何世昌／建商腳麻了？ 房市差但低首付建案卻意外少

房市示意圖。圖／聯合報系資料照片

過去房地產市場景氣差的時候，往往會冒出一拖拉庫的「低首付」建案，但是從去年年中到現在，房市買氣慘淡已將近一年，市場上雖然偶有低首付案，只是數量有限。最近看房子的朋友們也許有「低首付建案不多」的感覺，而且看來看去，大多是特定建商旗下的建案，選擇性不大。難道，其他建商都像阿嬤一樣「腳麻了」，對低迷的買氣沒有感覺嗎？

實際情況剛好相反，中小型建商眼見銷售低迷時間持續那麼久，心裡早已忐忑不安，但卻無法像以往那樣推低首付，關鍵可能在銀行身上。

銀行雨天收傘 建商難有餘裕

前幾波房市空頭，央行對土建融管控會較寬鬆，建商可以取得較高成數的土建融資。現在狀況卻截然不同，土建融5成上限的限貸令並未鬆綁，再加上國銀雨天收傘，非優質客戶申辦融資可能被刁難。有的銀行甚至要求，業者的預售案銷售率需達到一定門檻，才願意撥付建融。

由於融資貸款成數下降，籌資相對不易，又逢央行連連升息，目前建築融資貸款利率已達到2.75％至3％，建商推案成本明顯提高。在自有資金需求上揚，以及資金成本走高的情況下，建商當然會把資金優先用於建築工程，同時還希望購屋族繳足首付款、工程款。受到上述原因衝擊，部份建商難有餘裕去推低首付。

低首付好賣房 交屋要碰運氣

但消費者而言，因房價正處於高檔修正的緣故，現在購買低首付案須承擔房價下跌的風險。但對建商而言，卻必須承受房價下跌與退戶的雙重風險。

原因在於，低首付建案固然好賣，但卻不見得容易交屋。一般情況下，消費者退戶則建商最多可以沒收總價15%的違約金，不少消費者捨不得鉅額損失而咬牙交屋。但5%低首付＋工程期0付款的建案，消費者頂多只會被沒收5％違約金；一旦交屋房價下跌超過5%，很可能就會選擇斷尾求生，索性放棄首付款而不交屋。如果交屋率過低，建商又得委託代銷重新銷售，必須再付一次代銷佣金、且房價下跌損也需自己吸引，利潤平白被吃掉。

也就是說，低首付建案對買賣雙方來說都有點「賭」的成份存在。誰贏誰輸，完工交屋時就會一翻兩瞪眼。

現職馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。學歷淡江大學中文系世新大學中文研究所經歷中研院士曾永義教授助理高雄特派記者住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長