關聯方欠款驟降，萬物云爲物企化債打了個樣

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

物企向母公司花式要賬的路上，萬物雲步步爲營且略見“強勢”。

12月31日盤前，萬物雲連發三則關聯交易公告，分別爲債務清償協議、股份轉讓協議以及資產收購協議。加上12月26日發佈的股權轉讓協議，萬物雲近期已經和萬科做了四筆交易，均爲解決應收款欠款。

拆解四宗交易的實質內容，分別爲收購北京住總萬科廣場寫字樓甲3及甲4的2-5層的20套辦公用房、深圳創智雲中心30%的資產權益、瀋陽的鹿特丹廣場以及通過“工抵”方式獲得價值7.12億元的住宅、商鋪、寫字樓和車位資產包。

四宗交易完成後，萬物雲合計抵償關聯方應收賬款9.55億元。

通過這四宗交易，萬物雲繼續提升獨立性：根據萬物雲12月31日午後發佈的公告，其2024年持續關連交易對整體收入佔比預計低於9.8%，相對過去3年同期的持續關連交易對其整體收入佔比持續下降，且預計截至2024年12月31日，關聯方貿易應收款項結餘將低於去年同期時點。

不僅如此，根據萬物雲午後的公告，預計2024年下半年累計回收關聯方貿易應收賬款超過30億元。這也意味着，萬物雲已經基本解決與萬科的應收賬款風險問題。

萬物雲解決關聯方應收賬款的思路，是相對可行的樣本，也與此前物企處理關聯方欠款的方式有明顯區別。萬物雲不僅收回了部分現金，而且通過“以資抵債”的方式獲得具有持續運營價值的資產。

此外，這對萬科、萬物雲也算得上週全。借道化債，萬科也將若干資產“裝”入子公司，是一種各方平衡的結果，萬物雲的獨立性也由此而增強。

資產解析

客觀而言，萬物雲這四宗複雜的交易，拿到的資產質量並不差，商業資產分別位於北京、深圳和瀋陽，住宅資產包則基本位於一二線核心城市。

以北京住總萬科廣場這個資產包爲例，其標的物爲北京住總萬科廣場寫字樓3號樓及4號樓的2-5層，共20套辦公用房，總面積3072.46平方米。萬物雲以5500萬關聯方應收爲代價，獲取其100%股權。支付方式是萬科通過支票方式向萬物雲償還5500萬元前期欠款，萬物雲在收到支票後再以支票背書的方式支付股權轉讓價款。

此外，萬物雲還從萬科手中收過深圳創智雲項目30%的股權，這是萬物雲計劃自持的項目，目前萬物雲的總部及深圳所有部門的辦公點就落在這一項目。從對價來看，這宗交易也相對公允，萬物雲將支付1.4億元的現金，爲標的公司評估淨資產價值1.89億元的75%。同時，萬物雲也設置了相應的支付先決條件，最終將分爲三期支付。

此次收購的資產包中，還包括一座社區商業廣場，是位於瀋陽的萬科鹿特丹廣場。這筆交易中，萬物雲將以6300萬元應收賬款及8700萬元現金，合計1.5億元爲代價，獲得價值1.5億元的瀋陽鹿特丹廣場以及363個車位。

除了獲得具有運營價值的資產，萬物雲還通過“工抵房”的方式獲得了一批住宅、商鋪、寫字樓及車位資產。根據公告，本次交易以6.92億元應收賬款、800萬元現金以及500萬元營收賬款，合計7.05億元爲代價，獲得評估價值7.12億元的資產包。其中800萬元現金爲因資產估值與債務餘額存在價差而需支付的現金。

從公告披露的項目來看，這些項目位於廣州、南京、廈門、天津、大連等城市，這些城市目前房地產市場仍具有一定的活躍度。據21世紀經濟報道記者瞭解到的情況，萬物雲並非“來者不拒”，萬物雲優選可銷售、流速快的住宅，次選可銷售並在運營的商鋪、寫字樓及公寓；對於車位資產，萬物雲也優先選擇可過戶的產權車位。

清償邏輯

在萬物雲12月31日發佈的公告中，最值得關注的是，萬物雲解決關聯方欠款，其所獲得的並不只是資產。

根據萬物雲的公告，今年預計2024年下半年累計回收關聯方貿易應收賬款超過30億元，其中通過收購實物資產專項償還現金或實物資產直接抵償關聯方應收賬款約12億元。

根據公告，對於剩餘的18億元，萬物雲應該是收回了現金。

萬物雲趕在新年之前批量處理萬科的應收款問題，算是近年來物企最爲積極解決的個例。這主要基於兩方面的原因：一是萬科資產包相對豐富，留給了萬物雲較大的可選擇空間；二是萬物雲作爲萬科整個體系下具有運營價值的板塊，各方也有意將之“隔離”，以確保現金奶牛的經營健康。

相較少數物企與母公司對簿公堂，或者直接“視而不見”，萬物雲的解決方式更加妥當，這或許也是一個可行性較高的“化債”方式。

萬物雲董事長朱保全此前曾對包括21世紀經濟報道記者在內的媒體表示，萬物雲既要實現對萬科應收賬款的回收修復財報，又要挑選出匹配公司能力的資產。

“我們肯定更希望以現金回收萬科的應收賬款。但如果拿不到現金，物業公司需要預判，自己是否具備足夠能力與關聯房企的存量債權人競爭搶下資產抵債，若不具備這項能力，那物業公司就得搶先行動”，朱保全強調。

從現實出發，物業公司“既不能拿太好的資產，也不能拿太差的資產”，而是“要拿物業公司接盤後能幹好的資產”。

從目前已經明牌獲得的資產包來看，萬物雲獲得的資產質量已經算是不錯。除了一線城市的辦公資產以外，萬物雲所收購的社區商業資產其實也符合萬物雲自身的特質。朱保全表示，萬物雲運營社區商業不會“苛求大店”，而是基於周邊小區的需求去匹配相應的商家，最終也是爲了賦能“蝶城戰略”。

以此次收購的瀋陽鹿特丹廣場爲例，這一商場位於萬物雲的瀋陽長白蝶城的中心，在該蝶城中，萬物雲在管9個住宅項目，約2萬戶居民，是濃度較高的標準蝶城。蝶城內已開展團購、到家維修、家政、送水等便民服務，具備一定用戶黏性，有利於開展新的蝶城業務。

萬物雲方面未來也將會通過對蝶城內的用戶分析，掌握消費者偏好，精準招商，提升商場NOI率，提升資產價值。

而對於收購銷售型資產包，這其實是物企和房企之間相對常見的交易。一個可供對比的案例是，背靠央企的中海物業此前也曾宣佈，2023年至2025年，中海物業計劃每年向關聯方收購不超過9億港元的停車位。

萬物雲方面表示，持續關連交易業務規模下降主要影響將會帶來開發商增值服務收入與利潤的降低，但通過積極回款舉措，確保了關聯方貿易應收賬款餘額未升反降，有效控制了相關風險，基本實現公司的中期管理規劃。