連總部都5折賣了，還有什麼能拯救萬科？
房地產深度調整的當下，萬科一舉一動都牽動着市場神經。而在經歷了一個月多前的輿情風波後，萬科一掃此前市場籠罩的悲觀情緒，轉眼成了被政策“禮遇”最多的房企。
5月30日，有外媒消息指，萬科已與銀行洽談69億美元（摺合500億元人民幣）貸款事宜，並以近900億元人民幣資產抵押以融資貸款。「市界」就此聯繫萬科方面人士，對方表示暫無迴應。
如果說市面流傳的500億大單尚且撲朔迷離，那一週前的200億貸款則是實實在在的。5月23日，萬科收到招商銀行等銀行團貸的200億"潑天富貴”，代價則是將手中萬緯物流的全部股權質押了出去。
一個月前的萬科股東大會現場，爲擺脫眼下流動性困境，鬱亮親自披露了瘦身健體的 " 一攬子方案 "。甚至連沒來參會的王石，也在業績會現場傳出了其“主動放棄千萬年薪”，以示與萬科共度難關的決心。
萬科積極求生的姿態，給資本市場注入了一針強心劑，也換來了金融機構和股東的信任。在宣佈200億銀團貸款消息4天后，5月27日，萬科深圳超總商辦地塊又以22.35億成交價順利轉讓，受讓方則是大股東深圳地鐵和深圳百碩迎海公司。
眼下，萬科管理層正在打一場不能輸的戰役。時代變化帶來的挑戰，需要他們全力應對。如今，萬科正在進行一輪密集的融資和經營模式調整，並且力度相當大，而這會讓它成功走出風暴麼？
01、掏出家底，換銀行信任
最近一段時間，萬科專門爲融資問題成立了融資小組，總裁祝九勝深度參與其中，每天都開協調會。面對金融機構們提出的各類疑問，祝九勝不光要向他們解答疑慮，關鍵還要展示出誠意。
被房地產一連串壞賬單嚇壞後，銀行開始對房企提出更多要求，希望增加資產抵押措施以控制風險。負責對公貸款業務的銀行人士陳輝對「市界」表示，“當下房企如果沒有抵押物想從銀行貸款是很難的。”
萬科也同樣需要及時適應新融資模式。作爲房地產行業的“好學生”，萬科過往的融資模式中90%是信用債，很少涉及抵押物的問題。但在新的融資模式下，光靠信用貸款已經不靈了。
給予他們信心支撐的，便是萬科數十年積累的龐大經營性資產。祝九勝表示，“過往幾個月萬科就資源問題、資產問題跟銀行有很多交流。我們基本的結論是，萬科的抵押品、資產和資源是相對充足的。”
談判進展要比很多人想象得快。5月23日，萬科宣佈，已與招商銀行等頭部金融機構簽訂的一筆高達200億元的大單，目前已到賬100億元，抵押物爲萬科旗下萬緯物流股權，一舉創下年內房地產單筆融資規模最大金額。
要知道，銀行對地產融資向來要求嚴格，過往多年，只有頭部央企才能享受到銀團的大額貸款，對比之下，萬科獲得融資的支持力度明顯變大了。而令許多人意外的是，此次肩負銀團貸款牽頭行的是一家股份制銀行——招商銀行。
萬科和招商銀行同起家於深圳，業務合作上往來不少。萬科的大股東是深圳地鐵集團，屬於地方國資委控盤，招行的大股東則是招商局，屬頭部央企。2022年末時，招商銀行還曾是萬科排名第二的貸款行，對萬科授信額度750億。
不過，此一時彼一時。過去一年，房地產壞賬給銀行的壓力還在持續攀升，銀行放出去的每一筆地產貸款都得小心翼翼。「市界」梳理財報發現，2023年，招商銀行10大貸款客戶名單中只有一家房地產企業，比2022年少了2家。
陳輝對「市界」表示，“現在金融救市的風向興起，很多國有大行都有了行動，作爲股份制銀行中的王牌，招商銀行也需要承擔起救助的角色。”不過，爲了讓金融機構放心，萬科也拿出了壓箱底的經營性物業資產——萬緯物流，並將其持有的全部股權質押給了招商銀行深圳分行。
