萬物雲朱保全：2023—2025年是行業分水嶺 物企要獨立自主轉型

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

3月22日，萬物雲（2602.HK）發佈2023年業績公告。報告期內，萬物雲總收入331.84億元，同比增長10.2%；毛利同比13.7%至48.12億元，毛利率同比增加0.4個百分點至14.5%；利潤20.36億元，同比增長28.3%，2023年全年經營獲得所得現金流量淨額爲25.86億元，盈餘保障倍數爲1.3倍；核心淨利潤爲23.4億元，同比增長29.8%。

截至2023年12月31日，萬物雲每股股東應占溢利爲1.66元，董事會建議以2023年核心淨利潤的55%對股東進行利潤分配，全年利潤分配爲每股1.092元，向股東派付末期股息每股0.777元（含稅）。

萬物雲董事長朱保全在致股東信中表示，2023—2025年這幾年會是行業的分水嶺，從房地產開發產業鏈下游向不動產持有的消費轉換與跨越。其間，物業企業需要解決收入結構轉換、規模增長帶來的系列問題，物業企業要有擺脫路徑依賴、獨立自主轉型的決心。

業績會上，朱保全對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示：“董事會提出以核心淨利潤的55%爲派付股息基準，明年也將保持這個比例，就是要用確定性的現金回報股東，並使市場認識到各類疑慮和擔憂沒有必要。賺到錢，分給股東，萬科作爲股東也拿到了錢。”

關聯交易收入佔比降至13.5%

公告顯示，萬物雲分爲三大業務板塊，分別爲社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT和BPaaS解決方案服務。2023年，社區空間居住消費服務收入約187.38億元，同比增長13%，佔公司總營收56.4%。商企和城市空間綜合服務收入同比增長4.7%至116.64億元，佔比35.2%；AIoT和BPaaS解決方案服務收入同比增長16.9%至27.81億元，佔比8.4%。

報告期內，萬物雲的社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT和BPaaS解決方案服務合稱爲“循環型業務”。2023年，公司循環型業務收入約266.65億元，同比增長14.2%，佔公司總收入的80.4%，毛利同比增長25.6%至33.95億元，佔總毛利的70.6%。

其中，住宅物業服務的收入仍是萬物雲的主要收入來源。2023年，這一業務收入約170億元，同比增長14.8%，佔總收入比重爲51.2%，毛利率從2022年的9.9%提升至13.3%。萬物雲在公告中表示，住宅物業服務收入的增長得益於公司在存量市場中優異的拓展能力。

朱保全表示：“大股東開發商不可能再回到大開發時代。由此帶來的問題是原來高毛利的開發商增值服務快速回落，因爲地產銷售緩慢帶來的增量下降，以及開發商應付的空置房物業費增多，這些對財務報表帶來的影響需要時間消化，但更需要物業公司擺脫路徑依賴、獨立自主轉型的決心。”

公告顯示，截至2023年年末，萬物雲來自萬科集團（包括其合營企業及聯營公司）的住宅物業在管項目年化飽和收入爲121.3億元，財務收入爲90.28億元，在管數量爲1546個；來自獨立第三方房地產開發商的住宅物業在管項目年化飽和收入爲122.75億元，財務收入爲79.74億元，在管數量爲2264個。

萬物雲管理層在業績會上表示，多元客戶戰略幫助萬物雲在保持規模增長的同時，萬物雲與萬科集團的持續關連交易繼續下降，收入佔比下降至13.5%，整體非開發商業務的收入佔比提升到82.5%。“萬物雲與萬科集團的應收賬款餘額是24.87億元，均是萬物雲向萬科集團提供經營性業務服務而產生的應收賬款，賬齡較短。2023年，萬科集團年內累計付款44億元。”

而基於多元客戶戰略拓展的物業及設施管理服務在報告期內的收入同比增長10%至約83億元，佔總收入的25%，爲萬物雲帶來毛利7.14億元，佔總毛利的14.8%。截至2023年年末，萬物雲在管物業和設施管理服務項目數量爲2241個，較去年同期增加412個。

萬物雲方面表示，2023年，公司客戶矩陣進一步豐富，互聯網、高端製造、金融、生物醫藥、外資企業這五大主攻賽道的飽和收入佔比進一步提升，新增飽和收入10.6億元，同比增長51.7%。

蝶城住宅物業毛利增長3.5%

“蝶城”是萬物雲近年來重點佈局的戰略。

公告顯示，截至2023年年末，萬物雲累計打造621個蝶城底盤，其中標準蝶城191個，主攻蝶城188個，目標蝶城242個。報告期內，蝶城內新增住宅物業項目數量共319個。根據萬物雲內部招投標統計，在蝶城內獲取存量項目的成功率超過六成。2023年，公司共對104個新獲取項目承諾投入智慧社區改造基金，將在項目接管3年內逐步投入使用，預計爲1.71億元。

截至2023年12月31日，萬物雲累計對150個蝶城進行流程改造，涉及1124個住宅物業項目，其中2023年新增112個蝶城的流程改造，已改造蝶城的整體提效幅度達到4.5個百分點，基礎住宅物業毛利同比增長3.5個百分點。

值得注意的是，過去一年，萬物雲在蝶城內圍繞“維修、裝修、租賃、買賣”進一步拓展資產服務。其中，二手房買賣業務總交易額同比增長24.5%至213.46億元，二手房買賣收入爲4.08億元，同比增長25.1%；蝶城內裝修業務金額同比增長68%，蝶城內維修、裝修業務量同比增長90.8%，圍繞資產展開的增值服務收入總額超過325億元。

萬物雲方面表示，2024年將繼續推進不少於100個蝶城的流程改造，與此同時，公司將加大研發投入，以提升內部效率和市場競爭力。

朱保全表示，存量市場的競爭勢必愈加激烈，“公司規模”“品牌”是存量市場“選秀”中的重要比較因子，然而規模增長的背後隱藏着一系列問題，比如人力資源與服務品質保障問題。“唯有積極擁抱技術，並堅持客戶至上的文化才能破解規模增長帶來的或有問題。”

公告顯示，2023年，萬物雲得益於科技戰略成果，管理費用佔比同比下降0.9個百分點，AIoT及BPaaS解決方案的收入同比增長16.9%，佔公司總收入的8.4%。

截至2023年12月31日，萬物雲總成本爲283.72億元，同比增長9.6%；銷售和分銷開支同比增長10.5%至4.97億元，佔總收入的1.5%，與2022年同期持平；行政開支同比下降3.7%至20.73億元，佔總收入的6.2%，同比下降0.9個百分點。

2023年年末，萬物雲擁有現金及現金等價物155.73億元，較2022年年末增加22.27億元，公司無任何銀行貸款或借貸。

（編輯：趙毅 校對：顏京寧）

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