萬科加速“瘦身” 22億元掛牌轉讓深圳灣超總地塊

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

宣佈聚焦三大主業後，萬科“瘦身”計劃加速落地。

5月8日，據深圳公共資源交易中心公示信息，深圳灣超級總部基地的T208-0053宗地使用權掛牌轉讓，起始價爲22.35億元，掛牌起止時間爲5月18日至5月27日。這是一宗目前歸屬於萬科的地塊，摘地至今已有近七年。

2017年12月19日，深圳灣超總同時出讓兩宗地塊，最終分別由萬科與另一家房企拿下。深圳灣超總的定位是“世界500強企業總部基地”，萬科等兩家房企其時的入駐也符合這一片區的定位。

不曾想時移世易，隨着房地產行業下行，萬科與另一家房企先後經歷經營波動，最終均選擇退出。

萬科這宗地塊目前尚未有意向買家，不過一名熟悉深圳商業地產交易的人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，一般地塊掛牌之前應該已有初步的買家洽談纔會掛出，“這一步是履行交易程序。”

今年以來，受到市場行情的影響，萬科也在經歷短期經營困難。爲此，萬科也下定決心“出清”，聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。在三大主業以外的業務，萬科則在加速出讓資產，此次轉讓深灣超總地塊也是舉措之一。

正在建設中的深圳灣總部基地，圖片來源於網絡

折價出讓

萬科此番掛牌深超總地塊，起始價格相較於拿地價格有明顯折讓。

萬科2017年拿下這宗地塊的總價是31.37億元，而此番出讓起始價爲22.35億元，如果最終以底價出讓，萬科從這宗地塊的交易中將出現明顯的資產縮水。這與市場行情也不無關係。

相較而言，兩年前另一家房企同樣出讓的深圳灣超總地塊則有一定溢價。

2022年11月，折價房企將其深灣總部大樓地塊先行轉讓，其時交易總價75.4億元，最終由興業信託、深圳安居建業以及深圳前海基礎設施投資基金管理有限公司接盤。這宗地塊2017年拿地的價格是55.52億元。

萬科此番轉讓，一方面是因爲自身業務有變，另一方面也是業務收縮之下這棟大樓已經不再被需要。

萬科方面迴應21世紀經濟報道記者稱，此次掛牌轉讓該地塊，是公司堅決推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。

萬科方面強調，這是公司在行業快速發展階段獲取的商業辦公項目，原計劃主要用於在深員工辦公使用。鑑於當前行業形勢已發生重大變化，公司計劃不再建設該項目，因此擬對該項目進行整體轉讓，減少非主業資產對資金的佔用，聚焦資源做好、做強三大主業。公司堅定看好深圳超總片區的發展，仍是該片區建設參與度最高的企業之一。

放長時間來看，摘得這宗地塊之後，萬科也並沒有加緊動工。根據公示信息，萬科這宗地塊現狀是停工，目前項目的完工狀態是：項目南區地塊S1區（塔樓區域）地下室結構施工完成；S2區地下二層結構施工完成；S3區地下三層結構施工完成；S4區承臺施工完成。項目北區工程樁全部完成，因結構圖紙未完善，預留約2米深土方未開挖。

萬科瘦身

瘦身減負，是萬科今年的核心主線。

4月30日，萬科董事會主席鬱亮在萬科股東大會上面透露，萬科擺脫困境主要包括三個步驟，首先是“降負債”，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上，其未來五年付息負債總規模要降一半以上。其次是完成“融資模式轉型”，萬科將從統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資產信用爲主的融資模式。最後是完成“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

鬱亮表示，公司已制定“瘦身健體”一攬子方案，統籌好降負債和高質量發展，通過堅定“瘦身”，調整融資模式，降解風險，未來聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業，讓公司重新走到可持續的軌道上，在房地產新發展階段繼續領先領跑。

這就意味着，在三大主業以外的業務，萬科要開始出清了。鬱亮也強調，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。

由於萬科償債高峰期在前，萬科今年的資產出讓計劃會更爲積極，根據萬科此前披露，今年萬科今年將加強大宗交易和股權交易工作，回款達300億元以上。

早在今年年初，萬科的“瘦身計劃”就已經開始。在深超總地塊之前，萬科已經出讓了多宗商業資產。今年2月9日，領展房產基金公告，擬收購上海物業七寶萬科廣場的餘下50%權益，收購估計基礎價款23.84億元。

上海七寶萬科廣場是萬科旗下現金流較好的商業項目，出租率一直穩定地維持於約95%較高水平。根據2024年1月底的最新估值報告，上海萬科七寶廣場的估值爲70.60億元，萬科此次以折讓約26.3%的價格出售。

除此以外，萬科所持有的普洛斯股權也頻繁被傳出在接洽潛在買家。萬科方面雖未對此正面置評，但據21世紀經濟報道記者從多名熟悉萬科的人士及第三方機構人士處瞭解到的信息，在聚焦三大主業的前提下，普洛斯、印力等萬科持股的非主營業務都可以被擺上貨架，對潛在的交易計劃，萬科也呈開放的態度。

翻越大山

假如沒有加快大宗資產的交易，萬科今年償債的高峰恐怕難過。

根據萬科年報，截至2023年末，萬科短期借款10.64億元，一年內到期的非流動負債就高達650億元，而今年上半年，萬科到期的債券數量有16只，應償還金額約150億元。無論從哪個角度看來，對於當前的萬科都是非常嚴峻的挑戰。

萬科的壓力在於，銷售全面下滑加之融資端收縮，債務的兌付又十分剛性，沒有增量資金的流入是很難應對的事情。根據萬科公告，今年前4個月，萬科累計實現合同銷售面積555.4萬平方米，合同銷售金額788.7億元，同比下降41.5%。

雖然下降的比例與市場趨勢是相一致的，但是萬科融資卻比目前其他同規模的房企要艱難很多。萬科總裁祝九勝表示，“過往萬科跟所有的銀行都是採用‘總對總’的合作，統籌借款、統借統還、信用放款。現在市場監管政策要求全部要轉化成新模式，即項目制，總部不能充當借款主體，借款都要落到項目上去，落實抵押封閉監管。”

但是，保利、越秀等房企，目前債券發行以及銀行融資等路徑都還相對通暢，也能夠獲得一定的優待。

今年3月，保利發展共發行了2筆共計20億元的公司債以及2筆共計44億元的中期票據；3月13日，保利發展還公佈的一份發行公司債券預案公告稱，擬發行公司債券規模不超過100億元，債券募集資金擬用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設等。

越秀地產5月7日發佈的公告也顯示，其於2023年12月20日獲得的一筆5億港元的定期貸款融資簽訂了補充融資協議，該融資的最後到期日由2024年12月修改至2025年2月3日。

由於萬科目前信用已經受損，它所能夠獲得的支持，還要看國資股東深圳地鐵對之的背書。

在萬科股東大會上，深圳地鐵董事長辛傑說，深鐵作爲萬科的長期股東，立場和態度一直沒有變，會一如既往地支持萬科良性發展，並採取各種適當有效方式促使萬科持續健康穩定。

辛傑分析稱，4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深鐵集團認購佔比29.7%。REITs作爲重要的戰略性平臺，將爲萬科帶來新的流動性支持，也爲大量商業資產的盤活變現提供了平臺。目前，擴募方案正在籌劃，有望注入新的資產，深鐵對該平臺的發展具有長足信心。他同時表示，與萬科的其他合作項目，都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進之中，一旦落地，萬科將予以公告。

股東支持給足，但萬科還需要時間，才能走出困境。