綠城管理業績會：答疑人事、利潤與未來代建空間 | 中報風雲⑪

文/樂居財經 李奕和

2024年上半年，國內的房地產行業依然處於下行週期，房地產投資、銷售及開工率均同比下行。但代建作爲房地產的輕資產模式，近幾年隨着保障性住房建設、樓市去庫存以及紓困保交樓的推進，表現出一定韌性，房企不斷進入、行業規模快速擴張。綠城管理（09979. HK）作爲代建行業的龍頭，表現尤爲突出。

8月26日，綠城管理舉行中期業績會，董事會聯席主席郭佳峰、行政總裁王俊峰、副總裁程敏三位管理層出席。

2024年1-6月，綠城管理收入16.7億元，較上年同期的15.49億元增長7.8%；毛利8.6億元，較上年同期8.06億元增長6.7%；期內綜合毛利率51.5%。

報告期內，綠城管理歸屬於股東的淨利潤5.01億元，較上年同期的4.74億元增長5.8%。

上半年，該公司繼續保持房地產開發服務領域第一身位，並連續八年保持了20%以上的代建行業市佔率。

深化多元代建合作

今年1-6月，綠城管理的銷售規模保持了逆勢的增長。期內實現總銷售金額411.0億元，同比增長14%。完成交付2.99萬戶、654.5萬平方米，其中順利交付兩個紓困項目。

該公司主要包括商業代建、政府代建及其他服務三大業務。從營收的細分上看，上半年，綠城管理商業代建實現收入13.08億元，佔比78.3%；政府代建3.32億元，佔比19.9%；其他服務2960萬元，佔比1.8%。

相比去年同期，綠城管理商業代建的營收佔比增長了9.5個百分點，而政府代建、其他服務的營收佔比稍有所下降。

期內，爲順應行業形勢變化，及時調整客戶結構和業務範圍，綠城管理不斷深化政府、國有企業、金融機構的代建合作，持續鞏固自身實力及行業影響力。

2024年上半年，其新拓業務保持行業第一身位，新拓代建項目的合約總建築面積1740萬平方米，較去年同期增長約1.1%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達70.5%。

新拓業務除銷售類住宅外，亦包括產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公室等。業態也呈現出多樣性。

半年度業績公告顯示，截至2024年6月30日，綠城管理代建項目已佈局中國30個省、直轄市及自治區的128座主要城市，合約項目總建築面積1.23億平方米，較去年同期增長8.1%。

這當中，環渤海經濟圈、京津冀城市羣、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市羣等主要經濟區域持續保持較大比重：合約項目預估總可售貨值6747億元，規模佔整體可售貨值的75.6%。

具體來看，長三角經濟圈項目2936億元佔32.9%，環渤海經濟圈、京津冀城市羣項目2220億元佔24.9%，珠三角經濟圈項目1159億元佔13.0%，成渝城市羣項目431億元佔4.8%。

公司執行董事、行政總裁王俊峰在業績會上介紹，綠城管理在手的訂單建築面積1.23億平方米，可售貨值8920億。“應該說我們整個訂單的底倉相對來說是比較充實的。”

保持毛利、淨利率的領先地位

雖然新拓面積、營收及利潤等業績指標均實現了逆勢增長，但代建行業畢竟與房地產行情息息相關，綠城管理作爲代建行業的重要一員，無疑也受房地產市場的影響。

一方面，隨着地產開發商不斷融入代建這條賽道，行業的競爭明顯加劇，近段時間以來，代建費率降低，企業間的無序競爭成爲代建行業的熱門話題。另一方面，地產行業未見明顯好轉，委託方拿地意願下降，甚至拿地後迫於利潤壓力開發意願下降，觀望情緒濃厚。也影響着代建企業的發展。

就綠城管理而言，上半年，其新拓代建項目代建費以及整理毛利率均有不同程度的下滑。在房地產市場依舊不甚明朗的背景下，如何扭轉這些指標下跌的趨勢，成爲外界投資者關注的問題。

對於代建費的費的下滑，綠城管理副總裁程敏解釋，很多項目因爲銷售和資金回籠，給委託方造成比較大的資金壓力，所以相應的，代建費的收取也會有一定的滯緩。

接下來的針對性措施，程敏介紹了三方面的內容：

第一，會跟委託方站在一起共度難關。通過增強項目的經營兌現度，特別是在促進銷售，加強回款方面做更多的努力跟動作，以此來解決委託方階段性財務緊張的局面；第二，把代建費的收款跟公司一線團隊的激勵各方面相掛鉤，下半年出臺了專項財務收款的一些激勵政策；第三，對於有一些尾盤的項目，也會選擇一些金融工具，包括票據、ABS等保底的一些方式來保障回款。

