二手房全線盡墨 促使利好政策加碼

今天國家統計局公佈2024年5月份70個大中城市房價指數，數據顯示，房地產市場繼續調整，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比降幅略有擴大。

數據分析：一線城市跌幅加速 上海新房市場表現強勁

特點

1

結構性分化延續，上海一枝獨秀。

一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。

新房市場中，上海和太原是唯一兩個環比上漲的城市，並且上海環比漲幅在擴大。上海漲幅還領跑全國。說明市場非常弱。上海上漲更多是結構性因素引起，這種持續性還會受到考驗。

特點

2

二手房全線下跌。

5月不管是環比還是同比，70個城市二手住宅價格全線下跌。

二手住宅市場最能反映市場情緒，今年儘管出臺不少樓市利好舉措，但市場對政策反映往往持續性很短，市場稍有好轉後再度出現量價下挫，市場信心受到很大挫傷。儘管5月17日後，各部門，各城市都在積極應對樓市下行，出臺利好政策，但時間已經臨近月末，即便有好的表現，但還來不及體現在數據上。

上海市場分析：

二手住宅跌幅擴大 市場迎來利好政策

從交易節奏來看，月初受假期影響，成交低開，此後2周在11-13萬平方米/周震盪，最後一週在高供應以及重磅利好政策推動下成交有所反彈，但絕對量也僅15.5萬平方米。從成交前十榜單來看，10萬+產品繼續保持活躍狀態，有4個項目上榜，並且前三都是此類產品。 高價盤還是保持一定活力 ，因此反應到指數上，新建商品住宅價格指數環比上漲0.6%，指數漲幅比前期擴大0.3個百分點。

相對新房市場二手住宅市場在政策推動下最後一週成交放量，周度成交放量使得月度成交量環比出現上行。當月二手住宅成交1.71萬套，環比增加5.35%。雖然成交量出現反彈，但價格方面仍沒有明顯好轉，房東還是延續 以價換量 方式達成交易。尤其是小戶型房價下跌幅度超過平均水平，一部分質地差的老破跌幅在擴大。

隨着利好政策落地，成交顯著放量，但絕大部分房東心態還是比較理智的，跳價只是個案或少部分人的選擇。政策出臺的一週，大部分房東還是保持一定尺度的還價餘地，只是相對以往，完全的買方市場，天平向房東傾斜了下。所以，政策並沒有起到扭轉趨勢的作用，所以價格指數還是繼續出現下行，並且跌幅比前期有所擴大 。

後市展望：

政策力度大 6月有望緩解連續下跌頹勢

5月市場表現特別弱，說明市場成交情緒比較悲觀。在成交沒有出現好轉的情況下，價格必然一跌再跌。好在5.17後政策開始加碼。一線城市在最後一週加快政策落地，上海“5.27政策”力度大，受益人羣覆蓋面廣，超出市場預期。如果進行比較的話，力度甚至超過去年9月的“認房不認貸”優化。

從6月以來二手房網籤數據來看，除了端午假期成交有所減少外，其餘都在高位運行。甚至上週連續兩天出現單日簽約過1千套的現象，這一水平超過去年9月出政策後的交易量，也是今年單日交易的新高。隨着成交量的釋放，市場情緒也出現好轉跡象，房東議價中地位略有上升，叫價底氣有所迴歸，雖然價格讓步還是在繼續，只是價格談判的容易程度在減少，以往9折可以成交的房源，現在議價空間收窄到9.5折以內。在這種趨勢下，大概率6月的二手房價格指數會跌幅收窄。