招行看中的萬緯物流，是萬科集團多元化體系內不折不扣的一個香餑餑。早在2014年，鬱亮喊出地產進入白銀時代時，萬科隨之開始涉足物流地產。2015年，萬科將之物流品牌獨立出去，成立萬緯物流。
如今，萬緯物流綜合實力位列行業第一梯隊，冷鏈倉儲規模國內第一。正是這份優質的物流資產，給了招商銀行很大的信心。陳輝說道，“即便未來這筆貸款真的成爲不良，銀行也能通過將質押股權進行拍賣，拿回一部分資金。”
除招商銀行外，萬科近期也密集獲得了多家銀行貸款，僅5月以來，就有包括郵儲銀行、中國銀行、農業銀行、北京銀行，累計對萬科融資額已近百億元。而細看這些融資，無一例外的都有股權質押作爲貸款擔保。
據媒體不完全統計，5月以來，萬科已累計獲得融資規模已超過300億元。此外，萬科還成功發行一筆規模14.35億元的CMBS。只不過，光靠超三百億的銀行貸款並不能完全解決萬科的資金需求。
02、22億賣總部，大股東接了
和銀行協商貸款的另一邊，萬科同時也在緊鑼密鼓地處理資產轉讓。
此前的股東大會上，鬱亮明確提出，不光要未來兩年削減付息債務 1000 億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上。宣佈這一目標8天后，萬科將捂了6年多的“深超總”地塊，擺到了貨架席上。
萬科深圳灣超級總部地塊，是2017年12月19日萬科以31.37億元競得的寶地，原計劃建造成爲萬科深圳新總部大樓。但在萬科遭遇前所未有的困難之際，“超級總部大廈”的夢想則顯得有些奢侈了。
“斷舍離”深超總地塊，於萬科而言並不容易。曾經，在深超總基地擁有一塊地，是很多深圳大佬們的夢。這裡每一塊住宅用地都曾熱銷，人們還爲它賜上了一個美名，“深圳未來的城市形象代言人”。
爲了拿到深超總的入門票，萬科也同樣沒少費功夫。據媒體報道稱，早於2015年11月5日，鬱亮就拜訪了南山區委書記姜建軍、區長王強等人，協商萬科新總部在南山區的選址。
直到2017年12月19日，兩宗深圳灣超總地塊一同出售，萬科這纔有了入駐的機會。當日，萬科以31.37億元拿下T208-0053宗地。巧合的是，另一個相鄰的地塊T208-0054被恆大以55.52億收入囊中，彼時兩位巨頭都還如日中天。
不過，房地產的一輪巨浪拍下來，恆大和萬科最終也還是沒做成鄰居。於恆大而言，原本規劃建築高度400米的恆大總部，隨着2021年9月份的公開暴雷就此停工，後於2022年被深圳安居建業集團收購。
萬科對這塊寶地也不缺設想。拿地之初，萬科不僅對項目設計方案進行了兩輪國際招標，甚至還引入美國PCPA建築師事務所的“水晶體”方案。但現在，房地產行業的寒風，無差別地吹到了萬科身上，“瘦身”成了不由己的必選項。
根據最新交易文件顯示，該地塊建設進度大部分依舊停留在地下結構和工程樁完成的階段，項目北區甚至還有部分土方未開挖。另外，該地塊屬商業辦公和酒店性質，自持比例高達70%，對建設和運營資金要求都高。
負責大宗資產交易的業內人士陳飛對「市界」表示，“以前意向收購的企業還會先調查一下項目，再決定買不買，現在是看都不看了，因爲沒有預算。更何況，22億元的資金，對於任何一家企業都不是小數目。”
關鍵時刻，深圳地鐵和深圳市南山區國資委下屬企業——深圳百碩迎海公司，以22億元的成交價聯合競得。算算賬就知道，雖說萬科的最初拿地價格是31.37億元，但如果按融資及建安成本賬面價值則爲40.16億元，此次交易對萬科來說相當於是5.5折出售。
