夫妻共房男方私自售賣，買方要求女方擔責被法院駁回，律師答疑

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋買賣過程中，合同效力的認定常常成爲糾紛的關鍵。當涉及無權代理、表見代理等複雜情形時，不僅關係到買賣雙方的切身利益，也考驗着司法機關對法律條文的準確理解和運用。本案發生在北京市海淀區，圍繞一套房屋的買賣展開，涉及代理權限認定、合同效力判斷以及違約責任承擔等多個法律要點，對明晰房屋買賣中的法律風險和責任具有重要參考價值。

二、案件詳情

（一）原告主張

林曉燕向法院提出訴訟請求，一是判令王娟賠償違約金216 萬元；二是……。林曉燕稱，2020 年王娟委託張鵬出售北京市海淀區一號涉案房屋。2020 年 10 月 30 日，在 D 公司陪同下，林曉燕前往看房，張鵬表示自己是房屋代理人，全權負責出售事宜。次日，張鵬攜帶授權委託書、原始購房合同原件、王娟身份證複印件及房產證複印件，在 D 公司見證下，作爲王娟代理人與林曉燕簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，對房屋售價、違約責任等作出約定。

合同簽訂後，林曉燕依約支付定金5 萬元。按照房屋買賣流程，因無房屋所有權人王娟親自簽名無法網籤，協議約定王娟應於 2020 年 11 月 7 日前對合同及補充協議補充簽字，林曉燕再支付第二筆定金 10 萬元。但王娟一直未簽字，也未與林曉燕或 D 公司聯繫。期間，王娟丈夫及張鵬表示王娟反悔，雖一直在溝通，但王娟拒不配合簽字，還要求林曉燕推遲簽字時間。

由於王娟長期未履行簽字義務，爲防止損失擴大，林曉燕於2021 年 6 月 2 日委託律師向王娟出具律師函，要求解除房屋買賣合同，並返還定金及違約金。2021 年 6 月 15 日，林曉燕收到張鵬女兒張涵轉賬 5 萬元，此後未再收到任何款項。林曉燕認爲，張鵬的代理行爲構成表見代理，其行爲存在代理權外觀，自己已盡審慎義務無過失，與王娟的合同成立並生效，王娟拒絕簽署協議導致合同無法履行，已構成根本違約。

（二）被告答辯

王娟辯稱不同意林曉燕的全部訴訟請求。其一，涉案房屋是自己單獨所有，從未打算出售，也未委託任何人出售，不認識林曉燕。其二，張鵬不構成表見代理，相關合同對自己不發生法律效力，不應承擔法律責任。林曉燕知曉張鵬無代理售房權限，看房時就知道王娟不在北京，簽訂合同及後續催促簽字行爲表明林曉燕清楚張鵬無權限；補充協議約定王娟本人簽字，說明林曉燕認可張鵬無代理權；林曉燕在交易中存在重大過失，看房時知曉產權人是王娟且不在北京，卻未向張鵬索要王娟聯繫方式或與王娟聯繫，未盡基本謹慎義務。其三，張鵬應返還5 萬元並賠償林曉燕佔用資金的損失，因合同對王娟不發生法律效力，張鵬應自行承擔行爲後果。其四，林曉燕的其他損失應由其自行承擔，張鵬在 2020 年 11 月 9 日已告知 D 公司王娟籤不了字，不要付款，但林曉燕此後仍與張鵬兒子聯繫，敦促其聯繫王娟，產生的損失應由林曉燕自己承擔。

（三）第三人陳述

第三人張鵬：本案所涉合同明確約定需王娟簽字確認方可生效，故相關合同未成立、未生效。

第三人D 公司：合同簽訂前看過兩次房，都是張鵬接待，確認了房屋產權，張鵬表示房屋由其出資購買，只是落戶在孩子名下，辦理貸款時落戶到王娟名下，每次都和張鵬覈實是否可做主房產出售，其均表示可以。後來約定由張鵬代簽合同，因王娟工作繁忙，將定金 5 萬元轉到張鵬名下，並約定一週后王娟回京補簽字。但王娟沒來，張鵬讓再等等，之後王娟愛人告知王娟反悔不願出售，讓再等等，由其做王娟工作，之後涉案合同一直未實際履行。

（四）法院查明

2020 年 10 月 31 日，林曉燕與張鵬經 D 公司居間，就涉案房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定出賣人爲王娟，房屋成交價格 1080 萬元。同日，三方簽訂《補充協議》，約定甲方爲王娟，林曉燕支付定金的時間和方式，以及甲方逾期履行義務構成根本違約等內容。同日，林曉燕向張鵬賬戶匯入購房定金 5 萬元。

雙方對合同效力及履行情況存在爭議。林曉燕提交了委託書（落款有“王娟” 手寫簽字，張鵬承認是自己所籤）、王娟身份證複印件、涉案房屋房產證複印件、短信記錄、律師函、轉賬記錄、《房屋買賣業務合訂本》、付款憑證、股票截圖及結婚證、涉案房屋所在小區房價上漲截圖等證據。王娟對這些證據提出質疑，否認授權委託書上的簽字是自己所籤，認爲林曉燕應補充覈實授權委託書真假的證據，且張鵬已告知中介王娟籤不了字，林曉燕應及時採取措施挽回損失等。張鵬承認授權委託書上 “王娟” 的簽字是自己所籤，D 公司表示授權委託書由其提供，但未要求張鵬籤 “王娟” 的名字。

三、裁判結果

駁回林曉燕的全部訴訟請求。

四、案件分析

合同效力認定

本案爭議焦點是《房屋買賣合同》《補充協議》對王娟是否發生效力。張鵬就涉案房屋出售未取得王娟授權，屬於無權代理，王娟明確表示對合同不予追認。林曉燕雖獲取了相關材料，但這些材料不直接體現授權情況，且部分非原件，本次又是首次交易，不足以讓林曉燕相信張鵬有代理權。從實際交易看，簽約文本約定王娟本人簽字，說明林曉燕對張鵬代理行爲並非完全信賴，不構成表見代理，所以合同對王娟不發生效力。

違約責任判斷

因合同對王娟不發生效力，林曉燕依據合同要求王娟承擔違約責任的訴訟請求缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

五、勝訴辦案心得

嚴格審查代理權限

在房屋買賣交易中，務必嚴格審查代理人的代理權限，要求提供真實有效的授權委託書等文件，並覈實簽字、證件的真實性，避免與無權代理人交易。

謹慎簽訂合同條款

仔細審查合同條款，對於涉及合同生效條件、履行期限、違約責任等關鍵內容要明確約定，確保自身權益得到充分保障。

注重證據收集與留存

在交易過程中，注重收集和留存與交易相關的各類證據，如聊天記錄、轉賬憑證、授權文件等，以便在發生糾紛時能夠有力地支持自己的主張。

保持理性交易心態

面對交易中的不確定因素和對方的異常行爲，要保持理性，及時採取措施保護自己的權益，避免因盲目追求交易而造成更大損失。

及時諮詢專業法律意見

在遇到法律問題或對交易存在疑慮時，及時諮詢專業律師，獲取準確的法律建議，按照法律規定和程序處理糾紛。