萬科脫困？碧桂園、融創復活了？

房地產江湖表面漸歸平靜，馳道上偶有煙塵揚起。

NO. 1｜壹

萬科還在繼續“賣賣賣”，甩賣大總資產回血：

深圳萬科將持有的中信萬科消費基礎設施基金30%認繳份額轉讓給中郵人壽保險，這隻基金所投資的底層邏輯，是深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場這兩個商業項目。

幾天前，萬科的第一大股東深圳地鐵發佈第三季度財報，錄得9年來前三季度最大虧損，淨虧損80.74億元。

主要原因，是站城開發和援助萬科。

值得注意的是，萬科今年1-10月的銷售額2025.5億元，同比下滑35.17%，這意味着，萬科的營收和資金鍊會在未來一段時間內持續承壓，沒有那麼快脫困。

目前，萬科只解決了小部分融資問題，還在不停甩賣資產以獲取現金流。

對於企業來說，要解決資金問題，短期內可以暫時依靠外部輸血（融資）；主要還是要依靠企業自身的內在造血功能，即銷售回款。

但要走得長遠，既要有外部輸血，也要有內部造血功能，二者缺一不可。

所以現在說萬科脫困，爲時尚早，起碼要等萬科的銷售回款修復到3300+億元，且同時融資保持在400-500億元左右，不然資金還是會繼續承壓。

要知道，22年的時候，萬科營收5000億元+，23年的時候，萬科營收4600億元+，且那時候融資相比其他房企，還算順暢。

有些讀者不太懂營收，其實就是營業收入。

營業收入就是幹正事的收入，其他業務收入就是搞副業的收入，營業外收入就是偶然所得的收入。

比如你是農民，種地爲主，種菜種稻谷的收入就是你的主營業務收入；你經常把地裡長的雜草清理裝好，賣給鄰居養兔子，這就是你的其他業務收入；

有一天，一隻兔子撞在樹樁上死了，被你撿回家飽餐一頓，這種偶然所得，就是你的營業外收入。

NO. 2｜貳

碧桂園和融創也沒好到哪去，目前的銷售額都是大幅度下滑。

融創整體因爲資產和項目在一二線城市的較多，情況會比碧桂園好很多，今年的銷售額還算不錯，但距離好有很大距離。

碧桂園大量項目在郊區和小城市，現在這種市場，會非常難，資產縮水和銷售困難的情況同時存在。

相同的是，二者目前都在債務重組階段。

9月初時，碧桂園就曾試圖調整兌付方案，將9筆總額近150億元境內債的分期款項，延期6個月；同時，還轉讓了一部分“資產包”，並用項目股權衝抵應付貨款。

融創先是與彰泰地產解除了合作，雙方獨立開發重組目標項目，融創不再繼續支付交易對價款64.19億元，也不用再對其餘40多個項目進行再投入。

然後10月17日，融創做了配股融資12.05億港元，這是房地產行業一年多來的第一次融資方式。

通過解除和彰泰的合作和配股融資，融創明面上可以減少資金壓力75億元。

昨天，融創又公告稱境內債二次重組方案出爐，主要有現金要約收購方案、股票或股票經濟收益權兌付方案、以資抵債方案和全額長展期方案。

我認真看了一下，對於債權人來說，沒一個好選擇，左右都是痛，只是快刀和慢刀的區別。

不過對於融創來說，如果這個境內債二次重組方案能通過並落地，融創有希望減少明面上約50%的債務。

只有碧桂園和融創成功通過債務重組，讓現金流成功重塑，纔有復活的可能。

NO. 3｜叄

至於債務重組，需要關注的焦點，一般就兩個：

一個是債務重組出爐時間，另一個是債務重組後，自己能拿回多少錢。

債務想減少一點，不可由一方進行，必須有債權方參與並讓步才行，所以叫債務重組。這個過程需要時間，消除分歧，才能達成協議。

誰也不知道需要多長時間，考驗和消磨的，是投資人的耐心和止損承受度。

而債務重組最主要的作用就是粉飾利潤表和資產負債表。

如上市公司10億元的債務，只需用作價2億元的破爛資產抵債，這樣，8億元的債務就從資產負債表上抹去了，利潤表也相應增加了8億元的利潤。

現實中，很多債務重組存在陰陽合同的情況，交織着“江湖義氣”和利益互換。

看房企的報表是個很有意思的事，對於每個項目，透過它的數字看它的本質：

貨幣資金可以是臨時露個臉的，應收賬款可能不是應收的，存貨可能是泡了很多“水分”的，在建工程可能是固定資產，固定資產的使用年限可以隨時調整的；

非貨幣性資產交換玩的是穿越回原始社會的物物交易，債務重組就是江湖中的義氣了。

至於淨利潤，它就最說明不了賺了多少，那個公允價值計量方法對老百姓來說是最不公允的方法，合併報表就可恥到連人話都不說了。

這些，房企都沒少玩，恆大等更是其中典範。

所以，房企的債務重組方案一再推遲，也實屬正常，估計自己都搞不清楚，天花亂墜、紛繁複雜的財技背後，自己還有什麼。

投資人和供應商等利益相關羣體，只能在暗自祈禱：別把樹林種在我頭上（別綠我）……

就這樣吧。