桂林市官方發佈文件！2024年市民想靠這條路發財有點難了
春江水暖鴨先知，土地市場溫度的升與降，常被視爲樓市冰與火的先兆.....
土拍向來都是樓市的風向標，作爲房地產業最重要的資源，土地市場雖然不被多數買房人熟知，但每一場土拍都是市場傳遞出的重要樓市信號。
2023年，桂林樓市跌入了歷史罕見的低谷，與之相對應的是，土地市場同樣冷意凜冽。進入2024年，樓市與地市還是沒有明顯好轉，這也使得土地供應計劃不得不進行相應調整。
全年住宅用地供應計劃縮減
日前，市自然資源局網站發佈了《桂林市本級2024年度國有建設用地供應計劃》。
市自然資源局網站截圖
該計劃顯示，2024年度桂林市本級國有建設用地計劃供應202.50公頃，其中商服用地67.20公頃，工礦倉儲用地49.35公頃，商品住房用地52.78公頃，保障性安居工程用地0公頃，公共管理與商服用地21.69公頃，交通運輸用地9.49公頃，水域及水利設施用地0.86公頃，特殊用地1.12公頃。
作爲開發商和購房者最關心的住宅用地供應，附件《桂林市2024年度住宅用地供應計劃表》給出了答案。
本年度全市（六城區和十縣一市）計劃供應154.85公頃，其中商品住房用地（不含市場化租賃住房用地）146.87公頃，共有產權住房用地2.91公頃，保障性租賃住房用地5.06公頃。
桂林市2024年度住宅用地供應計劃表
總體來看，今年桂林住宅用地供應繼續“縮水”，已經降到了最近六年來的最低點。而且從過去幾年的市場反應來看，計劃趕不上變化，這份計劃能否完成尚需要打上一個大大的問號。
2020-2024年桂林市住宅用地供應計劃走勢圖
靈川依舊佔大頭
從這份供應計劃來看，靈川縣繼續佔據全市住宅用地出讓的榜首位置，全年計劃供應50.81公頃（約合762.15畝），主要分佈在縣城新城區、八里街高鐵經濟產業園以及靈田鎮。
小編從靈川縣政府網站上看到，靈川今年在住宅用地供應上提出，在城市郊區等不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域，優化規劃用地指標，停止執行住宅項目單套住宅建築面積不高於144平方米、容積率不得低於1.0的供地標準。
換言之，時隔多年之後，曾經鐵板一塊的“禁墅令”出現了些許鬆動。
之所以出現這種變化，無疑與當前樓市的供需關係發生的深刻變化有着密切關係。改善性需求成爲市場主流，低密低容、面積大的產品更受歡迎。
ZF釋放出了支持改善性需求與高品質住宅建設的意願，但開發商們是否有勇氣、有實力接招呢？恐怕還得由市場決定。
從過去兩年的靈川樓市來看，量價齊跌的程度遠超想象。開發商們在土地市場上要麼轉戰別處，要麼“躺平”。
靈川樓市俯瞰圖
大部分出讓土地均由平臺公司兜底，但平臺公司拿地後，也面臨兩大“痛點”，第一是自身的開發能力、溢價能力有限；第二，平臺公司也會遇到資金壓力，需要尋找合作公司。這也造成了靈川平臺公司這幾年拿下的大部分地塊仍處於“沉睡”狀態。
總而言之，在靈川樓市目前這個環境來看，大量的新房庫存，按現在的速度要消化完畢最少也得超過5年，僅靠本地客的消化，本身就很難了，結果現在又有大面積的新地塊供應入市，那往後不是更難了嗎？
疊彩、秀峰領跑六城區
今年六城區住宅用地出讓計劃中，疊彩、秀峰分別以15.76公頃和13.55公頃的出讓量領跑六城區。先來看疊彩，這幾年當之無愧的六城區土地市場的“扛把子”，從虞山橋沿濱江北路一路往北，最近三四年間新增的樓盤，如雨後春筍般拔地而起。
然而，市場承載力終歸是有限的。2024年首場土地出讓就打了個“啞炮”，無疑爲今年疊彩乃至整個桂林土地市場的前景蒙上了一層陰影。
疊綵樓市俯瞰圖
