進擊的貝殼

進入不限價時代以來，杭州土拍市場持續升溫，幾乎每一場都呈現出火爆態勢，2024年的收官之戰，依然延續高熱之勢。

12月31日，杭州2024年最後一場土拍收官，這也是今年規模最大的一批次土拍。根據土地出讓安排，此次土拍共出讓7宗宅地，分佈於錢二、濱江區政府、市北、未來科技城、閒林、下沙以及富春灣新城板塊，總起價111.9億元。

從最終結果來看，7宗地中，6宗溢價成交，1宗底價成交，平均溢價率達到30.1%，本次土地出讓共收金145.6億元。

拿地企業中，招商蛇口、中海分別落子錢二板塊、西興單元，濱江集團包攬蕭山市北、未來科技城和金沙湖3宗宅地，綠城競得閒林低密宅地，靈惠置業競得富春灣新城商住地。值得關注的是，貝好家首進杭州摘地，持續擴展拿地版圖。

“地塊分佈廣，7宗地涉及6個行政區；容積率跨度大，從1.01-2.5-2.63-3.3；地塊熱度不減，7宗地平均溢價率超30%，其中6宗溢價率超10%，最高地塊溢價近60%。”中指研究院華東大區常務副總高院生表示。

至此，2024年杭州土拍已全部結束，全年十區涉宅地塊合計出讓72宗，土地出讓金額達到約1169億元，出讓金位居全國第三，僅次於北京和上海，杭州走出土拍“獨立行情”。

濱江連下“三地“

12月31日，杭州2024年土地拍賣正式開幕。此次出讓的7宗宅地，無論是出讓規模、地塊質量還是房企參與熱情，都足夠分量。

此次土拍熱度從前一天的報名情況就能窺見。西興地塊共有10家房企報名，錢二地塊9家，市北地塊7家，閒林低密6家，未科高層5家，下沙5家。

其中，最受矚目的是濱江西興單元地塊，這是杭州限價全面取消後，繼奧體望闕南宅地以來沿江出讓的又1宗重磅宅地。這塊地距離錢塘江僅約300米，部分可以看到一線江景，距離1號線與6號線的換乘站江陵路站僅600米。周邊兩公里範圍內有龍湖天街、奧體中心、浙二濱江院區、濱江區政府、濱江區文化中心、星光大道、星耀城、丹楓實驗小學等濱江區的各類配套，且聚集了物聯網小鎮、海亮大廈、中財大廈、盾安發展大廈等產業。

優質地塊帶動了房企競拍熱情。在競拍開始之前，綠城、中海、招商等9家房企就相繼進行了9輪報價，加價幅度從1000萬/輪增加到1億元/輪。最終，經過66輪競價，中海以總價44.9億元競得該宗地塊，樓面價44673元/平方米，溢價率達59.78%，超過綠城今年6月28日競得的西興單元BJ030101-10地塊，樓面價40105元/平方米，成爲西興的新“地王”。

高院生表示，結合周邊新房中籤率情況和二手房價格來看，預計新房價格能到10萬元/平方米左右。

業內人士表示，西興單元地塊地段、江景、配套、高端居住氛圍、產業都有了，美中不足的是這宗地爲商住地塊，商業佔比高達40%，扣除商住成本，實際住宅部分地價達到約66000元/平方米，門檻不低。

蕭山城區市北單元XS070104-23地塊溢價率僅次於西興單元地塊，經過41輪競價，濱江集團以16.9億元競得，溢價率30.95%，成交樓面價26190元/平方米。

蕭山市北地塊前身是運城制板廠，周邊多以廠房、產業園爲主，配套稍弱。不過因地塊所在位置靠近得天獨厚的濱江，購買力比較旺盛，此前41300元/平方米的晴瀾軒首開中籤率只有14%。

此外，未來科技城單元YH090901-01地塊和下沙單元QT0102-14地塊也被濱江集團及其聯合體拿下。因此，在此次土地出讓中，濱江集團連中“三元”，實現了在杭州的年末補倉。

12月26日，濱江集團董事長戚金興發表了年度講話。他表示，2024年，濱江集團的銷售額預計超過1100億元，在全國房地產企業銷售排名中挺進TOP10。濱江集團今年完成了20塊土地的儲備，在全國排名靠前。“我們重點在杭州。杭州在我們整個土地的儲備量裡佔66%，大概2/3，12月31日還要努力爭取拿地。”

戚金興還列舉了一直青睞杭州的理由：第一，在同等規模的城市裡，杭州是經濟活力最強的一個，相對經濟狀況增量也是最快的；第二，杭州是全國人才都向往的城市；第三，人才在杭州找工作相對好找；第四，杭州的政策環境、營商環境都非常好；第五，杭州的人文以及整體的環境都很宜居。

貝殼一日內兩城落子

聚焦到拿地企業，本輪土地拍賣除了一些老面孔，中介巨頭貝殼再次現身。

在錢塘區下沙單元QT0102-14地塊競拍中，經過19輪競價，濱江集團、興耀房產和貝好家聯合體以6.23億元競得該地塊，成交樓面價爲16370元/平方米，溢價率爲16.9%。

該地塊出讓面積爲15227平方米，地塊容積率2.5，建築面積達到38067.5平方米，起拍樓面價爲14006元/平方米。

這是貝殼首次進軍杭州土地市場。貝好家作爲數據驅動型住宅開發服務平臺，主要負責以C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到製造者）理念，通過大數據和 AI 算法洞察和挖掘出客戶需求，輸出精準產品定位方案。

貝好家杭州區域總經理羅林洪表示，杭州是貝殼集團重點佈局城市，也是貝好家重點業務發展城市之一。作爲行業新玩家，貝好家很開心與濱江集團、興耀房產兩家深耕杭州多年的優秀夥伴開展合作，相信貝好家的 C2M 產品定位方案能爲項目的成功提供有效助力。

於此同時，在同一天，貝殼亦首次進入上海土地市場，獨立拿下奉賢南橋新城地塊。

貝好家上海區域總經理陳豔表示：“在奉賢新城自主操盤這樣一個重要項目，我們充滿信心，希望通過貝好家特色的可變戶型、立體綠化等好產品理念，以及多重好服務的探索落地，爲上海居民帶來更健康、舒心的宜居選擇。”

實際上，2024年以來，貝殼已經多次出現在北京、廣州、西安、成都、上海等城市土拍市場。2025年，貝殼表示將重點在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、武漢等十餘個城市開展業務，持續以C2M理念推動構建“以人定房、以房定地”的房地產開發新模式。

“當前，地方政府不僅將壓箱底的好地塊拿出來，而且取消了各種限制和配建，利潤率比較確定，也是拿地的好時機“。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，貝殼積極參與熱點城市拿地，探索新的房地產發展模式，即根據終端市場需求的特徵，決定拿地以及產品開發，讓供應更加匹配需求，從而實現以需定供，讓新房開發的效率更高，避免無效拿地。未來，對於每一個區域，開發商拿地，必須要先把需求摸清楚，片區需求有沒有、什麼樣的需求、潛力有多大。