房價低迷時　爲何建商不敢碰都更？

▲遊戲規則一再修正，加上房市反轉，建商在都更案完成後利潤已不如早期。（圖／記者李毓康攝）文／臺北市、新北市老屋改建發展協會理事長鬍偉良

這幾年房市走弱，市場買氣薄弱，加上實施容積管制上限與新成屋高額房屋稅，讓都更頓時「熄火」。早期都更的操作模式是建商整合興建都更宅，低價買下破舊老房子，藉着容積獎勵、容積移轉，爭取額外的樓地板面積，再透過預售模式，減少投資資金，房價連年看漲，完工後交屋入帳即能回收資金，賺得超額收益，這都是早期的都更模式。但都更發展到近期，由於遊戲規則的一再修正（包括容積獎勵、成本計算方式的透明化和修改），建商在都更改建後的直接利潤已經變薄了；再加上房市反轉，使建商從事改建的主要獲利來源（權利變換覈定到完工交屋，這一段期間的房價升值變化），可能由正轉負，因此建商在都更完成後不僅利潤不再，甚至可能陷入虧損的局面。舉一個臺北市1000坪的住宅都更案例爲例，興建相關費用（共同負擔）假設約8億，並以當時的房價分回市值8億的房子，其中建商（實施者）的法定利潤爲9千6百萬元（12％利潤率），建商墊付的款項爲3.2億（4成），投資報酬率約30%（4年，平均每年約7.5％) ，尚屬合理。

但若此一改建期（4年）間房價跌了10％，這時候建商的利潤將變成：法定利潤9千6百萬扣掉跌價一成0.8億＝0.16億，等於投資報酬率只剩下0.5％（4年，平均每年約0.125％），從這數字可看出，在房市不被看好的時期，建商的獲利微乎其微。 倘若房價在此一期間跌了12％或更多，那麼此時建商的利潤將由正轉負。可以預見的是：在房市逆轉房價下修的時代，建商必定全面退出都更改建市場。這個現象從最近大部分都更案件紛紛撤件或停擺已可看出端倪。關於胡偉良胡偉良畢業於臺大土木系，畢業後通過國家高考取得技師執照，做過公務員，不到兩年離職，轉入民間部門工作，先後從事建材、營造業務，之後再跨足房地產領域。任職期間，基於工作上的需要繼續進修，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機，資產三次歸零，均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。