對於整體毛利率稍有下降，程敏表示，主要是因爲這兩年政府代建收費單價有些走低，且代建的毛利率跟整個房地產發展、代建行業的競爭情況息息相關。其指出，未來公司的毛利率可能也會存在一定下降的可能性，但綠城管理也在通過一些舉措來穩定毛利跟淨利水平。

“比如我們現在整個公司區域直管項目的比例一直在增加，比如我們這兩年一直推行的區域的深耕，我們對項目前端優質的把控，提升項目的品質，包括我們這兩年一系列的動作增加項目經營兌現度等，都是提升毛利的有效措施。” 程敏稱，我們堅信通過不斷的努力，我們能夠把公司的毛利率跟淨利率水平維持在行業的一個領先地位。

不過，即便代建行業面臨房地產深度調整所帶來的挑戰，業績會現場，綠城管理的管理層依然表達了對代建行業的看好。

董事會聯席主席郭佳峰就表示，整個市場仍處在一個比較深度的調整，但我想這樣的調整是階段性的。中長期來看，“我認爲我非常有信心，代建仍然是有比較大的成長空間。”

郭佳峰在現場給投資者們算了一個數。

城投過去兩年作爲代建行業裡面的大客戶，前兩年拿地的量非常多，但開工的量只有20%左右。也就是說，他們拿下的地塊還有百分之七八十是沒有開工的，未開工的面積3.3億平方米，短期內開工有代建機會的佔了大概15%，大概就有5000萬方。

“我想隨着市場的企穩，也會有更多的存量資金，存量的土地會有委託的需求。”郭佳峰稱。此外，在房地產紓困、保交樓上，也還存在着大量的代建機會。

另外，就整個地產行業而言，根據機構估算，未來房地產市場穩定後，每年新房市場規模大概在8~10億平方米左右，如果取中間值9億平方米，按照發達國家的代建參與度，大概有30%是委託代建。所以房地產市場每年有2~3億平方米的代建空間，去年代建規模才1.8億平方米。

“所以我們認爲中長期這個代建行業的業務需求還是很大，它的生存空間上升空間還是很充裕。” 郭佳峰介紹到。

人事答疑

上週五晚，與綠城管理2024年中期業績一起發佈的，還有一則人事調整公告。綠城管理執行董事及董事會副主席李軍，因個人原因，爲投入更多時間在家庭及子女教育，辭任公司職位。

業績會上，綠城管理董事會聯席主席郭佳峰就此事專門進行了說明。

“近期，李軍總正式提交了辭呈，雖然我跟亞東主席（綠城中國董事會主席張亞東）一再挽留，李軍總也比較堅持。既然這樣，我們也尊重李軍總的個人的決定，而且內部也及時做了相應的工作安排。” 郭佳峰說。

李軍是中國房地產代建行業的領軍人物之一，同時是綠城管理的創始團隊成員，其對綠城管理的成功上市併成爲中國代建行業龍頭有着重要貢獻。

其最早於2002年加入綠城集團，2010年起擔任綠城首個商業代建項目的總經理，創新輕資產開發模式。2016年起擔任綠城管理CEO兼執行董事，主要負責公司的戰略發展、整體營運及管理工作。

去年7月，綠城管理組織架構調整，李軍從綠城管理CEO升任爲董事會副主席。

當時，除了李軍的職位變動外，綠城管理非執行董事張亞東獲委任爲董事會聯席主席，繼續擔任非執行董事；郭佳峰由董事會主席調任爲董事會聯席主席，繼續擔任非執行董事；執行董事王俊峰獲委任爲行政總裁，負責公司經營管理工作。

至此，張亞東肩挑綠城中國董事會主席和綠城管理董事會聯席主席兩大重擔。時值代建行業發展的白熱化時期，綠城管理的重要性更加凸顯，綠城中國作爲大股東給予了綠城管理更多關注。

對於李軍的辭任，郭佳峰介紹，雖然離開了公司，李軍本人也表示，未來依然看好代建行業，將以股東的身份一如既往地支持公司的發展。此前擔任管理層期間，李軍曾多次投入真金白銀對綠城管理進行增持。

“我與李軍總相識共事多年，工作和私交都很好，他也是管理集團的創始團隊成員，從初創到上市以及到如今的發展都做出了巨大的貢獻。” 郭佳峰表示，相信依靠我們目前管理集團團隊的力量，依靠管理集團合理的體制機制，依靠綠城中國的不斷賦能，綠城管理將一如既往地給廣大投資者交出滿意答卷。

相關公司：綠城管理hk09979