拐點將至？房貸新政落地10余天，三大一線城市重磅官宣
5月17日，人民銀行連出四項強勁有力的住房金融政策，引發市場高度關注：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點、調整商業性個人住房貸款最低首付款比例政策、設立3000億元保障性住房再貸款。
如今，新政落地已10余天，各地執行情況如何？
據第一財經不完全統計，目前已有超19個省、自治區、直轄市宣佈優化調整住房信貸政策，還包括上海、廣州、深圳等一線城市。
上海、廣州、深圳跟進
房地產新政公佈10多天來，房地產利好政策在各地相繼落地，其中也包括上海、廣州、深圳等一線重點城市。
據第一財經不完全統計，目前，遼寧、吉林、黑龍江、江西、河南、青海、湖北、廣西、雲南、山西、寧夏、山西、甘肅、河北、陝西、廣東、重慶、新疆、上海等19個省、自治區、直轄市，以及長沙、合肥、蘇州、貴陽等部分城市宣佈優化調整住房信貸政策。
其中，大多數省市全面下調商業性個人住房貸款最低首付款比例，首套房商貸首付比例不低於15%，二套房不低於25%；同時，取消首套、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化。
5月27日，上海發佈《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，在優化信貸政策方面，通過降低商貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度，持續降低居民購房成本及門檻，主要調整內容包括，首套房首付比例從30%降爲20%；二套房首付比例由50%降爲35%，臨港新片區及嘉定等六區爲30%；首套房商貸利率由4.1%降爲3.5%；二套房商貸利率從4.5%降爲3.9%，臨港新片區及嘉定等六區爲3.7%；家庭公積金貸款額度，首套由120萬元調整爲160萬元（多子女家庭再上浮20%），二套貸款額度由100萬元調整爲130萬元。
5月28日，廣州發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，在信貸政策方面，根據廣東市場利率定價自律機制優化差別化住房信貸政策，通過降低商貸利率、降低首付比例，持續降低居民購房成本及門檻。其中，首套房商貸首付比例從30%降爲15%，二套房首付比例降爲25%；取消住房商業貸款利率下限。
由此，廣州成爲首個取消房貸利率下限的一線城市。
28日晚間，深圳市也宣佈自5月29日起下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整爲20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整爲30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整爲LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整爲LPR-5BP。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強認爲，上海、廣州、深圳優化政策，也是落實中央關於房地產調控“一城一策、因城施策”的宗旨，通過降成本、降門檻、調整供應及刺激需求等方式，對限購、信貸、土地供給等方面進行調整。
公積金政策加速落地
公積金貸款政策方面，一線城市也在快速跟進，各地政策加速落地。
5月18日，北京、深圳、上海就宣佈跟進下調。
其中，北京明確，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.775%和3.325%。對於5月18日前已發放未到期的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起按調整後的新利率執行。對於5月18日（含）以後發放的個人住房公積金貸款，按調整後的新利率執行。
而從上海發佈的新政來看，不僅公積金貸款利率“降息”，額度也有所放寬。家庭公積金貸款額度由首套房120萬元調整爲160萬元（多子女家庭再上浮20%），二套房貸款額度由100萬元調整爲130萬元。
多地相繼宣佈新的公積金貸款利率政策。據記者梳理，公積金貸款利率已於5月18日起下調，存量貸款2025年1月1日調整。這意味着，對於新發放的公積金貸款，5月18日起，購房者就可以享受到“降息”。對於存量公積金貸款，則將從明年1月1日貸款重定價日起享受“降息”。
市場情緒被帶動
自5月17日人民銀行連出四項住房金融政策以來，時間已過去10余天，一攬子政策落地對市場情緒的帶動明顯。
中指研究院表示，在衆多利好政策落地後，短期內重點城市購房情緒出現回升，部分核心城市新房項目的到訪量、成交量也出現一定程度增長，二手房整體延續3、4月活躍態勢，成交規模維持較高水平。但當前網籤數據尚未出現明顯回升，這跟政策落地時間偏短，政策效果未能完全顯現有關。
中指研究院預計，短期來看，將有更多城市跟進首付比例、房貸利率下限的調整，各地房貸利率或將進一步下調，繼續降低居民購房成本。結合地方國企收儲未售新房工作的持續推進，有望對居民購房信心產生更大的提振效果，促進市場更快築底修復。
5月28日，國投證券首席經濟學家高善文表示，近期政府出臺了諸多強勁有力的房地產市場支持政策。這也能解釋近期房地產板塊的股價指數出現了大幅度反彈。市場之所以抱有樂觀飽滿的預期，是因爲新一輪房地產調控在放鬆限購的同時，開始針對性干預和解決房地產企業的流動性壓力。
“我個人認爲，市場的解讀是有效的、客觀的、正確的。政策的思路是對的。重點在於政策的落地。如果順利推行下去，有可能會逐步推動房地產市場出現觸底和反轉。”高善文表示，需要進一步觀察政策落地的情況。