儘管是一項虧本買賣，但在遍地都在苦尋買家的收併購市場，能拿到現金流要比賣多賣少重要得多。而深圳地鐵的這次接手，更是向外界傳遞的強烈信號：萬科的身後有深鐵，深鐵背後則站着深圳國資委。
接下來，萬科“賣賣賣”的動作必然不會停。根據鬱亮的規劃，萬科今年將賣掉200億的資產，“今年的目標是200億，希望未來幾年每年能賣200億。”
03、200億貸款只解得了“近渴”
一個月前的萬科股東大會上，鬱亮明確表示，萬科會“堅定瘦身”，未來聚焦在“綜合住區開發、物業管理和租賃住宅”三大主業業務，退出其它業務。
這意味着，之前萬科轉型佈局的海外、酒店度假、食品、物流倉儲、商業開發運營業務等都將進入“斷舍離”名單，而這些都是屬於萬科多元化探索數十年來積攢的資產。
方正證券研報指出，若萬物雲、印力、萬緯物流等核心資產過去未被大量用於融資，則萬科潛在融資空間能夠爲2024年內到期債券提供較爲充足的償還保障。
當下，靠着多家銀行貸款和資產轉讓，萬科多少能喘一口氣。公開信息顯示，僅2024年，萬科就面臨261億元的債務償還壓力，其中五六月份就有兩筆美元債到期，金額分別爲14.5億美元及6億美元，摺合人民幣合約145億元。
但銀行貸款也只能解決一時危機。作爲房地產龍頭企業，萬科的債務規模依舊十分龐大。截至2023年末，萬科負債總額1.1萬億元，有息負債合計3200.5億元，而有息負債則以中長期負債爲主。
從財報數據來看，截至2024年一季度，萬科手上的貨幣資金仍有830.7億元，對比去年末998.1億元資金進一步降低。再加之，由於其中涉及到部分預售監管資金，實際可動用資金並不像賬面看起來那麼充裕。
拿什麼應對此後的償債高峰期？這同樣也是萬科管理層需要直面的難題。長遠而言，萬科經營企穩、負債真正得以緩解的根本，依舊離不開房地產市場的銷售企穩，這也是評級機構對萬科的擔憂所在。
萬科獲得200億銀團貸款好消息的當日，惠譽宣佈，將萬科的長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)從“BB+”下調至“BB-”。惠譽認爲，“持續的銷售惡化影響了萬科的非銀行融資渠道”。
單從銷售數據來看，萬科仍未擺脫行業下行的困境。數據顯示，萬科1-4月的權益總銷售額504億元，同比下降42.2%；4月合同銷售208.9億元，同比減少37.59%。
進入5月以來，房地產終於感受到了新政的溫暖，各大城市陸續宣佈了調低貸款利率、降低首付下限、放開限購等政策，地產股也跟着來了一波迴光返照。
作爲房地產全行業的信仰，萬科A的市值也一度重新站回千億。截至5月31日收盤，萬科A最新市值爲984億。但相比股市，樓市起效的時間則要慢得多。
對於萬科而言，行業普遍面臨信心不足的當下，萬科管理層仍然需要努力熬過漫長的修復期，等到買家情緒重新被調動起來的時刻，但時間要多久，沒人說得清。
“相信在方方面面的支持下，我們自身的努力下，我們能夠自強、自救，可能就有更多人來幫我們，我們就會做得越來越好。”祝九勝表示。
（文中陳輝、陳飛爲化名）
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
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