合生創展動盪背後：航母沒落還是另類求生？
本站房產原創報道 3月1日，合生創展第三任總裁薛虎離職，與之合稱“合生鐵三角”的財務總監趙明豐和第三任總裁陳長纓的相繼離開，使不少人唏噓不已，同時業績的屢屢下滑也讓不少人感嘆當年的地產帝國，如今危矣。
而對於高管“理念不合”而出走和公司業績的下滑，有業內人士透露，完成家族化佈局和主動放緩房地產板塊的發展或是作爲合生背後操控者——董事局主席朱孟依棋盤下的深層佈局。
“地產航母”、“百億帝國”……一度雄踞着無數地產神話的合生創展，在持續滑落的業績和逐漸衰弱的發展趨勢面前也只能暗淡無光。
數據顯示，2009年，國際金融危機復甦期下的合生創展僅實現了150.88億元的銷售金額，2010年更滑落至110.4億元，同比下降26.84%，此時萬科衝入千億陣容。時至2011年，合生創展上半年僅完成53.25億元合約銷售，而全年也只完成了全年目標的70%，合約銷售100億元，同比下跌9%。
合生的神話起源於廣州，而華南地區更一度被看作是合生發展的根部。以2001年開發北京珠江綠洲花園爲標誌，合生開始了全國拓展，至2004年其在全國的項目已達36個。然而隨着合生發展的減速，人們或漸漸發現，合生在北上的同時卻並沒帶動華南地區的同步發展。
合生創展年報顯示，華南地區2008年的營業收入5295百萬港元，2009年則驟然降至4094百萬港元，2010年緩慢回升至5135百萬港元，而此時華南地區佔全國營業收入比重已降至36%。受北京霄雲路8號等熱點項目的拉動，合生華北區域2010年營業收入佔比首次超越華南地區達到了44%（6352百萬港元），華東地區收入2892百萬港元，佔20%。
就合生發家之地廣州而言，本站房產數據中心顯示，2010年全年合生創展在廣州地區的成交量爲437套，到了2011年，這個數字則縮水爲318套。相較而言，曾經的吳下阿蒙萬科兩年成交量分別已達到套2338套、2544套。
即使是去年開盤的黃金地段大盤合生帝景國際，在長期打出82折至88折優惠的情況下，半年（2011年9月28日-2012年3月25日）的成交套數也僅爲139套，老牌優盤華南新城和逸景翠園同期成交量也分別爲21套和13套，而合生創展在廣州的其他在售項目半年內更是慘淡得以個位數收場，江山帝景、珠江國際大廈等甚至長時間滯銷。合生在廣州的銷售可謂十分慘淡。
2004年成爲中國第一家百億開發商；兩年內一地利潤超萬科全國總和；身價45億長踞中國百富榜……地產界一直流傳着合生和朱孟依的傳奇，但真實戰場上的屢屢慘敗，愈加使得傳奇更多成爲人們的唏噓之物。
“合生產品以高端爲主，且大多分佈在一線大城市。在樓市調控不斷深入，受限購及限價政策的影響，今年上半年高端物業也不同程度地受到了衝擊，合生創展銷售均價的下跌符合預期。”和蘭德諮詢總裁宋延慶一樣，諸多業內人士都認爲不識時務的定位和佈局是造成合生業績下滑的原因。
然而這也僅僅是直接原因，有業內人士向本站房產透露，朱孟依是個追求利潤的人，與大範圍開拓二三線剛需市場相比，他更看重投資的高回報率和項目的利潤。
“不過朱孟依一定程度上也受到經驗主義的誤導。碧桂園低價拿地、快速開發、大盤操作的模式幾乎和早期的合生如出一轍，但開發區域定位的不同，使得如今兩家開發商的業績相去甚遠。”上述業內人士透露。
事實上，合生也並非一味地依賴一線市場，合生創展集團執行董事張懿便透露，合生擁有豐富的產品線，但公司仍選擇繼續堅持既有發展戰略，在此基礎上順應市場規律增加中小戶型、中低檔價位的產品以滿足市場剛性需求。
不過，從張懿字裡行間也不難看出，合生創展內部在開發定位上與當前市場的需求仍有一定矛盾。
朱孟依的家族化佈局
業績的下滑使得人們對合生的發展倍感憂心，而合稱“合生鐵三角”的合生前總裁薛虎、財務總監趙明豐和第三任總裁陳長纓的相繼離開，更使不少人發出“帝國危矣”的感嘆。與此同時，更多人的注意力落在探求“爲什麼”：是個人身體原因？經營理念分歧？還是老闆對家族化的青睞？
3月26日，媒體報道合生將宣佈朱孟依女兒朱桔榕擔任集團的常務副總裁。消息一出，業內對朱孟依“家族化佈局”的猜想似乎也得以力證。
