【樓市話題】 萬博500萬㎡舊改項目上市，將重塑番禺樓價？

在房地產領域，一個標誌性項目的出現，往往會給所在片區的成交量和成交價帶來連鎖反應，如果它體量大成交大，將直接拉動片區成交量，以前的黃金週成交量激增，就和這種標誌性大盤成交有關；同時，這樣的大盤若是開出板塊新低價或者新高價，也將帶動周邊樓盤隨之調整各自售價，令片區樓價因此發生變化。

近期的廣州樓市中，有一個位於萬博片區、總建築面積約達500萬平方米的“巨無霸”式大項目備受市場關注，它在提升所在片區價值的同時，也可能將番禺樓價重塑。

里仁洞村舊改項目即將上市

這個大規模的項目，由番禺里仁洞村改造而成。2019年，越秀地產拿下里仁洞村舊改項目，成爲番禺區迄今爲止投資額最大的一箇舊村改造項目。日前，該項目進行了首次正式發佈，這個名爲越秀·萬博城的項目，總建築面積約達500萬平方米，項目的建設理念帶有科技感和未來感，叫作“未來城市”，未來，這裡會被打造成融合辦公、商業、酒店、居住、文化、教育、醫療、公園等多元業態於一體的綜合體。

在家長們關注的教育配套方面，發佈會上也設了獨立的環節進行推介，據介紹整體會規劃約12所學校，包括6所幼兒園、3所小學、2所初中、1所高中等。

簡單地說，這將是一座配套齊全且將引入產業的綜合性“大城”，大得怎麼樣？可以對比總體量達580多萬平方米的廣州亞運城。

首輪開盤價理應具備吸引力

從所在地段、規模、產品和社區設計、配套等多種指標評估，該項目的綜合素質算比較高。越秀地產在番禺也已經開發了多個項目，產品線覆蓋了剛需、剛改到高端需求。萬博城項目，比越秀地產在番禺區的其餘項目規模都要大，這樣的大項目，意味着它的第一次發售，需要拿出最具性價比的產品，纔有望實現樓盤開門紅。對於大體量項目而言，開門紅非常重要，將直接關聯着後續產品的銷售效率。

首開產品，樓盤已經敲定，將首先推售CBD組團103-188平方米的南向四房，據稱實用率將超過100%。但至記者交稿時，新品尚未定價。不過，雖然目前無法知道確切的價格，但可以肯定的是，從目前廣州樓市的整體行情分析，它的開盤價得讓人“眼前一亮，心裡一震”。

怎樣的定價才能讓人眼前一亮？

從目前萬博長隆板塊在售樓盤情況看，新世界耀勝尊府、長隆萬博悅府、越秀瑞麓府、龍湖御湖境等盤，價格4.8萬-7萬元/平方米。不少看樓者反映，手握500萬元，在這個板塊內能選到的一手四房其實很少。因此，若是萬博城想要一炮而紅，其單價若能開到“4萬字頭”，令其部分四房總價能控制在500萬元以內，相信能打動不少買家。畢竟，該盤的四房產品，已經是容積率新規下的最新設計，相較於同片區的一手四房也有亮點，和二手房相比，產品優勢則更爲明顯。

“低開”策略恐引發同類樓盤連鎖反應

萬博城“4萬字頭”的開盤價，屬於大概率之事。一是因爲越秀地產項目的“低開高走”策略，二是因爲同片區競爭不小。該項目主打103平方米以上的四房，這樣的產品面積段在耀勝尊府、長隆萬博悅府、越秀瑞麓府、龍湖御湖境等項目內都有供應。

一旦萬博城以這樣的價位開售，則有望形成“虹吸”效應。從地段和產品面積段來看，該項目首輪能相對輕鬆撬動的買家，相信會是番禺本區的換房者，包括原本想在二手市場中置業的買家。對於購房者而言，新盤開盤價若已夠吸引，自然不會再去考慮同片區內其餘單價高出三五千元甚至高出1萬元的項目，在這樣的刺激下，片區內原有在售項目若想出貨，還得推出新的營銷策略以打動購房者。這樣一來，新價效應也會隨即傳遞到二手房市場，產品不具優勢的二手房若想快速成交，業主還得考慮重新調整放盤價。

從廣州鏈家公開的成交價可見，萬博板塊交易活躍的萬科歐泊一盤，今年5月份成交的多套95平方米單位，價格爲3.5萬元/平方米，而在去年同期，相近或相同面積的單位，成交價則約4.5萬元/平方米，雖然這裡涉及二手房朝向、樓層和業主對資金的需求等多種因素，但廣州二手房降價也確實存在。因此，若是全新萬博城推出，恐進一步令二手房買家分流，從而影響二手房價。

可以預見的是，如此大體量的項目出現後，下半年番禺熱門板塊一二手樓市的競爭將變得更加激烈。

文、圖｜記者 陳玉霞