後海宅地126億起拍！深圳年底賣地扔“王炸”，周邊二手豪宅掛牌價高至21萬/平
本文來源：時代週報 作者：樑爭譽
年終將至，深圳土地出讓提速。
近日，深圳公共資源交易中心發佈深土交告〔2024〕32號，計劃於12月2日以掛牌方式出讓南山區粵海街道T107-0107地塊。
這是深圳今年下半年出讓的第四宗涉宅用地，也是起拍價最高的一宗。上半年，深圳僅在2月29日掛牌拍賣一宗涉宅用地，下半年供地節奏明顯加快。
T107-0107地塊位於深圳後海金融總部基地，掛牌起始價126.52億元，是深圳第九宗“百億地”。深圳上一次出讓的“百億地”是位於深圳灣超級總部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32億元競得。
值得注意的是，T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件——以“價高者得”爲原則確定競得人和成交價，不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，取消各種政策附加的限制，從而給開發商讓利，同時將定價權給到市場，將產品打造的話語權給到市場，讓開發商根據市場的需求來決定價格和戶型，能夠提振開發商拿地的積極性，做到供需匹配。
由於T107-0107地塊地段優越，銷售預期較好，業內普遍認爲該地塊有望高溢價成交，刷新紀錄。但也因爲體量大、地價高，T107-0107地塊大概率花落實力更出衆的國央企。
“空窗”12年後上架宅地
深圳後海的新建商品住宅供應已“空窗”多年。
時代週報記者查詢深圳市房地產信息平臺發現，後海片區最近一次入市的住宅項目是柏瑞花園，即華潤深圳灣悅府，項目地塊於2012年出讓，2017年開盤。悅府一、二期在貝殼找房平臺的最新掛牌價爲21.5萬元/平方米、17.2萬元/平方米。
一舉供應17.69萬平方米商品住宅的T107-0107地塊，可謂炙手可熱。
T107-0107地塊位於南山區後海濱路與登良路交界東側，地鐵2號線登良站上蓋，毗鄰深圳灣一號、深圳灣萬象城、深圳人才公園等多個城市地標，地理位置優越。
根據出讓公告，T107-0107地塊由南北兩宗小地塊構成，用途爲二類居住用地、商業用地、道路用地，總用地面積約3.86萬平方米，建築面積26.3萬平方米，包含17.69萬平方米商品住宅、7萬平方米商務公寓、1萬平方米商業等。對於T107-0107地塊建成後的銷售價格、戶型設計等，出讓公告均未作出限制。
T107-0107地塊現狀，圖源：深圳公共資源交易中心
時隔12年，後海再上架涉宅用地，可見深圳誠意十足。業內認爲，T107-0107地塊有望高溢價成交，從而提振市場信心。
不過，T107-0107地塊的“微瑕”，亦讓市場有所顧慮。
首先，T107-0107地塊的《規劃設計要點表》顯示，地塊容積率≤7.59。根據2018年局部修訂的《深圳市城市規劃標準與準則》，居住用地地塊容積率上限爲6.0。因此，T107-0107地塊用途還包括商業用地，搭配建設7萬平方米商務公寓。
受建築佈局應融入片區整體天際線梯度控制要求，T107-0107地塊建築高度限高250米，還需設置高度不低於200米的片區次地標。可供對比的是，中海競得的T207-0060容積率≤6.01，建築高度限高200米。
T107-0107地塊配建的商務公寓，其中3萬平方米限整體轉讓，但鼓勵用途合理轉換，限整體轉讓的商務公寓可全部轉爲等面積的酒店，競得人應在申請簽訂《出讓合同》時提出書面申請明確具體用途。目前，後海片區有兩間高端酒店，分別是由華潤置地、鵬瑞引進的安達仕酒店、萊佛士酒店。
其次，T107-0107地塊是一宗調規涉宅用地——今年7月，[后海灣-東角頭地區]法定圖則DU10、DU13中的多個小地塊通過“商改住”整合成兩個居住用地，即T107-0107地塊。由於地塊位於深圳後海金融總部基地，周邊寫字樓林立，未來並不會形成住宅集羣，居住氛圍稍差。
國央企積極補貨
由於T107-0107地塊體量大、總價高，且包含3萬平方米限整體轉讓的商務公寓，頗爲考驗拿地企業的資金實力與操盤能力，地塊或花落國央企。
