理財週刊／股災後「房災」嗎？　觀望者漸多　

文．顏瓊真

央行雖然放寬桃園等六地的信用管制，但對房市的提振效果仍有待觀察。臺北建商爆出走潮，轉移陣地至中南部，而橫亙在前的是明年總統大選與房地合一稅的兩大陰霾，更讓買盤停滯不前。

臺灣股市從萬點行情的10014.28點，摔落至近一波最低的7203.07點，大跌2800點，市值更從二十八兆元縮水至二十二兆元，一下子揮發了六兆元，「股災」蔓延也令衆多營建類股的股價「腰斬」。

衆多股民大傷荷包之際，連帶地也影響到買房的預算與揹房貸的意願。根據房仲業調查，民衆看壞未來房市的比例增加，擔心「股災」之後，會不會也爆發「房災」問題。

房價上漲難，下跌卻容易

臺灣從2003年ＳＡＲＳ之後，走了十二年的大多頭行情，而在政府一連串打房措施下，房市從去(2014)年第四季正式走空，年移轉棟數只有32萬餘棟，今年上半年更只有13.5萬棟，外界預料全年大約只有26∼28萬棟。

臺灣房市未來要上漲並不容易，下跌卻有空間，使得看壞房市的人愈來愈多。羣義房屋總經理潘家成指出，受中國股市影響，引發全球股市經歷八月二十四日的「黑色星期一」。

根據羣義房屋的購屋趨勢分析，可以發現民衆對於房價與交易量之看跌比例增加，近六成二民衆看跌年底前的房價，另有六至七的民衆認爲年底前房屋交易量會減少，只有二成四的民衆認爲交易量將「維持平穩」（增減幅不到5％）。

相對臺灣房市疲軟不振，美國房市卻自2008年的金融海嘯危機後，至今已逐漸復甦反彈，而中國大陸在打房多年後，今年也相對釋出利多消息，包括取消長達十年的「限外令」和開放土地產權登記等，讓房市出現一線生機。

美國房市漸回金融海嘯時高點

美國房市在2007年爆發房地美與房利美等「二房事件」，進而引爆全球的金融海嘯，全美房市從雲端摔落，直至2012年左右才觸底反彈。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，美國房市從2007年的最高點，至2011年年初止跌回穩，期間約下跌20％。

經過兩年多的盤整，市場從2013年明顯往上翻揚，呈Ｖ型反轉向上，迄今往上漲了20～23％，大多數的城市如紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯和蘇士頓都回到歷史高點。

造成美國房市反彈的原因有三，一是美元趨貶，從2009年的一美兌新臺幣33.6元，至2013年的29.77元，美元貶值13％，使得買不動產相對保值，外國熱錢進到美國市場買房，帶動房市往上；二是美國寬鬆政策(ＱＥ)令房貸利率降低；三則是經濟復甦，就已開發國家來說，其每年都有2％以上的成長，經濟表現算強勁，而人民有錢後，購買力隨之提高。

臺灣搜房總經理楊建傑也指出，美國因全球貨幣戰重登龍頭寶座，經濟自2009年七月開始回溫，迄今已經連績六年以上皆呈正成長，同時失業率有望降至5％以下，追平1970年代的水準。

他說，貨幣戰開打後，在歐亞各國貨幣相繼競貶的窘境下，反倒將美金拱回「地表最強貨幣」的大位，就連臺積電和鴻海也各以增資子公司、發行公司債等方式，爭取更多的美元。

美國房市走強，另一原因也來自中國打房，將資金逼向海外，其中，涌向美國的資金讓房價揚升。不過，楊建傑認爲，現階段美國房價穩定增溫，卻仍處低點，投資美國房地產收租，反而是最符合小資能力的另類美金印鈔機。

中國打房縮手 兩政策刺激房市

中國大陸從五、六年前開始打房，造就「中國大媽」競相往美國、澳洲與倫敦等地炒房，使得這些地區房價上漲，反觀，中國本土的房市卻受到壓抑，房價雖不再飆漲，但各地樓盤已陷入一灘死水的危機。

不過，繼今年三月，大陸國務院總理李克強曾對外宣佈「歡迎外國人來中國買房」後，包括住建部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局，以及外匯局等六個單位，已於八月二十七日共同發佈《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，再度放寬境外機構與個人在大陸買房，也就是取消自2006年實施十年的「限外令」，而被外界解讀是爲了提振房市。

另一方面，原本中國大陸是實施「地上權」國家，也就是人民沒有土地產權(土地屬於國家所有)，但有房屋使有權(土地租期最長可至九十九年)，但今年也已釋出政府開放人民也可擁有房地永久產權的訊息，藉機鼓舞民衆進場買房。

相對美國房市的谷底反彈，與中國大陸對房市採取「善意」作爲，相形之下，臺灣房市在未來半年，甚至更長久的時間，將呈現悲觀氛圍，主要是明年一月一日要實施「房地合一稅」，未來買賣房屋的成本增加，此外，最大的疑慮則是總統大選，無法得知新當選者的房市政策會如何。

一些房仲業者表示，不少想買房的人，從房價多頭看到空頭，始終不敢進場，除了在多頭時，嫌房價貴、買不起，希望房價跌下來再買以外，縱使等到了空頭、房價跌了，卻還是觀望，因爲又怕買貴了，擔心今天若進場買了，到明天就變成「負資產」，多划不來！

建商爆逃亡潮，向中南部「取暖」

根據《住展》雜誌調查，由於錢景不明，建商在今年下半年推案數呈現溜滑梯，甚至出現「北市爆發建商逃亡潮？」的聳動標題。(文未完)

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