62家物企上半年共賺了90億 降價潮下物企坦言“賺錢難”

物企中期財報披露落下帷幕。據中物智庫數據顯示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的兩家新上市物企）營業收入總額達1452.17億元，同比增長6.25%；淨利潤總額90.06億元，同比下降30.93%。

回顧今年上半年，碧桂園服務、萬物雲成爲物業行業營收唯一過百億元的兩家物企，而華潤萬象生活則成爲上半年“最會賺錢”的物企；此外，雅生活服務、融創服務等6家上市物企錄得虧損。

增收不增利，物企普遍面臨盈利難

據中物智庫數據顯示，今年上半年，營收超百億元的上市物企僅有碧桂園服務、萬物雲兩家，分別爲210.46億元、175.6億元；有7家物企營收超50億元，14家物企營收在均值22.81億元以上。

從排序看，上半年營收排名前五名的物企分別爲碧桂園服務、萬物雲、綠城服務、華潤萬象生活和保利物業，對應營收分別爲210.46億元、175.6億元、90.68億元、79.57億元和78.71億元。

從淨利潤方面來看，上半年62家上市物企淨利潤總額90.06億元，同比下降30.93%，這也是2021年以來物企半年淨利潤總額首次跌破100億元，行業“增收不增利”困境顯著。

其中，華潤萬象生活依然是“最會賺錢”的物企，2024年上半年以淨利潤19.2億元穩居首位，而36.41%的增速，高出同期營收增速約20個百分點。此外，進入上市物企淨利潤排名前五的還有碧桂園服務、保利物業、萬物雲、中海物業，對應淨利潤分別爲15.46億元、8.55億元、8.04億元和7.44億元。

上半年，超五成物企淨利潤同比下滑，其中融信服務淨利潤下滑1002.9%，下滑幅度最大。而在淨利潤同比增長的30家物企中，佳兆業美好、建業新生活和時代鄰里的增幅分別達到了152.3%、136.5%和117.5%。

今年上半年，62家上市物企營收近1500億元，而利潤還不足百億元，物企“增收不增利”現象凸顯。對此，中指研究院物業事業部總經理牛曉娟分析表示：“上游房地產深度調整，直接導致物業企業管理面積增速放緩及非業主增值服務的萎縮。另外，外拓困難重重，併購市場冷淡，物業企業戰略調整主動放棄一些效益不佳的項目；同時，計提應收賬款減值準備及商譽減值準備，高毛利業務如社區增值開展未達預期，成本持續增加等多方面因素導致物業企業‘增收不增利’依然延續。”

受關聯方房企“拖累”，6家物企虧損

上半年共有6家物企虧損，雅生活服務、融創服務、金額看服務、融信服務、正榮服務、方圓生活服務的淨虧損金額分別爲15.32億元、4.6億元、1.9億元、1.14億元、0.15億元和0.12億元。

具體來看，雅生活服務迎來上市6年以來的首次虧損。對此，雅生活服務表示，由於在2024年5月之前，其關聯方雅居樂一直如約償債，因此雖然房地產行業深度調整，雅生活服務兩年來並未對關聯方款項大額計提。但是進入2024年，雅居樂無力於5月13日償還一筆票據利息而首現債務違約，至此雅生活服務不得不開始計提壞賬，報告期內僅金融資產減值損失計提金額同比增加6223.6%至28.84億元。此外，其他業務板塊受到經濟環境和服務品質提升影響利潤率承壓。

融創服務在2023年同比扭虧後，今年上半年再次虧損1.9億元。儘管在2023年中期業績會上，融創服務管理層就曾表示不會出現因關聯方大額計提減值的情況，但從今年的中報來看，關聯方依然對公司有着重要影響。報告期內，融創服務金融資產減值虧損淨額約爲11.37億元，來自關聯方金融資產減值虧損淨額約9.54億元，佔比達到了83.9%。

對此，融創服務管理層在業績會上回應稱：“關聯地產公開債進行展期，回款速度低於之前預期。同時，地產公開債價格作爲減值模型的重要參考因素，上半年價格進一步下跌。考慮這些因素，對於關聯方應收賬款，進一步減值撥備。”

物業費“降價潮”涌動，物企面臨收繳難

值得注意的是，上半年物企現金流也在縮緊。據中物智庫統計，截至2024上半年，62家上市物企現金及現金等價物總額1050.20億元，較去年同期的1095.67億元下降4.15%，較2023年底的1226.04億元下降14.34%。其中，萬物雲以121.97億元的現金及現金等價物居首位，碧桂園服務和保利物業也均超百億元。

從財報來看，應收賬款高企和物業費收繳難成爲物企現金流鎖緊的原因。

在中期業績會現場，融創服務管理層表示，相較往年，今年現金流壓力確實大一點，主要在於物業費收繳的下降。當下的經濟環境，業主付款節奏後置。同時，地產交付存在問題，也影響業主的繳費意願度。此外，一些城市出臺了物業費限價政策，影響比較大的是重慶，出現一波物業費降價潮，這直接影響融創服務半年度物業費收繳情況。

越秀服務高管也坦言，當前重慶等城市業主推動新一輪“物業費降價潮”預期會對未來盈利構成影響，其表示：“越秀服務目前尚沒有出現物管費下調的情況。但是，隨着項目業委會的成立，也會面對降價的情況，可能對物業公司利潤產生影響。我們會根據實際情況，和業主進行前置溝通，致力於提供質價相符、優質優價的服務。”

融創服務管理層也表示，提升物業費收繳，不是單純靠催繳費就能提起來的，最核心的是對於業主需求的理解以及問題的解決。

“受多方面因素影響，一些地區出現了業主呼籲下調物業費的情況，一方面反映了業主對於物業服務的重要性認識不足；另一方面，也對物業公司的基礎物管收入與利潤造成一定影響。”牛曉娟進一步指出：“同時，這也是推動行業向高質量發展轉型的契機。物業管理行業正步入轉型升級關鍵時期，物業企業高毛利時代短期內將較難再現，追求合理利潤，着眼長遠，才能持續良性發展。”

牛曉娟建議，在此背景下，物業企業首先需要穩固基礎服務基本盤，提升服務品質，在滿足業主需求與贏得業主信任的基礎上，開拓多元服務，但也要結合自身優勢聚焦深耕，避免盲目擴張導致資源分散和效率低下；其次，需進一步強化外拓能力，走獨立化發展道路，通過品牌建設、服務創新等方式，不斷提升市場競爭力，拓展服務範圍和市場空間；最後，還要加強風險管控，深化與關聯方合作關係，確保交易透明、風險可控，強化應收賬款回款能力，緩解資金鍊壓力，爲企業持續健康發展奠定基礎。

新京報貝殼財經記者 徐倩 圖/豆包大模型生成圖片

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