房地產行業迎來重磅減稅政策 一線城市受影響最大

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

11月13日，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。

《中國經營報》記者瞭解到，此次政策加大了住房交易環節契稅、增值稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求，一線城市受影響最大；同時，降低土地增值稅預徵率下限，緩解房地產企業財務困難，對於購房者、房企均將產生實質性利好。

政策如期落地

事實上，在此次政策發佈前，財政部部長藍佛安在11月8日舉行的十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發佈會上就表示，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策已按程序報批。隨後，涉及非普通住房相關稅收減免、個稅、契稅減免等消息相繼傳出，千呼萬喚之下，政策如期落地。

契稅方面，本次政策明確將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。

調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，將統一按1%的稅率繳納契稅。面積爲140平方米以上的，家庭唯一住房減按1.5%的稅率徵收契稅；第二套住房減按2%的稅率徵收契稅。

據瞭解，契稅是指不動產（土地、房屋）產權發生轉移變動時，就當事人所訂契約按產價的一定比例向新業主（產權承受人）徵收的一次性稅收。作爲一種針對居民端徵收的“買方稅”，此前契稅所執行的標準是：普通住宅1%～1.5%，非普通住宅3%（其中上海、北京按照90平方米標準劃分普通住宅與非普通住宅；深圳、廣州則按照144平方米標準劃分）。

本次政策還明確取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產企業稅負穩定。

增值稅方面，在城市取消普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免徵增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個一線城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房徵收增值稅的規定相應停止執行。

作爲針對居民端徵收的“賣方稅”，增值稅此前按照普宅滿2年免徵，非普宅滿2年按差額5%徵收的標準執行。

土地增值稅方面，此次政策明確將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。各地可以結合當地實際情況對實際執行的預徵率進行調整。調整後，東部地區爲1.5％，中部和東北地區爲1％，西部地區爲0.5％。

據瞭解，土地增值稅是針對企業端所徵收的“賣方稅”，此前僅有普通住宅增值額未超過扣除項目金額20%的免徵，非普通住宅則全額徵收。此次調整後，取消普通住宅與非普通住宅標準後的城市，非普通住宅也適用。

一線城市受影響最大

據中原地產首席分析師張大偉介紹，房產交易環節中，特別是二手房主要有契稅和增值稅。之前大部分城市在契稅、增值稅上都已經減免，部分城市甚至已經購房補貼所有契稅，因此本次稅費政策主要影響的是一線城市。

據瞭解，四個一線城市中，過去二套房全部按照3%收取契稅，新政策發佈後，將變成140平方米以內1%，140平方米以上2%，也就是說絕大部分部分購房者可以享受2%的契稅減免。以一套100平方米、第二套房的購房者爲例，總價500萬元，過去契稅按照3%標準爲15萬元，新政策後將按照1%收取，可以減少10萬元。

他指出，此次增值稅調整的影響主要在於是否取消普通住宅和非普通住宅。目前來看，一線城市取消的可能性都非常大，目前超過2年的非普通住宅差額收取增值稅政策依然存在。後續如果取消普通住宅與非普通住宅標準，將爲市場上大量超過2年的購房者節省稅費。

以北京一套160平方米的二手房爲例，雖然房產持有已經超過2年，但因爲是非普通住宅，所以需要繳納差額5.5%的增值稅。如果原來購房價格是100萬元，現在成交價格是1100萬元，那麼按照差額1000萬元計算，就需要繳納55萬元的增值稅。但如果取消普通住宅與非普通住宅劃分，那麼這部分稅費將節省掉。

從政策內容來看，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1%契稅稅率優惠面積標準由90平方米提高到140平方米（無論首套還是二套），其目的就是降低交易成本，促進改善型需求，其對新房銷售的利好幅度更大。

土地增值稅預徵率下限降低0.5個百分點，各地還可以結合當地實際情況對實際執行的預徵率進行調整，意味着在開發商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預徵。

據中指研究院政策研究總監陳文靜介紹，近些年，隨着房地產市場的持續調整，不少房地產項目的土地增值稅實際稅率已經明顯降低，企業不少稅費資金處於多繳狀態，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業的資金壓力。

李宇嘉指出，一方面，預徵額本來就比較低，在最終清算週期較長的情況下，地方取消預徵刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%爲中央財政收入，25%爲地方收入，地方取消預徵的積極性自然增長。他還表示：“取消預徵並不是不徵，而是推後。目前來看，儘管銷售端有所好轉，但政策效應從刺激銷售端傳導至開發拿地端的效果還未顯現，也是此次政策的一個出發點。”

陳文靜表示，綜合來看，本次政策對於購房者、房企均將產生實質性利好，降低購房者置業成本、緩解房企資金壓力，有利於進一步穩定市場預期、提振購房者置業信心，10月房地產市場出現了“階段性回穩”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復節奏，助力房地產市場止跌回穩。

值得注意的是，隨着增量時代轉向存量時代，房地產稅收政策目標已經從過去的抑制過快流轉、房價過快上漲轉到促進交易循環。同時，稅收調控還注意到了存量房屋和社區養老、公共配套補短板的資金需求。

李宇嘉指出，房地產稅收改革的方向將是降低流轉環節的稅負轉移到後端保有和維護環節，從而使得總的稅負不變，但徵收環節後移。這樣一方面做大了交易的蛋糕，另一方面後端公共服務維護和保養以及房屋養老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房價也能有所穩定。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）