借名買房中出資人出售房屋，出名人起訴要錢卻被法院駁回的案例

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件基本情況

（一）當事人信息

原告：錢某鑫

被告：錢某達、孫某誠

（二）訴訟請求

1. 要求錢某達向原告支付房款 200 萬元，孫某誠承擔連帶責任。

2. 要求被告承擔本案訴訟費。

二、案件事實經過

（一）借名購房背景

孫某誠因無北京戶口，無在京購房資格，便借錢某鑫的北京戶口購買房屋。2003 年 12 月 25 日，錢某鑫與北京 S 公司簽訂合同，購買位於北京市豐臺區 C 室經濟適用房（以下簡稱 C 室房屋），房屋總價款 276062 元。孫某誠支付了首付款 56062 元，錢某鑫在某銀行辦理按揭貸款 22 萬元。

（二）第一次房屋轉讓協議與後續補充協議

2007 年 10 月 26 日，錢某達作爲見證人，李某輝作爲執筆人，錢某鑫以房屋所有人名義與孫某誠以房屋租賃人名義簽訂《房屋轉讓協議》。考慮到房屋價格上漲、孫某誠已支付首付款和部分貸款等情況，協議約定：房屋首付款 15 萬元和房屋漲款共計 30 萬元歸孫某誠，由錢某鑫支付；2007 年 10 月底錢某鑫付給孫某誠 20 萬元，剩餘部分 2008 年底付清；銀行貸款償還月費由錢某鑫依據貸款合同從 2007 年 11 月起負責。由此，雙方似乎結清了購買 C 室房屋的債權債務。

然而，2004 年 4 月 21 日，孫某誠向錢某達借款 10 萬元未還。2008 年 3 月 22 日，錢某達作爲證明人，孫某誠與錢某鑫簽訂《補充協議》，約定：錢某鑫於 2008 年 6 月 1 日前歸還所欠錢某達的 10 萬元，若到期不還，將終止孫某誠與錢某鑫關於 C 室房屋的買賣協議，孫某誠有權收回房屋並轉給錢某達。

（三）後續房屋轉讓與法院訴訟

2008 年 6 月 22 日，孫某誠與錢某達簽訂《房屋轉讓協議》，約定因錢某鑫未償還孫某誠向錢某達所借的款項，孫某誠將登記在錢某鑫名下的 C 室房屋轉讓給錢某達，如有糾紛由某市人民法院管轄。隨後，錢某達向某市人民法院起訴錢某鑫和孫某誠。

2008 年 7 月 24 日，某市法院查封了 C 室房屋。2008 年 7 月 29 日，錢某鑫與案外人陳某揚簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將 C 室房屋以 64 萬元賣給陳某揚，並交付房屋。

2008 年 9 月 22 日，某市法院作出判決，認定孫某誠與錢某鑫、錢某達所籤協議有效，C 室房屋歸錢某達所有，孫某誠和錢某鑫應協助辦理房屋產權過戶手續。在執行過程中，案外人陳某揚提出執行異議，法院駁回了該異議。

2015 年 8 月，法院強制執行將 C 室房屋過戶至錢某達名下。錢某達於 2015 年 9 月 6 日將房屋按揭本息合計 124138.48 元一次性付清，並於 2015 年 12 月 21 日將房屋以 137 萬元出售給他人。

（四）原告訴求理由與被告答辯內容

1. 原告主張

錢某鑫認爲，雖孫某誠曾借其名義購房，但之後二人簽訂了房屋轉讓協議，已清算債權債務，房屋應歸自己所有。他認爲錢某達和孫某誠惡意串通，將房屋變更登記至錢某達名下，侵害了自己的合法權益。依據房屋評估價值，並綜合考慮自己所欠錢某達債務、錢某達清償的房屋貸款數額等因素，起訴要求錢某達支付200 萬元。