這是近年來土拍市場的大勢。
根據中指研究院監測，今年1-10月，央國企及地方國資仍是土地市場主力，民企拿地信心偏弱。22城累計拿地金額中，央國企佔比47%，地方國資佔比29%，兩者合計達76%，是拿地絕對主力。其中，保利發展在北京、上海、西安、成都等多個城市拿地金額均進入前十，中海在北京、成都、西安等城市位列拿地金額前十。
近期，以保利、中海、越秀等爲代表的“國家隊”選手和以綠城中國等爲代表的混合所有制房企，在一線城市積極擴儲。
11月5日，北京出讓三宗涉宅用地，海淀區功德寺兩宗地塊HD-GDS-001、HD-GDS-002均觸及地價上限，進入搖號環節，分別由綠城中國、越秀摘得。
10月25日結束的上海第六批次土拍，熱門地塊楊浦定海社區地塊由中海競得，樓面價約6.92萬/平方米。
9月29日廣州年度最受關注的南方面粉廠地塊，吸引保利發展、中海、越秀、鵬瑞競拍。經過5小時的激烈角逐，保利發展以117.6億元競得該地塊，成交樓面價66957元/平方米，是廣州樓面價第二高的地塊。
深圳市場表現與其他一線城市一致，中海、華潤置地、招商蛇口、越秀、華髮等國央企都是土地交易中心的熟面孔。
深圳後海罕見上新，有望吸引實力房企補貨。
在今年8月底的業績交流會上，中海董事局主席顏建國曾表示，（上半年）地買的不多，主要原因是一線及核心城市的優質土地供應不足，“下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優中選優，積極補充優質項目。”
招商蛇口也在2024年半年報中表示，繼續堅持以銷定投、聚焦核心、輕重並舉的投資原則，在確保現金流、風險可控的前提下，根據庫存情況進行適當補貨，重點關注核心城市確定性較高的優質項目。
根據出讓公告，T107-0107地塊如出現多人競買，將在掛牌期截止時間屆滿後進入現場競價環節，並以“價高者得”爲原則確定競得人和成交價。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，按照“價高者得”的原則確定競得人，對於有實力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。
“取消土地限價或有利於穩房價、穩預期。部分優質地塊成交溢價率或有所提升，進而對房價預期形成支撐。取消限價後，價格迴歸市場，更有利於企業打造適合當地住房需求的好產品，是積極響應鼓勵企業建設好房子的表現。”孫紅梅進一步表示。
供地將開啓衝刺模式
和過去兩年相比，深圳今年的涉宅用地供應規模大幅度下滑。
今年至今，深圳僅出讓三宗涉宅用地，分別是中建壹品、湖北文旅聯合體競得的龍華民治街道A808-0025地塊，保利置業競得的寶安新安街道A001-0219地塊，深圳地鐵競得的寶安航城街道、福永街道A219-0080地塊，總土地面積約23.83萬平方米，總建築面積約56.04萬平方米，總成交地價146.64億元。
作爲對比的是，2023年深圳累計出讓14宗涉宅用地，總地價約312.47億元；2022年深圳累計出讓34宗涉宅用地，收金736.27億元。
來自深圳公共資源交易中心的數據顯示，深圳目前處於掛牌狀態的涉宅用地有兩宗——前海合作區招商街道K104-0049地塊、南山粵海街道T107-0107地塊，起拍價分別爲12.32億元、126.52億元。
假定這兩宗地塊均以起拍價成交，那麼深圳今年賣地可實現收入285.48億元——這一數額較2023年下降8.64%，較2022年下降61.23%。
不過，深圳的土地出讓將在年末開啓衝刺模式。
深圳市規劃和自然資源局今年7月發佈的《深圳市2024年度建設用地供應計劃》提出，2024年度深圳計劃供應居住用地180公頃，包括商品住房用地80公頃、保障性住房用地100公頃。商品住房用地供應主要來自前海（19.5公頃）、寶安（18.5公頃）、龍華（13.5公頃）、龍崗（8公頃）、光明（6.5公頃）等。
圖源：深圳市規劃和自然資源局
因此，在2024年最後兩個月，深圳或將集中出讓涉宅用地，以完成全年目標。