高雄新商辦未來10年將陸續增逾22萬坪

（圖／顏瑞田）

據悉，興富發集團得標的高雄亞灣「特貿三」公辦都更案，原本規劃興建住宅和商辦，不過，幾乎已確定大翻轉，將全部改爲興建六棟商業辦公大樓，使得與公部門相關的公辦都更、地上權、捷運聯合開發等不同形式的合作案，在未來4年到10年之間，高雄陸續新增的商辦空間將逾22萬坪，史上罕見的百花齊放。

高雄商辦的量體售中在亞灣特區，其中，「特貿三」公辦都更案，更是重中之重，進度領先的國城建設與高興昌團隊，合組的公司「智匯方舟」，在與日本建築大師安藤忠雄簽約之後，可望在11月報核事業及權利變換計劃，最快可在明年下半年動工。

智匯方舟董事長洪士庭表示，3025坪的基地興建的一棟商辦，將回饋給地主高市府和臺電，辦公室的樓地板面積2萬多坪，另外一棟則是純住宅，由智匯方舟取回自售。

亞灣「特貿三」另外兩塊基地的得標廠商興富發、以及國揚建設團隊，原本也是規劃住宅和商辦，但，興富發策略已大轉變。

據瞭解，興富發幾乎已經確定「棄住宅」，而是要在9,387坪基地規劃興建的6棟大樓，全部改爲商業辦公大樓，預定今年底之前，就會送出都更事業及權變計劃，辦公空間至少12萬坪。

業界估計，再加上國揚團隊要興建回饋給地主的2萬多坪商辦，三組得標團隊新建的「特貿三」商辦空間，最快2028年，將有超過16萬坪以上，如果再將目前已經完成招標、興建中的地上權、捷運聯合開發、以及加工處自己的高軟二期A坵塊，高雄在未來4年到10年間，新增商辦將超過22萬坪，成爲高雄有史以來商辦百花齊放的時代。

其中，規模最大的地上權案，則是富邦人壽標得的龍華國小舊址，目前正在興建中，預定2026年可以部份完工，該案除了百貨、旅館和商場等用途，26樓到48樓規劃作爲辦公室，辦公空間大約3萬多坪。

至於新光人壽10月中旬在高雄圖書總館舊址動土的區域總部，也可望在2026年完工啓用，此一地上權的辦公空間大約8,122坪，經濟部加工處自建的高軟二期A坵塊，2026年完工之後，釋出的辦公空間大約1萬坪。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷認爲，高雄的商辦未來將會像臺北的南港、信義計劃區，具有羣聚效應，因此，高雄的亞灣看來是最符合的區域。

另一個則是因應橋頭科學園區、以及臺積電高雄煉油廠舊址設廠的聚落，不過，陸炤廷表示，只是一個比較尷尬的議題，因爲，科技產業需要的大都屬於廠辦，因此，需要有更多的新需求出現、搭配。

南臺灣最大的商用不動產仲介公司富住通董事長莊明升透露，由於南部科技S廊帶、以及亞灣5G AIoT產業發威，吸引許多中大型企業進駐，高雄商辦的需求快速轉強，而且，不只產業有商辦需求，壽險公司也在高雄積極尋找優質、合適的商辦，總坪數最大的，高達2到3千坪。

莊明升表示，商辦需求的攀升，也帶動商用不動產、使用分區屬於「商」字號的土地需求，就有大型連鎖旅館，表達需求5千坪土地，佈局高雄。

他說，目前商辦需求在地點的選擇上，偏愛火車站爲中心的周遭、靠近捷運站、亞灣特區、以及高鐵左營站，可惜的是，高雄目前現有的商辦，在供給上，難以滿足此一強大的需求，得靠未來逐步的興建、供給。

高雄最近興建完成的新商辦，只有興富發在民族路上的「CBD」、以及城揚建設集團在高鐵左營站生活圈的「總裁時代廣場」，城揚首席副總經理陳靜儀表示，「總裁時代廣場」在2019年即已接近完銷，每坪售價在25到26萬元，最後2戶在2021年成交時，售價則接近3字頭，據悉，屋主開出租價格爲每坪1,500元。

至於民間企業自行興建、較具規模的企業總部，則有中鋼企業總部、京城企業總部、以及華友聯企業總部，中鋼企業總部大都是集團企業使用，極少數樓層出租給美國在臺協會高雄分處、以及勤業衆信會計師事務所等，每月租金在1,200元上下。

高雄既有的商辦，租金行情大約介於每坪450元到800元之間，因此，這也是高雄商辦租金相對最高的族羣，京城發言人周敬恆表示，京城企業總部每月租金則介於1,100到1,200元之間，京城企業總部自行使用的樓層只有3個，其餘的12個樓層都已出租。

他說，京城建設集團目前已經在農16特區的基地，動工興建「京城IFC」商辦大樓，預定2026年上半年完工，可望釋出17,300坪的辦公空間，目前尚未有銷售期程。

至於自建企業總部的華友聯董事長陸炤廷指出，華友聯總部絕大多數自用，出租的話，每月租金約1,000元。