萬科，活過來了
最早喊出“活下去”的萬科，現在不僅活下來了，還活得不錯。
3月30日晚，萬科發佈2022年度報告稱，在行業前所未有的震盪下，實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤226.2億元，同比上升0.4%；經營性現金流連續14年爲正；確保了超過34萬套新房的平穩交付；經營服務業務保持高速發展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。
在萬科舉行2022年度業績推介會上，董事會主席鬱亮表示，市場短期上下的波動都是正常的。但是作爲企業來說，需要認清大勢，行業已經再也回不到對住宅開發過於依賴的階段。對大企業而言，開發經營服務並重是個必然的選擇，是沒有其他選擇的。所以對萬科而言，我們會認清大勢，會堅持開發經營服務並重的策略，在確保活下去的情況下，堅持這個戰略，做好我們自己的事情。
經營性現金流連續14年爲正
萬科表示，2022年，房地產行業經歷了遠超預期的深度調整。多種因素疊加之下，行業信心前所未有的脆弱，給企業的經營帶來巨大的壓力和挑戰。在此情況下，萬科實現了穩健的業績，2022年營業收入5,038.4億元，同比增長11.3%，歸屬於上市公司股東的淨利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。
同時，萬科還表現出了難能可貴的抗風險能力。截至2022年底，萬科繼續保持“綠檔”，經營性現金流連續14年爲正，淨負債率僅43.7%，處於行業低位，持有貨幣資金1,372.1億元，對於短期債務的覆蓋倍數爲2.1倍。萬科的負債結構也進一步優化，融資成本保持低位，期末長期負債佔比提高至79.5%，新增融資的平均成本爲3.88%，存量融資的綜合融資成本爲4.06%。
超34萬套新房實現平穩交付
在2022年的特殊形勢下，“保交付”成爲行業的重要課題。萬科實現了超過34萬套新房的平穩交付，全年竣工面積3,629.1萬平方米，同比增長1.6%。萬科還在53個城市組織了6322場質量共建，邀請9.6萬名客戶進入工地，參與樓棟主體施工、室內裝修等關鍵節點的質量查驗，並在交付階段推進房產證的辦理提效，116個項目的客戶在收房現場拿到房產證。
2022年，萬科開發業務全年實現合同銷售面積2,630萬平方米，合同銷售金額4,169.7億元，結算面積3,401.4萬平方米，同比增長9.1%，結算收入4,444.0億元，同比增長10.5%。
此外，萬科已開項目投資兌現度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進等問題得到有效改善。2022年，萬科投資聚焦地塊素質良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務指標優秀的項目，累計獲取新項目36個，總規劃計容建築面積690.2萬平方米，權益計容規劃建築面積403.7萬平方米。
經營服務業務同比增長23.1%
年報還顯示，2022年，在鞏固開發業務的同時，萬科的經營服務業務保持了雙位數增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。
萬物雲於2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%。萬物雲的社區空間居住服務、商企和城市空間綜合服務均實現超20%增長，同時蝶城戰略初見成效，蝶城數量增至584個，完成38個試點蝶城的供應鏈改造，對應基礎住宅物業服務成本降低超3000萬元，預計可提升試點項目的全年毛利率超4個百分點。
物流業務方面，萬科自2015年開啓全國倉儲網絡佈局至今，目前綜合實力位列行業第一梯隊，冷鏈倉儲規模全國第一，2022年實現營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業務實現46.7%的增長。
長租公寓業務在規模和效率上保持行業第一。作爲全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實現營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，累計開業16.7萬間，年終出租率達95.6%。與此同時，泊寓響應國家納保政策，在北京、天津、深圳等14個城市，爲5.9萬間保障性租賃住房提供運營服務。
商業業務方面，2022年營業收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計開業商業項目242個，其中2022年克服疫情挑戰成功開業新項目25個，同時公司內資源協同整合取得較大進展，印力逐步承接地產區域BG商業項目的委託管理，提升整體商業資產運營質量。截至2022年底，印力管理的商業項目整體出租率達93.2%。
萬科方面表示，隨着全社會收益率要求和風險偏好的下降，市場對經營性不動產的認知已逐步改變，經營服務業務創造穩定現金流的優勢開始顯現。隨着物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，經營服務業務的發展也將進一步提速。萬科擁有業內最全面的不動產經營服務賽道佈局，未來仍有鞏固和擴大先發優勢的空間，爲公司的長期價值增長提供新的來源。
此外，萬科ESG方面表現保持行業領先，獲得廣泛認可。萬科ESG案例成爲中國上市公司協會2022年30家A股上市公司ESG最佳實踐案例之一，也是唯一一家來自房地產行業的入選公司。萬科新建項目連續九年全部滿足綠色建築標準，截至2022年末，萬科滿足綠色建築標準的建築面積累計超3.083億㎡ 。萬科持續推動“5+2”裝配式建造體系的應用，新開主流項目的工業化應用比例超過85%。
可以基本斷定，四年前率先發出警示的萬科，再一次用預見性的危機感，未雨綢繆的現金流管理，開發＋運營並重的戰略，安全穿越了本輪週期，展現了一家標杆房企應有的韌性和潛力。這樣的危機感和投資、財務自律，以及奮鬥精神，讓萬科活了下來，活得還不錯。這也是一家龍頭房企給行業做出的表率：穩健、安全，並且有未來。