胡偉良／世界「房奴」誰最苦？
▲不論是買房還是租房，世界各地都存在不少「房奴」的問題。（示意圖／翻攝自維基百科）
●胡偉良／品嘉建設關係企業創辦人，着有《胡偉良的房產世界》。
房價節節高漲的時代，大批年輕人被迫成爲「房奴」。未到而立之年，青春和夢想已被房子壓彎。但縱觀世界，幾乎全球各地都存在着「房奴」的問題。
這幾年，英國的房價連續上漲，尤其是在首都倫敦，年輕人甚至很難買得起一個小公寓。許多年輕人就業後領的薪資在還完上學貸款後就所剩不多了，買房需要父母的支援。（英國抵押貸款機構Halifax對20-45歲人士進行了購房調查，63%的購房者從父母那裡尋求過資金幫助。）2008年金融危機後英國的房價普遍下跌，房產泡沫破滅在英國、美國、日本都發生過，英國人對房產泡沫都有警覺。
在韓國，大部分人結婚時會考慮買房。房子一般都是家人準備，有能力的也可以自己買。大部分韓國城市的房子不算太貴，不過，如果是在首爾的中心地區，除非家裡很有錢，或者工作真的非常好薪水很高，否則年輕人也很難負擔。很多韓國年輕人都選擇租房，但韓國的租房制度和我們不太一樣，韓國租房要交「保證金」，也就是一大筆押金。在臺灣，一般只要「押二付一」，但在韓國，保證金可能是房租的10倍，甚至更多。保證金交的越多，房租就越便宜。韓國租房「保證金」具體可分爲兩種方式。
第一種叫「全稅」，即一次性交給房東一大筆押金，金額相當於房價的50%-70%，可能達到百萬甚至數百萬之多。這種方式的好處是，房東不再收月租，而是把這筆押金的銀行利息或是投資收入作爲房租，租客只需要付水電煤氣、物業、網費等等雜費即可，相當於「免費租房」。合約到期後，押金全部退回給租客。
第二種方式是「月租」，押金比較低，但每個月要按時交納月租。即便如此，押金也會達到月租金的十幾倍。由此而言，即使是租房，帶給年輕人的壓力也不小。
日本
可能是因爲當年泡沫破滅留下的陰影，現在的日本人對房子很謹慎，尤其是年輕人，感覺大部分都不急着買房。這一代日本人普遍很晚買房，租一輩子房子也行。可能因爲20年前的房產泡沫，當年的炒房毀了很多人，所以當今日本人買房都是爲自己住，可能一輩子就這一套房。
小城市30萬就能買別墅，可以向父母借錢。
俄羅斯地方大，人不多，只要不是莫斯科、聖彼德堡這樣的大城市，普通城市的房子不算貴。如果準備結婚又沒錢買房，也不需要向銀行按揭，父母會借給你，以後你再還給他們，或者先和男方父母住在一起，存夠錢再買自己的房子。很多人都是這麼幹。
美國
老了再當房奴 35歲以下有房者僅佔36%。
美國人不是不買房，而是不會這麼年輕就買房。一般人上學的時候要貸款，工作後要還貸款，銀行也不會借給年輕人這麼多錢去買房，所以一般民衆沒有多餘的錢去當「房奴」。
據調查，35歲以下的美國人，房屋擁有者僅佔了36.3% 。Realtor調查顯示，超過一半的美國人首次置產年齡超過31歲。皮尤研究中心的調研則顯示，美國人的平均結婚年齡是26歲。這意味着，大量美國人在結婚五年後纔開始買房。
新加坡近八成的家庭是居住在政府組屋（HDB）中。新加坡的組屋政策堪稱世界的典範。組屋的價格基本是在30萬新幣到70萬新幣之間。最貴的有近百萬，最便宜的有二十多萬，但都很罕見，房子有99年產權。
新加坡大學畢業生月薪在3000新幣左右。月薪3K，買個房子500K，聽起來不便宜，但實際上並不是這麼回事，新加坡年輕人買組屋基本是毫無壓力的。
首先，上面說的組屋價格，是組屋在二手市場上轉售的價格，而不是政府首次出售的價格！新加坡政府是新組屋的唯一出售者，它徹底掌控了組屋價格定價權，新加坡政府可以隨意根據它的經濟需要制定組屋價格，要漲就漲，要跌就跌，這麼些年下來手法已經非常嫺熟。基本上，新加坡政府對組屋價格的政策是要保持穩定的低幅增長。一手價格每年可以有上下10%左右的波動幅度，二手房轉售的價格波動則更大些。
新加坡政府宣稱組屋是新加坡家庭的最大財富，它有義務保護新加坡人的這一項財富。由於有新加坡政府的強力支撐，除非新加坡經濟徹底崩潰，徹底垮臺，否則購買組屋是件一本萬利的事情；所以大部分人都想購買組屋；所以，新加坡政府在購買政策方面做了相當多的限制。
首先，組屋是銷售給家庭的，也就是說，單身年輕人不可以購買，年輕人要購買組屋的話，必須先結婚。否則等到年滿35歲纔可以買。然後，每個家庭，只能購買一套組屋；要買第二套的話，必須先把現有一套賣掉；而且，下一套不可以直接跟政府買新的，只能從轉售市場買，也就是說，必須付出更高的價格。除了必須以「家庭」爲單位購買組屋，購買組屋對家庭收入也有要求，必須是家庭人均月收入低於4千（近兩年好像提高到了5千）纔可以跟政府購買新組屋。
一旦家庭人均收入超過額度，那麼就不可以買新組屋，而只能從二手市場上購買組屋，二手組屋會比一手的貴。或者是去買私人公寓（住宅），而私人公寓（住宅）價格比二手組屋至少貴一倍，也是世界頂尖的房價之一。最後，新加坡政府對於低收入家庭購買組屋也有各種政策照顧，對於低收入家庭購買組屋，政府會根據具體情況最高可以白給4萬新幣的補貼。有這補貼，買個30萬左右的組屋，頭期款基本上就搞定了，然後，三十年貸款靠每月還款及公積金搞定。也就是說，新加坡年輕人只要有正當工作，買房甚至可以不用掏一分錢；然後，住幾年年賣掉，還可以賺上一筆。這就是新加坡年輕人面對的買房環境。
從資料上來看，德國年輕人幾乎不受「房奴」問題困擾。德國人的首次購房年齡堪稱全球最晚—接近41歲。之所以這麼晚，是因爲租房文化早已成爲主流。聯邦統計局資料顯示，只有42%的德國人擁有自住房，高達58%的德國年輕人選擇租房。首都柏林的租賃人口達到86%，漢堡爲77%。即使在歐美國家，「全民皆租」也屬罕見。
但實際上，德國房價不算貴。根據德國土地建設銀行調查，一個德國平均收入水準的家庭如果要購買住房，每個月還款只需要花掉收入的1/5，負擔並不重，無需成爲「房奴」。德國人熱衷於租房，主要是因爲完備的租房法律保障，以及租房也可以享受很好的居住條件。只要居民合法納稅，租房者與買房者享受同等的公共權益。此外，德國房屋租賃法規定，房東不能隨便漲價。根據舊法案，3年內租金漲幅不得超過20%。即使這樣，德國租客仍不滿意。2015年，德國出臺新法規，要求3年內租金漲幅不得超過10%。
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