萬科、世茂旗下優質資產頻上貨架 加速“瘦身”換取流動資金

各地不斷出臺房地產政策加速去庫存的同時，身陷流動危機的房企，最直接有效的方法就是變賣資產“回血”，最爲明顯的是，世茂、萬科旗下資產頻頻被擺上貨架。但在市場調整期，投資需求下降，資產變賣難度加大，併購推進緩慢。據克而瑞統計，7月重點監測房企共涉及15筆併購交易，有7筆未披露交易額，併購規模降至年內低點。

值得關注的是，“國企收儲未售新房”被認爲是去庫存效果最爲直接的措施。對此，業內人士認爲，雖然此舉有利於緩解企業資金壓力，但收儲價格、供需錯配等問題或將影響推進節奏。

世茂低價出售資產變現

受前一日世茂集團自願性公告影響，8月8日，世茂集團以0.64元收盤，相比上一個交易日上漲6.06%。

8月7日，世茂集團宣佈5.9634億元出售廈門世茂新領航置業有限公司項目公司權益，該項目公司在廈門市集美區開發一個綜合住宅、商業及商用綜合體。項目佔地四幅地塊，分期開發，住宅部分已竣工並交付。商業部分亦已竣工並開始營業，辦公樓部分（包括兩層商業物業）正在開發。鑑於世茂集團的流動資金危機，該項目辦公樓部分已自2022年11月起暫停開發。

買方爲中建三局第三建設工程有限責任公司。出售事項完成後，買方將擁有項目公司全部100%的股權，並將負責繼續開發該項目及項目公司的營運。對於此次出售項目公司權益的交易，世茂集團預期將產生變現虧損3.12億元，抵銷結欠買方的建築費用。

據悉，廈門世茂新領航置業有限公司在集美主要開發項目爲世茂璀璨天城。商業部分爲廈門集美世茂廣場，是世茂商業在福建省的首個世茂廣場項目，2021年已開業。早在2015年，世茂集團以總價39.22億元、溢價率76.19%拿下上述地塊。該地塊住宅部分建築面積不到整體的一半，項目商業需全部自持、辦公自持50%。

近年來，世茂集團不斷出讓旗下資產，其中，世茂深港國際中心12宗地塊被認爲是“壓箱底”項目，但卻歷經兩次流拍。7月11日，據世茂股份公告，中信信託申請以二拍保留價104.35億元，將世茂深港國際中心12宗地塊抵償債務。而在2017年，世茂集團是以239.43億元競得該項目的14宗地塊，其中兩個人才公寓項目未在上述出讓之列。

當前部分房企身陷債務危機，最直接有效的方法是通過變賣資產“回血”，但在行業下行週期，資產變賣難度加大。據克而瑞統計，7月重點監測房企共涉及15筆併購交易，有7筆未披露交易額，總交易額55.6億元，環比減少69%，同比減少54%，併購規模降至年內低點。需要關注到，在資產難變現的同時，房企低價出售優質資產也是無奈之舉。

萬科“瘦身計劃”持續推進

今年以來，另一家持續推進資產變現的房企當數萬科。爲了降解風險，萬科調整策略，根據其“瘦身計劃”，萬科除綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，其中包括要堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。

而近期萬科在蘇州、重慶等多地出現資產轉讓動作。對此，有業內人士推測，其資金壓力不小。

7月30日，萬科擬將持有的蘇州高新萬陽置地50%股權轉讓給蘇州高新地產，這標誌着蘇州高新地產將全面接管項目。此外，7月19日，據重慶萬科官微消息，重慶萬招置業有限公司將對萬科招商理想城項目5號地塊庫存商業進行產權整體銷售。信息顯示，庫存商業共計96套，面積約11160.44平方米。

值得關注的是，繼今年2月出售七寶萬科廣場之後，時隔不到5個月，萬科再度將旗下另一個最賺錢的購物中心項目擺上了貨架。據天眼查數據顯示，萬科旗下印力集團將上海南翔印象城MEGA48%股份賣給了GIC（新加坡政府投資公司），交易完成後，GIC持有該項目98%的股權，剩餘2%的權益由印力持有，或將繼續保留對項目的運營管理權。

對此，克而瑞分析人士認爲，儘管上海南翔印象城交易價格未披露，但考慮到其龐大體量，交易價格預計比較高。從租金收入角度看，該項目僅次於七寶萬科廣場，位列萬科運營管理商業項目的第二位。萬科處置成熟期的商辦資產，回籠更多資金、減輕財務壓力，可見得其堅決“瘦身”、換取流動性的決心。

結合來看，萬科出售資產的交易對手，既有項目合作方、大股東，還有在市場上尋找合適的買家，所轉讓的項目不乏成熟且賺錢的標的。

房企併購物業類型呈現多元化

除世茂、萬科之外，據克而瑞統計，7月份，萬達、華僑城、遠洋、豫園股份等均擬處置旗下商辦項目，有的是交易完成，有的是處於掛牌以及簽署轉讓協議階段。從7月份房企交易標的物業類型看，多元化類併購額佔比提升顯著，12筆多元化資產交易中涉及11筆商辦資產的出售，佔到全部交易規模的91%。

其中，7月31日，金地商置發佈公告稱，將出售位於上海松江區、嘉定區和寶山區的四處產業園項目，收購方包括深圳市創新投資集團有限公司和中國中化控股有限責任公司等國企。產業園項目出售完成後，預計將淨回款約5億元。

在業內人士看來，當前市場仍在調整期，房企出售商辦或文旅酒店等項目，以快速獲取流動資金、優化資產負債結構。與此同時，預計未來房企及涉房企業退出房地產業務的現象仍會出現，房地產項目仍會不斷擺上貨架。不過，由於投資需求下降，併購推進緩慢。

從目前來看，政策鼓勵通過市場化收併購方式紓困出險房企，其中，“國企收儲未售新房”成爲去庫存效果最爲直接的一項措施，爲此“收儲商品房”模式接連在各地落地。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前開發商低價賣項目的意願比較低，雙方處於博弈的狀態，很多市場主體認爲政府會通過存量收購來救助市場、救助開發商，因此等待大手筆的資金進入。但從資金平衡的角度來看，這是不可能的。

中指研究院研究副總監徐躍進也認爲，“去庫存”相關政策有利於緩解企業資金壓力，同時也有助於市場情緒的恢復，但收儲價格、供需錯配等問題或將影響推進節奏，未來仍需相關政策進一步完善。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 付春愔