立於1984年，來頭不小，是當初國務院批准的首批14個國家級開發區之一，包括了西區、東區、永和經濟區和科學城4個板塊。
雖然這些年發展最猛、樓市最旺的是科學城，但去年納入廣州第二CBD範圍的是西區。然而開發區西區和東區，在廣州買家印象中就是“備胎中的備胎”。
爲什麼開發區房子被冷落？主要是3點“黑歷史”。
■受規劃定位影響，板塊內以工廠爲主，存在一定空氣污染。
■片區整體規模不大，又被主幹道切割，沒有大型的居住區。
那開發區房子還能買嗎？幸好還有2個“硬條件”。
目前黃埔共有10所省一級小學，其中就有4所位於開發區，分別是沙步小學、開發區一小、開發區二小和同仁小學（民辦）。由於開發區房價低，這裡的省一級學區房，可以說是廣州性價比最高的選擇。
▲開發區省一級公立小學招生範圍
去年年底，地鐵13號線正式通車，其中南海神廟站、夏園站和南崗站均位於開發區板塊。而已經批准動工的5號線東延線，幾乎就是開發區專線。根據已確定的站點，未來在開發區設有廟頭路站、夏園站、保盈大道站、廣州開發區站和黃埔客運港站。
其中夏園站可與13號線換乘，黃埔客運港站未來可與8號線支線換乘。直接改善開發區往返市區的交通問題。加上廣州第二CBD的規劃，買買君覺得未來開發區的基礎配套還有機會再搶救一下。
▲已通車的13號線
▲已批准動工的5號線東延段
開發區買房哪裡還有窪地？
如果能接受開發區的環境，又認可未來板塊有機會逆襲，那就來看看目前一二手的行情。
開發區分爲西區和東區，基本可以開發大道爲界，靠近13號線夏園站爲西區，靠近南崗站爲東區。
開發區西區
首先看看開發區西區。
近5年，開發區西區只出現過3個新樓盤，分別是水韻翔庭、美悅灣和寶夏花園，規模不大，開發商也沒什麼名氣，主要是靠低價取勝。
其中水韻翔庭已經售罄，美悅灣還有部分兩三房待售，值得注意的是，2016年底，這個盤才賣1萬/平，幾乎是全黃埔最低價。但去年年底，美悅灣突然宣佈封盤不賣，買買君賭5毛錢，估計是想等房價漲起來再褥羊毛。
而相同板塊的寶夏花園，最近推出了2期三房新貨，價格比起1期已經翻倍，直奔3字頭，加上“雙合同”，首付竟然高達180萬！
▲右側爲寶夏花園在售2期樓棟
寶夏花園靠近地鐵13號線夏園站，步行約8分鐘。1期目前已有1棟交樓，2013年的售價在1.3萬/平左右。近期推出的是2期第2棟，23層，兩梯四戶，戶型爲92和99平三房，預計明年6月交樓，帶裝修均價2.8-2.9萬/平，總價270到280萬，最貴的是11樓，往上往下逐層遞減。
▲寶夏花園92平三房戶型圖
坑爹的是，寶夏花園的備案價只有1.3萬/平，以14樓92平西南向三房爲例，折後總價267萬，房款部分122萬，裝修款部分145萬，首付要給182萬，可以申請1年內按季度或月份分期付清。裝修款部分可以申請信用貸，額度在50萬左右，利率6-7%。
買買君認爲，寶夏花園戶型實用率不高，裝修也一言難盡，而且幾乎沒有小區配套，帶的只是南灣小學學位，實在對不起這個價格。但從現場銷控表來看，拿到預售證的單位只剩下20多套，基本是6樓以下20樓以上。
▲寶夏花園銷控表
目前整個開發區西區，基本沒有二手房源放盤。中介告訴買買君，如果是電梯樓，上面3個新盤證都沒滿兩年，如果是樓梯樓，多爲以前單位宿舍，學位好，業主都在等5號線東延段通車，暫時不捨得賣。
開發區東區
那就只能看開發區東區了。
近年來，開發區東區雖然新貨不多，但幾乎都是市場熱盤。第1個到東區“開荒”的是佳兆業城市廣場，6米高的複式是廣州這類產品的標杆，之後相隔數百米的萬科尚城也做了類似的戶型。而和這兩個盤隔着丹水坑風景區的富力悅禧，主打剛需入門，但目前只剩尾貨。
佳兆業城市廣場在售平層83平三房，均價2.7萬/平，91-130平復式，層高6米，均價3-3.3萬/平。最低門檻是83平三房，總價230萬左右，由於備案價只有1.5萬/平，裝修款一次性付清，首付要去到130萬。
萬科尚城在售88-98平復式，層高5.6米，均價3.3萬/平，備案價1.8萬/平，裝修款一次性付清，首付要去到180萬。而富力悅禧目前99平三房尾貨，均價2.4萬/平，備案價1.6萬/平，裝修款一次性付清，首付要去到130萬。
180萬買電梯三房 首付60萬任挑
200萬的預算想買開發區東區新房已經沒戲，而且受到“雙合同”影響，首付門檻高，普通剛需真的剁不下手，買買君決定轉戰東區二手。
目前，開發區東區主要有5個電梯小區，分別是位於13號線南崗站地鐵上蓋的富域尚品居，位於佳兆業城市廣場對面的宏康東築、宏康花園、宏康和園和東澳廣場。
先提前劇透，總價180萬就能買電梯三房，而且銀行評估價可以去到成交價，首付3成50多萬輕鬆上車！
這5個盤中，富域尚品居是地鐵上蓋，價格最高，92平南向電梯三房，放盤價去到265萬。相比之下，宏康東築的性價比更高，92平南向電梯三房，兩梯六戶，放盤價200萬，但由於靠大路，相比宏康花園和宏康和園，更受噪音影響，不過92平三房是南向望園林，會比83平北向的兩房安靜，目前兩房的報價是185萬左右。
▲宏康東築92平南向三房戶型圖
▲宏康東築電梯樓約10年樓齡
此外，宏康花園93平電梯三房有北向和南向兩種戶型，北向總價210萬，南向貴15萬。另外宏康和園有94平南向電梯三房，放盤價205萬。買買君現場看房感覺，這幾個小區規模都不大，但沿街都有底商超市，基本可以滿足日常所需，對應的學位是東區小學，每天有校車到小區接送。
東澳廣場情況特殊，本身是綜合體項目，1-3層爲商業，4層以上爲住宅，70年產權，目前有1套80平的電梯單位放盤，兩房已改三房，西北向，報價180萬，缺點是小區一字排開，沒有內部園林，但勝在便宜，是板塊內價格最低的1套電梯三房。
如果還想更省錢，與佳兆業城市廣場一路之隔是海倫堡花園。不過這個小區屬於增城新塘地界，雖然不限購，但是升值潛力可能比黃埔低。目前91平三房帶主套，南向，總價僅188萬，均價2萬出頭。另外83平兩房同樣帶主套，總價170到180萬。小區優點是規模大，共80多棟，配套有幼兒園和小學，缺點是戶型奇葩，帶棱角，而且基本上小區的產品都有這個問題。
▲海倫堡花園91平三房帶主套戶型圖
▲海倫堡花園小區環境
以上幾個二手小區，樓齡都在10年左右，除海倫堡花園需要公車接駁外，其他幾個小區到13號線南崗站步行約15分鐘。中介表示，目前板塊內電梯樓成交價在2萬出頭，相比賣到1.8-2萬/平的樓梯樓，電梯樓更划算。現在老黃埔帶省級學位的樓梯樓，幾十年樓齡都賣到2.5萬/平了。
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