有業內人士便認爲，如果朱桔榕此次真的成爲合生的常務副總裁，這可以說是朱家第二代正式開始進入公司決策層的標誌。
“女兒朱桔榕進入合生管理層，兒子朱一航在珠江商貿走馬上任，而兄弟朱慶依是珠光控股的負責人，朱孟依儼然想在廣州一手打造一個的家族化地產帝國。”上述人士表示。
實際上，在很多人對薛虎的離職和朱桔榕的上任展開因果聯想的同時，有知情人士透露，薛虎辭職之前，珠江地產總裁廖惠文在年初就已辭職，當時合生財務總監趙明豐也提出辭職，他們的理由都是“理念不合”。無獨有偶，合生歷任總裁謝世東、武捷思和陳長纓均爲主動請辭，“理念分歧”也是猜測熱點之一。那麼合生內部高管和老闆的分歧到底在哪裡？
一位曾供職合生的業內人士告訴本站房產，總裁自身原因和經營理念原因都有其可能性，但就其對朱孟依的瞭解，其人偏愛親力親爲，對房地產板塊的經營權利掌握得也很緊，對經營方面的事情過問得比較細。
“可能還是因爲壓力太大，在合生老闆不放權，總裁又要承擔相應的責任，很壓抑。”上述人士透露。
而一位接近合生的業內人士認爲，在如今猛烈的樓市調控下，順應市場發展需求，擴展二三線市場，多滿足剛性需求是開發商生存之道，但曾經順應變化、積極開拓新模式而跑贏的朱孟依，如今面對市場的調整和新的發展模式卻顯得力不從心。
“事實上，朱孟依的力不從心很可能是故意爲之。” 同創卓越總經理趙卓文告訴本站房產，如今朱孟依的盤子做大了，不僅擁有地產業務，還有電力、醫療器戒、高速公路、保險業務等等，相對這些產業而言，朱孟依可能認爲地產的風險更大，所以故意減緩發展。
“老闆不想地產板塊發展太突出，職業經理人作爲打工者也很無奈的，權責不平衡的壓力當然很大。”上述人士坦言。
未來合生的變與不變
薛虎卸任之後，朱桔榕走馬上任，但即使有張懿這位在資本領域混戰多年的資深老將輔助，作爲一個經驗不足的大學生，朱桔榕帶領下的合生未來將如何？
事實上，就張懿方面而言，其對合生的發展亦早有表態：合生將繼續堅持既有發展戰略，積極尋求符合戰略意義下的、順應市場發展規律的靈活營銷模式。
另外在調控壓力下，不同於一些房企降價求生的做法，張懿強調，針對存貨，合生不會採取一味降價的簡單銷售措施，單純降價短期內有一定的作用，但對已購買業主不公平，合生將着力提高產品附加值支撐項目售價；另一方面，將隨行就市，以存貨當槓桿，加快銷售，確保回籠，保證現金流平穩。
不難看出，張懿的態度仍爲保守，不但未觸及“主打一線”的一貫定位，“去存爲主”的保現策略也意味着合生近年或將不會在土地市場大展手腳，而其新項目的推出量也不會太高。
“保守”似乎也正是朱孟依對待當前房地產板塊發展的態度。上述曾供職合生的人士便透露，朱孟依的保守實際上是他對當前形勢的一種判斷，緩慢開發很可能是因爲其看好土地增值，至少對合生在南方的土地儲備和北方協議得到的那部分土地而言是這樣，其他的土地或另有打算。
“所以合生未來是否有變，朱孟依是否會在房地產板塊加碼，我暫不這麼認爲。”該人士續指。
業績下滑、負債增加、發展緩慢，這是否真意味着合生這艘航母的未來即是沉沒？事實上，目前業內仍有不少人士認爲這一系列表象的背後具有更深層的原因，那就是朱孟依對市場不同的判斷和其整體性決策。
有知情人士向本站房產透露，與合生創展“一脈同生”的珠江投資是朱孟依旗下兩個獨立營運的實體公司，但同時作爲朱孟依手中的資源，兩家企業之間的也會存在一定資本關聯。
“在2008年前，爲了推動珠江投資在A股上市，朱孟依將合生的優良資本注入珠江投資。”上述人士表示，雖然合生創展與珠江投資是獨立運營的，但擁有同一個老闆，朱孟依在發展整個帝國時必定有大局上的判斷。
趙卓文也告訴本站房產，從企業轉型的角度看，合生目前的發展態勢或將是一個成功的案例，而並非業界悲觀預測的那樣。
“在世界100強企業中，超90%的企業都是從事多元化經營的。朱孟依所想打造的是一個多元化的集團，其降低房地產板塊的比例也正是爲了平衡權重、降低風險。房地產只是他的一部分，從整體來看，朱孟依其實將帝國操控得很好。”趙卓文直言。