再看秀峰，曾幾何時，秀峰土地市場熱度之高，令人咋舌。”地王“頻出的時代已經停留在了過去。雖然如今秀峰仍是衆多買房人青睞的區域，但開發商們不約而同地選擇了“蟄伏“。
無論是舊城改造還是公開出讓，多宗土地尚未找到買家。這背後折射出的是開發商對後市的謹慎，土地很重要，但活下去更重要。
市場低迷，再好的地都有可能面臨去化困難。現在已經不是“大上快上“拼規模的時期了，不拿地不一定出問題，拿錯了地一定會出問題。
秀峰樓市俯瞰圖
七星、象山、臨桂今年計劃出讓的住宅用地規模分別爲9.48、4.00、8.52公頃，與前幾年相比變化不大。
這與城市開發強度有關。比如七星，現在覈心地段基本沒有土地出讓，可開發地塊多集中在城區邊緣或是“退二進三“以及低效用地。去年土地計劃公佈時，七星就曾將新建村城中村改造項目列入計劃，但最終未能進入土地市場。今年是繼續掛牌還是提供新的地塊，值得關注。
臨桂與靈川的情況類似，市場上顯性庫存與隱性庫存高懸，開發商尤其是民營開發商們早已對土地市場意興闌珊。
隨意找一家目前尚有項目運作的開發商問問，手上都還有一堆之前未開發的土地在手；外來房企在當下這種環境下都在收縮戰線，那臨桂土地市場的“接盤俠“何在呢？
土地供應上的變化到底傳遞出什麼信號呢？
簡單分析了各區域的情況，總結一下，今年桂林土地供應上的變化，究竟蘊含着何種深意？
第一、房地產市場調控政策還將延續。現在新房不好賣，開發商們各種花式促銷都有種賣不動的感覺，這就造成了大量的庫存，而庫存大了，開發商資金回籠不順暢，那就沒錢再去拿地建新項目。
如此一來，即便拿出再多的土地供應，掛牌成交不了，也沒有什麼用，更重要的是，土地如果出現過多的流拍，那帶來的市場影響，將遠超於現在明面上主動減少土地供應的影響。
主動與被動之間，選擇主動降低供應量則更有利。
第二，土地供應更傾向於產業發展。在今年的建設用地供應計劃上，市自然資源局明確表示，優先保證重點項目用地供應，保障公服項目用地供應，促進城市綜合功能完善。重點支持工業用地供應。
市自然資源局網站截圖
全年計劃供應的商服用地、工礦倉儲用地、公共管理與商服用地合計佔建設用地計劃總量的68.2%。這也意味着ZF希望調整城市的產業結構，促進產業升級和轉型發展，逐漸擺脫經濟對房地產行業的過度依賴。如今ZF減少住宅用地供應，將資源導向其他產業，推動經濟結構的優化升級，加快城市產業轉型。
第三、通過減少住宅用地供應，間接調控樓市新房的供需關係。自去年以來，從上到下，不止一次談到了房地產市場的變化，原話是“房地產市場供需關係發生重大變化”，直白點就是供大於求，供需已經失衡。
面對這樣的形勢，減少市場新增供應，對於穩定房價有一定的幫助，同時，引導開發商調整開發策略，漫天灌溉量大取勝的時代已經成爲過去時，注重產品品質和市場定位纔是關鍵。
同時，二手房市場活躍度和掛牌量持續增加，新房的去庫存壓力本來就非常大，如果不通過減少住宅用地供應來減少新房入市，緩解房地產市場的去庫存壓力，那麼存量市場持續增加供應，很難說將來不會衝擊新房市場甚至形成踩踏效應。
再加上近年來一些開發商出現流動性危機，導致市場上出現了很多問題項目，保交樓也變成了樓市最後的底線。通過限制土地供應，防止在建項目過多，也是可取的調控方式之一。
所以，你看懂桂林今年的土地供應計劃了嗎？
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▍內容來源：臨桂圈
▍圖片來源：見標註（其餘源於網絡）
▍圖文編輯：一片浮雲
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