2. 被告答辯

錢某達辯稱

不同意原告的訴訟請求。理由如下：

C 室房屋是孫某誠借錢某鑫名義購買的經濟適用房，錢某鑫曾出具證明，表明房屋產權歸孫某誠所有，該證明永久有效。

錢某鑫起訴依據的2007 年 10 月 26 日《房屋轉讓協議》已被後續協議取代，不再具有法律約束力。新協議約定若錢某鑫在 2008 年 6 月 1 日前不償還錢某達的款項，將終止其與孫某誠之間的房屋協議，孫某誠收回房屋。

2008 年 6 月 22 日，孫某誠與自己達成協議，因錢某鑫未償還借款，孫某誠收回房屋並轉讓給自己。基於此，自己起訴並獲得法院判決，房屋歸自己所有且已執行。

依據生效判決，房屋於2008 年 10 月應歸自己，但 2008 年 7 月 24 日法院查封房屋後，錢某鑫於 2008 年 7 月 29 日將房屋賣給案外人，導致法院執行困難。直至 2015 年 8 月房屋才強制過戶至自己名下，但仍未能實際交付。自己無奈低價出售房屋，造成房屋差價損失 143 萬元和房租損失 14 萬元，保留向錢某鑫求償的權利。

某市法院判決是將屬於孫某誠的房屋判歸自己所有，自己與錢某鑫並無房屋轉讓關係。

自己依據法院判決取得房屋所有權，辦理過戶登記時按國家政策交了原房價10%的稅款，過戶後的房屋是商品房。

孫某誠辯稱

原告所述不實，不同意其訴訟請求。理由如下：

2005 年 2 月 28 日，錢某鑫出具《證明》，孫某誠支付經濟適用房與商品房差價款 8 萬元和名義費 1000 元，房屋所有權歸孫某誠。

2005 年 10 月 20 日，錢某鑫再次出具《證明》，約定涉案房屋產權歸孫某誠，此證明永久生效。錢某鑫還將自己的常住人口登記卡及與妻子的結婚證件交給孫某誠，孫某誠以此辦理了經濟適用房相關手續。

孫某誠支付了首付款56062 元及手續費 2 萬元，又以錢某鑫名義貸款 22 萬元，並自 2007 年 1 月 25 日至 2014 年 10 月 25 日按約定償還貸款本息合計 148704.09 元，錢某鑫稱自行償還本息不屬實。

2007 年 10 月 26 日簽訂的《房屋轉讓協議》未履行，錢某鑫稱此協議表明雙方債權債務已清算不屬實，雙方債權債務至今未清算。2008 年 3 月 22 日的《補充協議》已撤銷該協議。

錢某鑫稱惡意串通無依據，因錢某鑫未履行《補充協議》，給自己造成巨大損失，而錢某達僅以10 萬元成本獲得價值較高的房產。

在某市法院的案件中，錢某鑫作爲被告答辯違背《補充協議》內容，且判決後不上訴，放任損失擴大，現在將責任推卸給自己不能成立。

C 室房屋實爲孫某誠、錢某鑫、錢某達共同共有。孫某誠與錢某鑫協商，用了錢某達 10 萬元業務費用，借錢某鑫名義購買房屋，三人以此爲居所，在房屋北面，孫某誠和錢某達共同出資租賃房屋開辦賓館。錢某達曾在其他案件中稱房屋應歸三人。三人在共同經商使用房屋過程中，有過多次關於房屋歸屬的書面約定，表明房屋爲三人共有，應依據購房貢獻大小，按市場評估價分割。

三、法院查明事實

2003 年 12 月 25 日，孫某誠借錢某鑫之名購買北京市豐臺區 C 室房屋，總價 276062 元，貸款支付。孫某誠支付首付款 56062 元，並以錢某鑫名義辦理貸款。2004 年 4 月 21 日，孫某誠向錢某達借款 10 萬元。

2005 年 2 月 28 日，錢某鑫出具《證明》，載明因孫某誠無北京戶口，C 室房屋所有權歸孫某誠所有，孫某誠已付經濟適用房與商品房差價 8 萬元和名義費 1000 元，此證明永久有效。

