擴租謹慎 2024年12月商辦與辦公空間發展報告
觀點指數 多地寫字樓項目全新亮相，首單商業持有型不動產ABS成功發行 期內廣州、蘇州、佛山、濟南、桂林、武漢等城市迎來多個全新寫字樓項目亮相，爲城市經濟發展注入活力。融資層面，越秀地產成功推進廣州ICC資產證券化，這也是首單商業持有型不動產ABS產品。
上海力寶廣場再次出售，房企繼續進行資產變現 期內共計錄得7單商辦資產交易，交易總金額爲68.89億元。交易單數環比有所上升，交易總金額對比上個報告期出現下滑。由於資產交易方式可以快速補充資金，同時還能優化資產和財務結構，因此出售資產成爲房企緩解資金壓力的重要方式。買方上，國資企業參與商辦大宗交易愈加頻繁。
一線城市辦公租金止跌回升，辦公空間服務商表現分化 重點城市辦公租金表現更加複雜，業主與租戶之間的博弈仍在繼續。一線城市辦公租賃需求有所恢復，辦公市場趨穩信號愈加明顯。商業辦公細分市場上，辦公空間服務商發展出現分化，企業擴張的積極性有所差異。
多地寫字樓項目全新亮相，首單商業持有型不動產ABS成功發行
國家統計局數據顯示，2024年1-11月，全國辦公樓開發投資額累計3803億元，同比下滑7.4%；辦公樓銷售額累計值2688億元，同比下滑13%。整體來看，商辦投資市場的表現欠佳。
辦公建設層面，截止11月，全國辦公樓新開工和竣工面積累計值分別爲1724萬平方米和1200萬平方米，同比變動幅度分別爲-25.6%和-33.5%。
從數據來看，投資者對辦公樓市場的前景保持謹慎，投資積極性受挫，資金投入減少。同時，1-11月辦公樓的開發速度下降，企業投資、開工的意願不足。
2024年以來，寫字樓租賃市場整體需求緩慢復甦，企業擴租的意願謹慎，重點城市辦公物業租金單價仍處於波動下行階段，業主爲了吸引租戶，紛紛採取租金讓利等措施。
降租或更爲靈活的租約條款成爲企業決定續租或搬遷的首要考量，配套設施和服務、區位優勢、樓宇是否符合可持續發展目標，以及企業資本支出預算等也是重要的影響因素。
在此背景下，爲穩定項目出租率，商辦運營商在企業服務方面更爲精細與定製化。
據企業官微披露，截至2024年底，瑞安辦公已累計爲入駐企業提供2.1萬平方米定製化裝修服務。據觀點指數了解，去年年底，瑞安辦公推出行業首個辦公定製化解決方案WORKX READY，其是企業全效優服計劃HOLISTIC OFFER中的重要組成部分，爲企業打造理想的辦公環境並助力實現“降本增效”的多元價值。
數據來源：觀點指數不完全統計
項目層面，據觀點指數不完全統計，期內廣州、蘇州、佛山、濟南、桂林、武漢等城迎來了多個全新寫字樓項目亮相，爲城市經濟發展注入活力。與此同時，存量商辦項目的運營管理能力也愈發受到重視，併成爲推動城市商業地產持續健康發展的關鍵因素。
其中11月26日，濟南平安金融中心正式開業，這是濟南CBD“五大超高”標誌性塔樓中首個投運的項目。
項目總建築面積約22.6萬平方米，其中辦公體量達15.5萬平方米，地上62層，主塔樓高度達到360米，僅次於深圳平安金融中心的592米，也成爲平安不動產旗下第二高建築物。
值得注意的是，平安不動產於今年7月4日正式推出辦公業務運營平臺——平安金融中心，目前管理包括40個自營和16個股權合作的寫字樓項目，總建築面積超710萬平方米，總資產規模超千億。
行業租賃需求表現上，期內瑞衆保險寶安支公司入駐壹方中心；瑋基建設和中鐵匯達先後入駐廣州彩匯中心；三峽能源入駐廣西合景國際金融廣場；思科上海新辦公室入駐太平洋新天地T2大廈；同時最新亮相的蘇州華貿中心寫字樓已與北京蘭臺律師事務所、上海華誠知識產權代理有限公司、蘇州市蘇城公證處等機構建立了合作關係。
目前，TMT、金融和專業服務業在寫字樓租賃市場中仍佔據重要地位，並且在不同城市的租賃需求中均表現活躍。
融資層面，期內金融街和越秀商管積極推進寫字樓的資產證券化，提高資本的流動性。
12月10日，金融街金嘉大廈資產支持專項計劃獲上交所受理。該債券的原始權益人爲北京金融街投資（集團）有限公司，計劃發行的總額爲50.21億元。此次發行的債券類型爲資產支持證券(ABS)，由平安證券擔任承銷商。
