番禺大石：地鐵也帶不動的樓市窪地

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番禺，是一直都是衆多剛需的置業第一站，畢竟不少價格窪地：亞運城、市橋、大夫山、蓮花灣板塊、番禺廣場……

還有一個，房圈內卻鮮少人提到，但物理距離十分臨近珠江新城、琶洲、萬博、南站等中心商務區，深受廣大新廣租房族喜愛的板塊——大石。

明明兩三百萬不缺選擇，爲何變成了一個樓市小透明？

村花冒着烈日在大石逛了一圈之後，總結出了三大原因。

生活氛圍成熟，但缺乏板塊概念

說實話，村花不少新廣朋友，只要是在天河、海珠、越秀、番禺上班，都選擇住在大石。

畢竟在這個佔地19.34萬平方公里的板塊，就包含了涌口、大山、河村、禮村、植村等等14個行政村，提供了大量的居住空間。

板塊內擁有建華匯、富麗城購物廣場兩個商業配套，雖然種類不多，但吃喝玩樂和購物拍照打卡也算一應俱全，能夠滿足基本的娛樂需求，如果想擁有更豐富的休閒選擇，也可以前往5公里外的番禺天河城。

聽起來是不是妥妥的居住板塊，生活氛圍成熟毋庸置疑？但連片的自建房，造就了城鄉結合部的城市界面，與兩站之隔的南村萬博形成了鮮明的對比。

現在不行，那看未來？

雖然在十四五的規劃中，要將大石打造爲先進製造和科技創新園區，目前也有日立電梯、至信藥業等知名企業進駐，但夾雜在一片廠房之間，還有零零散散的創意工業園坐落在各大城中村之間，並未形成緊密的產業效應。

而在廣州2022年的三輪集中供地中，番禺出讓地塊也只有三塊，分別位於番禺客運站、市橋和南村，意味着大石未來幾年的城市形象不會有大的更新。

與其說大石是居住板塊，倒不如說是租住天堂。

交通優勢明顯，但通勤體驗“趕人”

可以得到如此多新廣的青睞，大石的交通功不可沒，軌道交通有2號線、3號線貫穿，自駕可以走番禺大道、新光快線、105國道、東新高速，另外廣佛環線也有在大石設站。

無論是前往珠江新城，琶洲還是萬博CBD等商務中心，都是30分鐘通勤圈，對比動輒一兩個小時的通勤時間，怎麼看都是打工人的福音。

但實際上，真的是如此便捷？

村花在踏出大石地鐵站，映入眼簾的是成片的電動車佔據了人行道的兩邊，說明現有的地鐵2號線和3號線並不能完全滿足板塊內交通需求，小電驢還是yysd。

其次，再頂配的交通優勢遇上廣州通勤高峰，一切都是浮雲。

根據村花身邊住在大石的朋友介紹，每天在大石入口限流排隊30分鐘是常態，等個4、5趟才能被擠上車也是日常，加上不定期的臨時停車，嚴重影響乘坐體驗。

如果選擇自駕，那就要學會跟擁堵和解，並接受一直在建的南大幹線，出番禺堵，進市區也會堵，20分鐘的路程，30分鐘的堵車。

交通確實方便，但通勤像歷劫。

兩三百萬不缺好選擇，但二手價格跑輸大市

其實大石板塊，不乏保養較好，環境優美的二手電梯小區，譬如濱江綠園、星河灣、錦繡銀灣、今日麗舍、新月明珠花園等，但均價都在2.5-4萬/㎡，面積段覆蓋60-180㎡，也就是說不到200萬就可以上車。

但2019至今，對比突破4字頭的新造、6W+的南村萬博，大石的漲幅可以說是不溫不火。

因爲除了交通和板塊規劃，教育和戶型也是大石的硬傷之一。

番禺好學校不少，但基本集中在市橋和南村兩個板塊，即使是亞運城鐵一，出圈也需要時間，其他基本都是市級和區級學校，如果想擁有優質的教育學位，大石板塊可能要讓各位雞娃父母們失望了。

當然，預算夠的話私立是不錯的選擇，譬如附近的執信番禺實驗學校

另外，產品內卷的時代，大石板塊內的小區盤樓齡都在20年上下，其中不乏大二房設計，並非當下主流。

而主打改善型的錦繡銀灣和星河灣一二期部分戶型是兩個房產證，在限購政策下，該類房源會佔用家庭二套購房名額，因此在市場流通性較低。

買 or 不買？

上面提到了那麼多大石這麼多優缺點，那這個板塊究竟還能不能買？

當然能，如果預算只有200來萬，又想臨近市區，大石不失爲一個選擇，要配套有配套，要交通有交通，但確實要犧牲漲幅和優質學位。

畢竟在廣州，200-300萬要找到一個臨近市區，又可以兼顧小區管理和便捷交通的板塊，真的少之又少。