2007 年 10 月 26 日，錢某達見證、李某輝執筆，錢某鑫（房屋所有人名義）與孫某誠（房屋租賃人名義）簽訂《房屋轉讓協議》，約定孫某誠應得 30 萬元，由錢某鑫支付，支付時間和銀行貸款償還責任也做了規定，之後孫某誠將房屋交還錢某鑫。

2008 年 3 月 22 日，孫某誠與錢某鑫簽訂《補充協議》，約定錢某鑫 2008 年 6 月 1 日前歸還錢某達 10 萬元，否則終止房屋買賣協議，孫某誠收回房屋轉給錢某達。但錢某鑫未代孫某誠償還此欠款。

2008 年 6 月 22 日，孫某誠（轉讓方）與錢某達（受讓方）簽訂《房屋轉讓協議書》，因錢某鑫違約，孫某誠將房屋轉讓給錢某達，雙方與錢某鑫的債權債務另行處理，如有糾紛由某市法院管轄。

2008 年 7 月，錢某達起訴，某市法院查封 C 室房屋。2008 年 7 月 29 日，錢某鑫將房屋賣給案外人。2008 年 9 月 22 日，某市法院判決協議有效，C 室房屋歸錢某達所有，孫某誠、錢某鑫協助過戶。案外人異議被駁回。2015 年 8 月，法院強制執行過戶。2015 年 12 月 21 日，錢某達出售房屋，售價 137 萬元。

四、裁判結果

駁回錢某鑫的訴訟請求。

五、案件分析

（一）案件分析

1. 借名購房與產權約定的法律意義

本案起始於借名購房這一特殊行爲，借名購房在法律上存在一定複雜性，易引發後續糾紛。孫某誠因戶籍限制借錢某鑫之名購房，且有相關證明表明房屋初始產權約定歸孫某誠所有，這一系列行爲和約定構成了本案的基礎事實。這些約定在一定程度上反映了雙方當時的真實意願，但也爲後續爭議埋下了伏筆。

2. 多份協議的效力與相互關係

協議變更與撤銷：2007 年 10 月 26 日的《房屋轉讓協議》在當時對雙方具有一定約束力，但後續 2008 年 3 月 22 日的《補充協議》對其進行了重大變更。根據《補充協議》的約定，若錢某鑫未履行還款義務，之前的《房屋轉讓協議》將被終止。這種協議之間的變更和撤銷關係在法律上是明確的，即後協議對先協議有否定或修改的效力，前提是符合法律規定的形式和實質要件。

協議履行與違約後果：錢某鑫未按照《補充協議》約定於2008 年 6 月 1 日前償還錢某達 10 萬元欠款，這一違約行爲觸發了《補充協議》中關於終止房屋買賣協議的條款。由此，房屋買賣關係迴歸到孫某誠借名買房的原始狀態，孫某誠重新獲得對房屋的處置權。

3. 法院判決的法律效力與影響

某市法院的判決確認了孫某誠與錢某達簽訂的《房屋轉讓協議書》有效，C 室房屋歸錢某達所有，孫某誠和錢某鑫協助辦理過戶手續。這一判決具有終局性和強制執行力，它依據的是雙方簽訂的一系列協議以及案件事實情況。該判決生效並執行後，房屋產權歸屬已明確，改變了之前基於 2007 年 10 月 26 日《房屋轉讓協議》所形成的法律關係。

4. 原告主張的不合理性分析

無合同依據：錢某鑫主張C 室房屋歸自己所有並要求錢某達支付房款，但根據已生效的法院判決，他與錢某達之間不存在房屋買賣關係。之前的《房屋轉讓協議》因他的違約行爲已經終止，其主張缺乏合同依據。

惡意串通主張缺乏證據：錢某鑫稱錢某達和孫某誠惡意串通，但未提供充分證據。從整個案件過程來看，雙方的行爲均基於一系列協議，且經過法院審理和確認，惡意串通的主張難以成立。