另外，據越秀地產發佈的公告，12月3日，其子公司金旺及華振科技服務與廣州仁耀經濟資訊諮詢有限公司簽訂股權轉讓協議，以總價約10.92億元出售廣州宏城發展有限公司的全部股權。
此次出售的目標公司持有位於廣州天河區的廣州環貿中心辦公空間及停車場等物業。越秀地產表示，預計本次出售事項將有助於加快其商業物業的週轉，進一步優化現金流管理。同時有助於進一步優化資產結構，提高資金的使用效率。
越秀地產預計可錄得的稅後收益約爲8.76億元。
公告披露，2023年，標的公司全年收入約15.81億元，除所得稅後的溢利約爲1.45億元。同時，截至2024年8月31日，標的公司還欠金旺（原股東）未付股利17.09億元，買方需完成協助支付。
這意味着受讓方想要拿下廣州ICC的項目，潛在的代價不止10.92億元。
本次交易屬於資產證券化的方式，同時成功發行的該只ABS產品是目前市場上第四單持有型不動產ABS，同時也是首單商業持有型不動產ABS產品。
買方爲資產支持證券計劃持有的有限責任公司，計劃名爲“中信證券-越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃”。
據交易所披露，該計劃於11月28日獲深交所審批通過，並於11月20日完成設立。項目發行規模爲14.13億元，採用平層結構，證券簡稱爲“越秀商業”，證券代碼爲“144834”，到期日爲2045年07月23日。廣州越秀商業地產經營管理有限公司擔任運營管理機構/資產服務機構。
項目底層資產也即本次交易的資產爲廣州市天河區ICC環貿中心，辦公樓總建築面積超10.5萬平方米，樓高219米。寫字樓於2019年底投入運營，入駐租戶的行業主要包括信息技術、金融服務業、諮詢與服務業、製造與貿易、建築業等。
截至公告日，廣州城建已認購30%的資產支持證券，餘下70%的資產支持證券已由其他專業機構投資者認購。
另據企業官微披露，目前越秀商管管理的寫字樓項目總體量約爲150萬平方米，其中有超10座是200米+的超高地標項目。
上海力寶廣場再次出售，房企繼續進行資產變現
除資產證券化方式外，資產交易也是實現資金回籠和資產優化的重要方式。
據觀點指數不完全統計，期內共計錄得7單商辦資產交易，交易總金額爲68.89億元。交易單數環比有所上升，交易總金額對比上個報告期出現下滑。
數據來源：觀點指數不完全統計
交易資產城市分佈包括上海、杭州、濟南、寧波、北京以及天津，其中上海交易總金額居首位。
期內最大額的商辦交易案例由寧波商貿國有資產控股有限責任公司創造。12月23日，寧波寧興集團（寧波）有限公司宣佈，其子公司寧波市崑崙國際經貿有限公司已完成對寧興大廈部分資產的轉讓，含稅總價爲21.06億元。
其次是上海力寶廣場的資產交易。據新加坡華聯房產信託發佈公告披露，12月20日，華聯房地產投資信託的全資新加坡子公司 Tecwell Pte.Ltd（賣方）擬以19.17億元總價出售力寶地產（上海）有限公司的全部股權。
目標公司全資持有位於上海淮海路的上海力寶廣場項目，但不包括地下一層2單元、12、13、15和16樓以及四個停車場物業。
據公告披露，截至2024年9月30日，項目的整體出租率爲78%，寫字樓部分出租率爲74.6%，零售部分出租率爲97.8%，已入駐租戶數量爲75個。
另外，由於資產交易方式可以快速補充資金，同時還能優化資產和財務結構，因此出售資產成爲房企緩解資金壓力的重要方式。
據觀點指數不完全統計，近一年裡，萬科、碧桂園、新世界發展、綠城中國等多家房企均有出售商辦資產換取現金的案例，商辦資產出售爲房企帶來了可觀的現金流入。
期內房企繼續出售商辦資產以換取現金。12月3日，綠城中國發布公告披露，其全資附屬公司綠城房地產擬出售杭州誠瓴綠隆企業管理有限公司的全部權益及轉讓經營性物業貸款的責任予寧波環球置業有限公司(簡稱“寧波環球”)，初步代價爲4.823億元。
同時，交易完成後，與經營性物業貸款7.85億元有關的所有債務將由杭州誠瓴綠隆及寧波環球承擔。
本次出售的標的公司旗下主要資產爲杭州市一處寫字樓項目，即杭州市拱墅區湖墅南路66號濱綠大廈2幢的111個房地產物業、以及322個地下停車位以及相關設施及設備、裝修、材料及單獨使用空間。
公告披露，截至2024年9月30日，目標公司的未經審覈淨資產約爲4.744億元，2023年全年除稅後淨虧損447.7萬元。按未償還債務及貸款的處理計算，預計本次出售事宜中綠城中國的確認淨收益約爲787萬元，經扣除出售事項相關開支後，綠城中國預期出售事宜虧損淨額約爲565萬元。
對於本次出售事宜，綠城中國表示，公司旨在實現更加均衡及戰略協調的資產組合，提高資本利用率，並增強整體的財務穩健性。
公司董事認爲，中國整體寫字樓市場出現交易量價齊跌的情況，導致盈利能力及資產價值持續下降。本次出售事項可使綠城中國降低在寫字樓市場的風險，改善整體財務表現，並將更多財務資源重新分配至利潤更豐厚的板塊，尋覓潛在投資機遇。
觀點指數從天眼查獲知，買方寧波環球公司實控人爲寧波市人民政府國有資產監督管理委員會，間接持股60.84%。
據觀點指數了解，2024年以來，國資企業成爲商辦大宗交易市場的重要參與者。同時上文提及的上海力寶廣場，有報道指出買方同樣擁有國資背景。
一線城市辦公租金止跌回升，辦公空間服務商表現分化
市場供給端，據全國房價行情網披露，11月全國辦公物業掛牌出租5.62萬套，環比下滑21.62%，辦公掛牌出租量繼續下滑。
數據來源：同花順，觀點指數整理
辦公租金表現上，11月，觀點指數監測的19個重點城市平均辦公租金單價爲2.17元/平方米/天，環比微降0.46%，重點城市平均辦公租金環比由微漲轉跌，辦公租賃市場仍處於恢復階段，辦公租金呈現波動走勢。
一線城市平均辦公租金爲4.07元/平方米/天，環比由持平轉爲上漲，漲幅爲3.77%。其中北京、上海、廣州及深圳的辦公租金單價分別爲5.84元/平方米/天、4.06元/平方米/天、3.23元/平方米/天以及3.13元/平方米/天，環比均實現不同程度的上漲，漲幅區間爲0.32%到6.84%。
11月辦公租金出現下滑的城市數量對比上月有所增加。其中63%的重點城市辦公租金出現環比下滑，變動區間處於-12.32%到-0.57%之間。剩餘城市辦公租金環比上漲的變動區間爲0.32%-6.84%。
整體來看，經過長期的調整，重點城市辦公租金表現更加複雜，業主與租戶之間的博弈仍在繼續。與此同時，一線城市辦公租賃需求有所恢復，辦公市場趨穩信號愈加明顯，宏觀經濟的穩步推進正逐步爲辦公樓市場的恢復築牢基礎。
商業辦公細分市場上，12月恆隆地產於香港推出高端共享辦公空間項目——Net-Work by Hang Lung (以下簡稱“Net-Work”)，由恆隆持有並自營。
Net-Work高端共享辦公空間落地於香港CBD中環核心地段的渣打銀行大廈內，兩層空間的總樓面面積超1.3萬平方呎，空間配備有27間專屬辦公室和212張共享辦公桌。
恆隆地產於內地早就有過共享辦公的嘗試。2020年，恆隆地產在內地推出共享辦公空間“HANGOUT恆聚”，首個項目落地無錫恆隆廣場，隨後在武漢也有過嘗試。
隨着企業對靈活辦公空間的關注日益增長，商業地產商推出共享辦公品牌，精細其服務內容，更好地滿足不同企業的多樣化需求。
另外，2024年以來，辦公空間服務商的發展分化愈加明顯，企業擴張積極性有所增強。
據觀點指數不完全統計，期內奕橋、蜜蜂科技BEEPLUS以及MFG繼續外拓，分別與生態城合資公司、南京江北新區研創園以及香港九龍倉集團達成合作，進一步實現管理規模的擴充。
期內，蜜蜂科技BEEPLUS與南京江北新區研創園正式簽約合作協議，共同打造金融研創產業基地項目，由蜜蜂科技BEEPLUS負責整個項目的管理、運營及招商。
11月12日，凱德發展與生態城合資公司簽署了《天津市首家奕橋Bridge+靈活辦公空間項目戰略合作諒解備忘錄》。合作項目中新天津生態城奕橋Bridge+ LOUNGE靈活辦公空間已於12月23日正式啓用。
MFG與香港九龍倉集團第一個合作週期結束後，雙方再次攜手，達成重慶IFS國金中心大宗商辦資產運營服務續約。同時，今年下半年以來，MFS已先後與成都IFS、重慶陽光金融中心、重慶IFS順利履約併成功續約。
另外，據企業官微披露，2024年裡，創富港於深圳新增14家辦公空間新店，在廣州和上海新增的新店數量分別爲3家和2家，在北京、杭州、長沙以及香港均新增1家新店。
本文源自：觀點網